Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 czerwca 2017 r.

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział VIII Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący: SSO Agnieszka Kądziołka

Protokolant: Eliza Sandomierska

po rozpoznaniu w dniu 6 czerwca 2017 r. w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki akcyjnej w B.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

o zapłatę

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powódki (...) spółki akcyjnej w B. na rzecz pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwotę 7217 zł (siedem tysięcy dwieście siedemnaście złotych) tytułem kosztów procesu.

Sygn. akt VIII GC 467/15

UZASADNIENIE

Powódka (...) spółka akcyjna z siedzibą w B. wniosła dnia 21 sierpnia 2015 r. pozew przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. o zapłatę kwoty 2.000.381,98 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu, a nadto domagała się zasądzenia na swoją rzecz kosztów postepowania. Swoje roszczenie powódka opierała na art. 72 § 2 k.c. zarzucając pozwanej culpam in contrahendo, wywodziła bowiem, że pozwana prowadziła negocjacje z powódką dotyczące sprzedaży nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), dla których prowadzone są księgi wieczyste nr (...), nie mając w ogóle zamiaru zawarcia umowy z powódką, czym miała doprowadzić do powstania po stronie powódki szkody w kwocie 2.000.381,98 zł, na którą składają się:

-

koszty prac projektowych w wysokości 1.794.944,66 zł;

-

koszty ochrony w wysokości 150.926,54 zł;

-

koszty wyceny w wysokości 8.241 zł;

-

koszty notarialne w wysokości 46.269,78 zł, w tym (jak wyjaśniła w dalszym piśmie procesowym z 31.08.2016 r.):

-

z tytułu faktury wystawionej przez notariusza J. S. 4 października 2013 r. w kwocie 3.680,04 zł,

-

z tytułu faktury wystawionej przez notariusz K. G. (1) 25 listopada 2013 r. w kwocie 794,04 zł,

-

z tytułu faktur wystawionych przez notariusza P. L. od 20 grudnia 2013 r. do 1 kwietnia 2014 r. w kwocie 32.850,84 zł,

-

z tytułu faktur wystawionych przez notariusza P. L. od 20 sierpnia do 3 września 2014 r. w kwocie 8.376,60 zł,

-

z tytułu faktury wystawionej przez notariusza P. L. 4 września 2014 r. w kwocie 568,26 zł.

Pozwana (...) sp. z o.o. w S. złożyła odpowiedź na pozew, w której – kwestionując zasadność dochodzonego roszczenia – wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu. Uzasadniając swoje stanowisko podniosła, że nie po jej stronie leżała wina za to, że nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przez strony, a w szczególności za bezzasadne uważała zarzuty, jakoby naruszyła dobre obyczaje kupieckie i nie dążyła do dokonania transakcji. Jednocześnie twierdziła, że winę za to, iż strony ostatecznie umowy nie zawarły, ponosi powódka, gdyż nie uzyskała wymaganego przez bank finansowania transakcji w kwocie 7.900.000 zł oraz do dnia 30 czerwca 2015 r. nie uzyskała pozwolenia na budowę (sam wniosek złożyła dopiero w dniu 1 lipca 2015 r.). Tymczasem to pozwana podejmowała czynności mające umożliwić zawarcie transakcji, do której ostatecznie nie doszło.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W 2013 r. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. jako deweloper realizowała inwestycję polegającą na wybudowaniu budynku mieszkalnego wielorodzinnego, na nieruchomości należącej do spółki, położonej w G. M. przy ul. (...), obręb ewidencyjny (...) M., w skład której wchodziły niezabudowane działki o numerach (...) o łącznej powierzchni 4,9355 ha, objęte księgą wieczystą nr (...), oraz działka nr (...) o powierzchni 0,4170 ha, na której budowany był budynek mieszkalny wielorodzinny, oznaczony symbolem B2, objęta księgą wieczystą nr (...).

Budowa była realizowana ze środków pochodzących z kredytu udzielonego przez (...) Bank (...) S.A., a także ze środków, które spółka (...) uzyskała zawierając umowy deweloperskie, w ramach których zobowiązała się do ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych w budowanym budynku i przeniesienia prawa do tych lokali na nabywców.

Z powodu braku dostatecznych środków (...) spółka (...) nie była w stanie dokończyć inwestycji.

Jesienią 2013 r. spółka (...), również prowadząca działalność gospodarczą jako deweloper budowlany, prowadziła z spółką (...) negocjacje dotyczące sprzedaży należącej do spółki (...) nieruchomości, na której realizowana była opisana wyżej inwestycja.

Spółka (...) zamierzała dokonać zakupu nieruchomości, dokończyć budowę niedokończonego budynku, przejąć zobowiązania spółki (...) wobec nabywców lokali znajdujących się w tym budynku oraz zrealizować budowę nowego osiedla mieszkaniowego wraz z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą niezbędną do funkcjonowania budynków (układ drogowy, przyłącza mediów).

Zawarcie umowy między deweloperami wymagało jednak porozumienia ze wszystkimi nabywcami lokali mieszkalnych, a także porozumienia z (...) Bankiem (...) S.A. Nieruchomość była bowiem obciążona hipotekami zabezpieczającymi kredyt udzielony przez bank, co więcej bank prowadził egzekucję świadczeń z tytułu umowy kredytu, niespłacanych przez spółkę (...).

Fakty niesporne.

W czasie prowadzenia rozmów spółka (...) przekazała spółce (...) całą dokumentację dotyczącą rozpoczętego procesu budowlanego, w tym dzienniki budowy.

Dowody: zeznania świadka T. W. (k. 751-752v, 753);

przesłuchanie wiceprezesa zarządu powódki N. I. (k. 1054v-1055v).

W dniu 4 października 2013 r. spółki (...) zawarły w formie aktu notarialnego (Rep. A nr 9399/2013) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, na mocy której spółka (...) zobowiązała się do zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 30 listopada 2013 r.

W umowie przedwstępnej strony postanowiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta między innymi pod warunkiem, że spółka (...) na co najmniej 7 dni przed planowanym terminem zawarcia umowy przyrzeczonej uzyska ważną przez okres trzech miesięcy promesę (...) Banku (...) S.A. z siedzibą w W., określającą warunki spłaty zadłużenia z tytułu wierzytelności zabezpieczonych ustanowionymi na rzecz tego banku hipotekami obciążającymi nieruchomość oraz będących przedmiotem postępowań egzekucyjnych, a także zawierającą informację o udzieleniu zgody na wykreślenie hipotek ustanowionych na rzecz tego banku i umorzeniu egzekucji oraz zwolnieniu z pozostałych zabezpieczeń (§ 8.2. pkt 1 umowy przedwstępnej).

Innym warunkiem podpisania umowy przyrzeczonej, który został określony w umowie przedwstępnej było zawarcie przez spółkę (...) stosownych ugód i porozumień z jej wierzycielami, t.j. wykonawcami niedokończonego budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr (...), oraz ugód i porozumień z klientami spółki (...), którzy nabyli lokale w tym budynku (§ 8.2. pkt 3-5 umowy przedwstępnej).

Kolejny warunek został opisany jako uzyskanie przez (...) S.A. finansowania w wysokości co najmniej 8.500.000 zł, powiększonej o podatek od towarów i usług (...), na zapłatę ceny sprzedaży oraz ewentualnie innych kosztów związanych z nabyciem nieruchomości, poprzez zawarcie z (...).(...) umowy kredytowej (§ 8.2. pkt 6 umowy przedwstępnej).

W § 8 ust. 5 umowy przedwstępnej strony postanowiły, że (...) S.A. ma prawo wskazać jako ostatecznego nabywcę powyższych nieruchomości za cenę i na warunkach wynikających z dokumentowanej tym aktem umowy przedwstępnej dowolną inną spółkę, w której posiada udziały (akcje) – to jest spółkę powiązaną z (...) S.A., na (...) spółka (...) wyraziła zgodę.

W dalszych postanowieniach umownych strony określiły treść umowy przyrzeczonej.

W § 14 umowy przedwstępnej strony zapisały, że jeżeli nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z powodu nieziszczenia któregokolwiek z określonych w § 8 ust. 2 tego aktu warunków – strony nie będą miały wobec siebie żadnych roszczeń finansowych.

Następnie w dniu 25 listopada 2013 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego (Rep. A (...)) aneks do powyższej umowy, w którym ustaliły, że do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości dojdzie w terminie do dnia 31 stycznia 2014 r.

Dowody: umowa przedwstępna z 4.10.2013 r. (k. 60-71);

aneks z 25.11.2013 r. (k. 72-76).

Wraz z podpisaniem przedwstępnej umowy dotyczącej sprzedaży strony zawarły również przedwstępną umowę dotyczącą przeniesienia na spółkę (...) autorskich praw majątkowych i praw pokrewnych do projektu budowlanego, sporządzonego dla budynku mieszkalnego, budowanego przez spółkę (...) (akt notarialny Rep. A (...)).

Przeniesienie tych praw byłoby niezbędne do uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę dla tego budynku, co stanowić miało element inwestycji zaplanowanej przez M.. Strony aneksowały tę umowę wraz z podpisaniem aneksu do umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości, w dniu 25 listopada 2013 r.

Dowód: umowa przedwstępna przeniesienia autorskich praw majątkowych z 4.10.2013 r. wraz z aneksem z 25.11.2013 r. (k. 77-81).

W dniu 4 października 2013 r. notariusz J. S. obciążył spółkę (...) fakturą VAT nr (...). Pozycja 3 faktury obejmuje należności za akt notarialny Rep. A nr (...) – umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości położonych w G. z (...) sp. z o.o. – 2.460 zł, pozycja 4 faktury to wypisy aktu notarialnego – 354,24 zł, pozycja 7 – za akt notarialny Rep. A (...) – umowa przedwstępna sprzedaży projektu budowlanego – (...) sp. z o.o., pozycja 8 faktury to wypisy aktu notarialnego – 73,80 zł.

Należność z faktury została zapłacona przelewem 27 listopada 2013 r.

Dowody: faktura VAT nr (...) (k. 121);

dokument sporządzony elektronicznie – potwierdzenie wykonania operacji (k. 121v).

Po zawarciu umowy przedwstępnej strony zawarły ustną umowę, na mocy której spółka (...) zgodziła się, aby na teren będący przedmiotem umowy nieruchomości wprowadzona została firma ochroniarska, zatrudniona przez spółkę (...). Strony zdecydowały się na takie rozwiązanie, ponieważ spółka (...) nie planowała żadnej ochrony nieruchomości, na której nie była już prowadzona działalność budowlana, z kolei spółka (...) obawiała się dewastacji nieruchomości, którą zamierzała w przyszłości kupić, stąd też zdecydowała się na zatrudnienie na własny koszt firmy ochroniarskiej.

Umowę zawarli ustnie członkowie zarządów spółek (...). W przedmiocie kosztów ochrony strony umówiły się, że w całości poniesie je spółka (...). Prezes zarządu spółki M. N. I. był gotów koszty te ponosić, aby zachować stan nieruchomości w kształcie niezmienionym.

Dowody: zeznania świadka M. S. (1) (k. 748-749v, 753);

zeznania świadka A. W. (1) (k. 809-811; 812);

przesłuchanie wiceprezesa zarządu powódki N. I. (k. 1054v-1055v).

W dniu 17 października 2013 r. spółka (...) zawarła umowę o ochronę nieruchomości z Agencją Ochrony (...). Przedsiębiorca ten wystawił faktury VAT w następujących datach: 1 listopada 2013 r., 2 grudnia 2013 r., 3 stycznia 2014 r., 1 lutego 2014 r., 1 marca 2014 r., 1 kwietnia 2014 r., 1 maja 2014 r., 2 czerwca 2014 r.

W dniu 20 maja 2014 r. spółka (...) zawarła umowę o ochronę nieruchomości z (...) S.A. z siedzibą w B.. Z tytułu świadczonych usług spółka ta wystawiła dwie faktury VAT w dniu 31 lipca 2014 r. w wysokości 93.283,20 zł oraz 7.320,96 zł.

W dniu 30 maja 2014 r. spółka (...) zawarła umowę o ochronę nieruchomości z Agencją Ochrony (...). Umowa była kilkukrotnie aneksowana, kolejnymi aneksami strony przedłużały termin trwania umowy. Ostatni aneks został podpisany 20 lipca 2015 r. – przedłużał termin trwania umowy do 20 sierpnia 2015 r.

Przedsiębiorca ten wystawiał faktury VAT pierwszego dnia miesiąca, począwszy od lipca 2014 r., ostatnia faktura wystawiona została 1 sierpnia 2015 r.

Dowody : umowa z 17 marca 2013 r. (k. 138-139);

umowa z 20 maja 2014 r.(k. 156-157);

umowa z 30 maja 2014 r. z aneksami (k. 156-168);

faktury wystawione przez Agencję Ochrony (...) z dowodami wpłaty (k. 140-155, 169-195);

faktury wystawione przez (...) S.A. (k. 158-159).

Dnia 13 grudnia 2013 r. prezes zarządu spółki (...) A. W. (1), działający za spółkę, udzielił spółce (...) oraz J. R. (1), działającym łącznie lub osobno, pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego (Rep. A nr 4089/2013) do reprezentowania spółki (...) przed jej wierzycielami, których wierzytelności mają związek z nieruchomością, oraz z którymi zawarcie stosownych ugód i porozumień było konieczne do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości.

J. R. (1) jako pełnomocnik spółki (...) występował w jej imieniu przez cały okres trwania negocjacji, prowadzonych przez spółki (...). Reprezentował również spółkę (...) w rozmowach z jej wierzycielami.

Dowody: pismo spółki (...) do (...) S.A. z 16.12.2013 r., do którego załącznik stanowi pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego z 13.12.2013 r. (k. 23-24);

zeznania świadka J. R. (1) (k. 749v-751, 753).

E. F. – jako dyrektor Biura w Centrum (...) S.A. – zajmowała się windykacją roszczeń z tytułu umowy kredytu, zawartej przez spółkę (...), której zabezpieczeniem była hipoteka ustanowiona na nieruchomości położonej w G. M. przy ul. (...). E. F. została powiadomiona o zamiarze sprzedaży nieruchomości przez spółkę (...). Spółka (...) wystąpiła z wnioskiem do (...) S.A. o udzielenie promesy. Dyrektor E. F. nadzorowała cały proces obejmujący szereg czynności zmierzających do jej uzyskania. (...) S.A. musiał zwrócić się w tym celu do komitetu banku o zgodę, co wymagało odpowiedniego czasu.

Dowód: zeznania świadka E. F. (k. 807-808v; 812).

W piśmie z 16 grudnia 2013 r. pełnomocnik spółki (...) zwrócił do E. F. – dyrektora (...) Banku (...) S.A. Oddział w S. – z prośbą o udzielenie informacji, na jakim etapie znajduje się procedowanie złożonego przez spółkę (...) wniosku o wydanie promesy, złożonego 11 października 2013 r.

Do pisma tego zostało załączone pełnomocnictwo udzielone dnia 13 grudnia 2013 r.

Dowód: pismo spółki (...) do (...) S.A. z dnia 16.12.2013 r., do którego załącznik stanowi pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego z dnia 13.12.2013 r. (k. 23-24).

Pełnomocnik spółki (...) zawarł z nabywcami lokali, w formie aktów notarialnych, umowy zatytułowane (...), a także porozumienia z wierzycielami.

Dokumenty te zostały wymienione w piśmie z 13 stycznia 2014 r., podpisanym przez A. W. (1) i zatytułowanym „Spis przekazanych dokumentów”.

Dowody: zeznania świadka J. R. (1) (k. 749v-751, 753);

„Spis przekazanych dokumentów” (k. 116).

W dniu 25 listopada 2013 r. notariusz K. G. (2) obciążyła spółkę (...) fakturą VAT nr (...) na kwotę 794,04 zł. Faktura została wystawiona za akt notarialny Rep. A (...), wypisy aktu notarialnego (Rep. A (...), Rep. A (...) Rep. A (...)), za akt notarialny Rep. A (...), wypisy aktu notarialnego (Rep. A (...), Rep. A (...), Rep. A (...) Rep. A (...)), kopię wierzytelną Rep. A (...)).

Należność z faktury została zapłacona przelewem 19 marca 2014 r.

Dowody: faktura VAT nr (...) (k. 122);

dokument sporządzony elektronicznie - potwierdzenie wykonania operacji (k. 122v).

Do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości nie doszło w terminie przewidzianym w aneksie do umowy przedwstępnej, tj. do dnia 31 stycznia 2014 r. W terminie tym bank nie wydał wymaganej umową przedwstępną promesy.

Mając na uwadze § 14 umowy przedwstępnej strony uznały, że w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej nie mają wobec siebie żadnych roszczeń.

Fakty niesporne.

Po upływie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej strony ponownie przystąpiły do rozmów, zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży należącej do spółki (...) nieruchomości, na której realizowana była rozpoczęta inwestycja.

Spółka (...) w prowadzonej korespondencji – m.in. w piśmie z 6 lutego 2014 r. oraz w piśmie z 12 marca 2014 r. o niemal identycznej treści – podkreślała, że nadal jest zainteresowana nabyciem nieruchomości. Warunkiem dalszego procedowania transakcji było jednak spełnienie wszystkich warunków z umowy przedwstępnej, tj. przede wszystkim uzyskanie promesy (...) S.A., a także prawomocnych postanowień o oddaleniu wniosków o ogłoszenie upadłości spółki (...). W 2013 r. Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie wpłynęły bowiem dwa wnioski o ogłoszenie upadłości spółki (...), złożone przez wierzycieli spółki (sprawy te zostały zarejestrowane pod sygnaturami: XII GU 153/13 oraz XII GU 161/13).

Dowody: pismo spółki (...) z dnia 5.02.2014 r. (k. 25-26);

pismo spółki (...) z dnia 6.02.2014 r. (k. 27);

pismo spółki (...) z dnia 12.03.2014 r. (k. 29);

pismo spółki (...) z dnia 4.03.2014 r. (k. 28-28v).

W okresie od lutego 2014 r. do początku 2015 r. spółka (...) prowadziła z spółką (...) dalsze rozmowy dotyczące transakcji, których celem pozostawało zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości.

Fakty niesporne.

O rozmowach między spółkami (...) wiedzieli klienci spółki (...), z którym zawarła ona umowy deweloperskie, zobowiązując się do ustanowienia odrębnej własności lokali (wśród nich A. R. i A. P.). Nabywcy potencjalnych praw do lokali zdawali sobie sprawę ze słabej kondycji (...) spółki (...) (dewelopera), właśnie dlatego dwoje z nich złożyło wnioski o upadłość spółki (...), ostatecznie jednak wnioski te zostały cofnięte, ponieważ po rozważeniu zaistniałej sytuacji wnioskodawcy stwierdzili, że w wyniku postępowania upadłościowego mogą nie zostać zaspokojeni. Postępowanie o ogłoszenie upadłości spółki (...) w sprawie XII GU 153/13 zostało umorzone postanowieniem z 13 grudnia 2013 r., z kolei postępowanie w sprawie XII GU 161/13 – postanowieniem z 13 lutego 2014 r.

Klienci spółki (...) kontaktowali się ze sobą i planowali wspólne działania, tak aby w kontaktach między deweloperami oraz bankiem uwzględniony był również ich interes (nazywany w tych rozmowach „interesem społecznym”) jako osób, które zainwestowały swoje środki finansowe i oczekują uzyskania praw do lokali mieszkalnych (rozważali np. zaangażowanie telewizyjnego programu publicystycznego „Sprawa dla reportera”).

Dowody: zeznania świadka A. R. (k. 808v-809, 812);

zeznania świadka A. P. (k. 912, 914, transkrypcja k. 920-923);

postanowienie w sprawie XII GU 153/13 (k. 502);

postanowienie w sprawie XII GU 161/13 (k. 503).

Pismem z 21 lutego 2015 r. spółka (...) poinformowała członków zarządu spółki (...) o umorzeniu postępowań upadłościowych, o staraniach o wydanie kolejnej promesy przez bank (...) S.A., a także o prowadzonych negocjacjach z wykonawcami oraz negocjacjach z nabywcami praw do lokali.

Dowód: pismo z 21 lutego 2015 r. (k. 500).

W dniu 23 marca 2014 r. (...) Bank (...) S.A. wystawił dokument „promesa”, w którym po pierwsze zostało wskazane, że spółka (...) posiada wobec banku zobowiązania z tytułu umów kredytu inwestorskiego, w związku z którymi prowadzone są postępowanie egzekucyjne przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym Gdańsk-Południe w Gdańsku; po drugie zamieszczone zostało przyrzeczenie, zgodnie z którym bank w przypadku wpłaty na rachunek bankowy kwoty 7.900.000 zł w terminie do 28 czerwca 2014 r. wyrazi zgodę na umorzenie postępowania egzekucyjnego, prowadzonego przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym Gdańsk-Południe w Gdańsku, w stosunku do nieruchomości położonej w G. M. przy ul. (...), oraz wyrazi zgodę na wykreślenie hipotek.

Dowód: promesa (...) S.A. z dnia 28 marca 2014 r. (k. 30).

Reprezentujący spółkę (...) wobec takiej treści promesy w rozmowach ze spółką (...) podkreślał, że warunkiem zawarcia umowy sprzedaży jest wpłata przez tą spółkę na rachunek wskazany przez bank kwoty 7.900.000 zł.

Dowód: zeznania świadka J. R. (1) (k. 749v-751, 753).

Spółka (...) zwracała się do Banku (...) S.A. w S. o udzielenie finansowania, niezbędnego do uzyskania środków niezbędnych do zakupu nieruchomości. Bank przedstawił swoje warunki w piśmie z 23 czerwca 2014 r.

Spółka (...) zwracała się z kolei do (...) Bank (...) S.A. o przedłużenie promesy pismem z 24 czerwca 2014 r., na co bank ostatecznie wyraził zgodę. Ponadto w dniu 2 lipca 2014 r. na wniosek (...) Bank (...) S.A. – jako wierzyciela – umorzone zostały postępowania egzekucyjne.

W pismach z października 2014 r. spółka (...) informowała spółkę (...) oraz (...) Bank (...) S.A. o woli zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, zwracając się jednocześnie do banku o informację na temat jego stanowiska co do przystąpienia do transakcji.

Dowody: pismo spółki (...) z 12 marca 2014 r. (k. 29);

pismo spółki (...) z 12 czerwca 2014 r. (k. 32);

pismo Banku (...) S.A. z 23 czerwca 2014 r. (k. 33);

pismo spółki (...) z 24 czerwca 2014 r.(k. 34);

pismo spółki (...) do (...) S.A. z 24 czerwca 2014 r. (k. 35);

pismo spółki (...) do nabywców lokali mieszkalnych w budynku znajdującym się na (...) z 4 sierpnia 2014 r. (k. 36);

wiadomości e-mail z załącznikami (k. 36-39);

pismo spółki (...) z 7 października 2014 r. (k. 40);

pismo spółki (...) do (...) S.A z 16 października 2014 r. (k. 41).

Tymczasem negocjowane były kolejne umowy ugód z nabywcami potencjalnych praw do lokali. Spółka (...) pismem z dnia 28 kwietnia 2014 r., kierowanym do nabywców lokali mieszkalnych w budowanym budynku, informowała o planach nabycia nieruchomości oraz zwróciła się z propozycją zawarcia ugód i porozumień.

Pełnomocnik spółki (...) zawarł z nabywcami lokali, w formie aktów notarialnych, przed notariuszem P. L. prowadzącym kancelarię notarialną w G., umowy zatytułowane (...). W umowach przywołano fakt zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości z 4 października 2013 r. między spółkami (...), zaznaczono, że do jej wykonania, to jest do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie doszło, dalej zapisano, że strony przystąpiły jednak do dalszych negocjacji, warunkiem jest jednak m.in. to, aby spółka (...) zawarła ugody z klientami. Mając na uwadze powyższe, w ramach ugód spółka (...) i jej klienci – w kolejno zawieranych aktach notarialnych – postanawiali przedłużyć termin do wybudowania lokali mieszkalnych oraz termin zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokali, a nadto klienci wyrażali zgodę na przeniesienie przez (...) na rzecz (...) S.A. albo (...) ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy o wybudowanie lokali mieszkalnych.

Dowody: zeznania świadka A. R. (k. 808v-809, 812);

zeznania świadka A. P. (k. 912, 914, transkrypcja k. 920-923);

pismo spółki (...) z 12 marca 2014 r. (k. 29);

umowa ugody z 21 sierpnia 2014 r. z A. i A. K. (k. 662-675).

Używany w umowach ugód zwrot (...) (pisany wielką literą) był uważany przez J. R. (1) i A. W. (2) za wyraz tego, że spółka (...) nie wyklucza sprzedaży nieruchomości innemu niż spółka (...) nabywcy, o ile tylko spełni on warunki związane z osiągnięciem porozumienia z bankiem oraz zgodzi się nabyć nieruchomość „z czynnikiem społecznym”.

Z kolei przedstawiciele spółki (...) uważali, że skoro w § 8 ust. 5 umowy przedwstępnej 4 października 2013 r. strony postanowiły, że (...) S.A. ma prawo wskazać jako ostatecznego nabywcę nieruchomości dowolną inną spółkę, w której posiada udziały (akcje) – to jest spółkę powiązaną z (...) S.A., to tym samym używany przez spółkę (...) i jej klientów w umowach ugód nazwa (...) oznacza (...) S.A. bądź spółkę, w której posiada ona udziały (akcje).

Dowody: zeznania świadka J. R. (1) (k. 749v-751, 753);

zeznania świadka A. W. (1) (k. 809-811; 812);

zeznania świadka M. S. (1) (k. 748-749 v, 753);

przesłuchanie wiceprezesa zarządu powódki N. I. (k. 1054v-1055v).

Umowy notarialne z nabywcami potencjalnych lokali przez cały czas trwania negocjacji między spółkami (...) zawierane były przed notariuszem P. L.. Między przedstawicielami spółek (...) była umowa, że koszty te ponosiła będzie w części spółka (...), w części spółka (...). Wiceprezes zarządu spółki (...) zgodził się dobrowolnie koszty te ponosić, licząc na to, że w przyszłości transakcja zostanie zawarta.

Notariusz P. L. wiedział o porozumieniu stron co do podmiotu zobowiązanego do ponoszenia kosztów. Z jego punktu widzenia sytuacja była o tyle skomplikowana, że spółka (...) nie była stroną ugód zawieranych przez spółkę (...) z jej klientami, była natomiast zobowiązana do zapłaty kosztów notarialnych. Spółka (...) zalegała z tymi kosztami, w związku z tym P. L. zastrzegł, że jeżeli koszty te nie zostaną uregulowane, powstrzyma się z dalszymi czynnościami notarialnymi. Ostatecznie część tych kosztów uregulowana została przez spółkę (...). Należność ta ze strony M. wpłynęła jako zapłata dla notariusza z opóźnieniem. Po uiszczeniu tej kwoty notariusz zwrócił ją spółce (...).

W dniu 11 września 2014 r. spółka (...) przelała na rachunek bankowy notariusza kwotę 32.850,84 zł z tytułu zapłaty za usługi notarialne, za które zgodnie z umową zawartą ze spółką (...) zobowiązała się zapłacić. Należność została zapłacona za faktury wystawione w okresie od 18 grudnia 2013 r. do 1 kwietnia 2014 r.

Kolejne faktury zostały wystawione przez P. L. na rzecz spółki (...) w dniach 18 sierpnia 2014 r., 21 sierpnia 2014 r., 22 sierpnia 2014 r., 3 września 2014 r. Należność za te faktury została zapłacona przelewem w dniu 30 września 2014 r. łącznej kwocie 8.376,60 zł. W dniu 4 września 2014 r. wystawiona została faktura na kwotę 568,26 zł, która została przez M. zapłacona w dniu 23 września 2014 r.

Dowody: zeznania świadka P. L. (k. 912; 914, transkrypcja k. 917-920);

zeznania świadka J. R. (1) (k. 749v-751, 753);

zeznania świadka A. W. (1) (k. 809-811; 812);

zeznania świadka M. S. (1) (k. 748-749v, 753);

przesłuchanie wiceprezesa zarządu powódki N. I. (k. 1054v-1055v);

duplikaty faktur wystawionych w okresie od 18.12.2013 r. do 1.04.2014 r. (k. 109‑114);

dokument sporządzony elektronicznie – polecenie przelewu (k. 115);

duplikaty faktur wystawionych w okresie od 18.08.2014 r. do 3.09.2014 r. (k. 117‑119);

dokument sporządzony elektronicznie – potwierdzenie realizacji przelewu (k. 119);

duplikat faktury z 4.09.2014 r. (k. 120);

dokument sporządzony elektronicznie - potwierdzenie realizacji przelewu (k. 120v).

Sprawę związaną z udzieleniem promesy i jej przedłużaniem ze strony banku cały czas nadzorowała dyrektor E. F.. Wystawione zostały kolejne promesy (o treści analogicznej jak promesa z 28 marca 2014 r.): z 28 lipca 2014 r. – której termin upływał 31 sierpnia 2014 r., z 29 sierpnia 2014 r. – której termin upływał 29 września 2014 r., z 25 września 2014 r. – której termin upływał 26 października 2014 r.

Po upływie terminu przedłużonego ostatnią promesą E. F. stwierdziła, że nie wpłynęły do banku środki finansowe określone promesą (7.900.000 zł), nie ma możliwości dalszego przedłużania terminu, tym samym promesa przestaje wiązać.

E. F. cały czas pozostawała w kontakcie z przedstawicielami spółki (...) (m.in. z A. W. (1)), którzy poinformowali ją, że spółka (...) nie otrzymała kredytu w (...) S.A., mimo tego, iż (...) S.A. spełnił warunek w postaci umorzenia postępowania egzekucyjnego prowadzonego co do nieruchomości.

Dowody: zeznania świadka E. F. (k. 807-808v; 812);

promesy (k. 522-554).

A. W. (1) wiedząc o tym, że spółka (...) posiada problemy z uzyskaniem środków finansowych, a nadto po uzyskaniu dodatkowej informacji, że (...) S.A. nie udzieli (...) spółce (...), zaproponował spółce (...) swoją pomoc w pozyskaniu środków finansowych. W tym celu skontaktował przedstawicieli spółki (...) z K. Ś., wspólnikiem (...) sp. z o.o. z siedzibą w B., z propozycją współpracy tych spółek w zakresie finansowania zakupu nieruchomości. Spółka (...) nie była jednak zainteresowana tego rodzaju współpracą.

W tym temacie prowadzona była korespondencja elektroniczna.

Dowody: zeznania świadka A. W. (1) (k. 809-811; 812);

zeznania świadka K. Ś. (k. 956-958);

zeznania świadka M. S. (1) (k. 748-749v, 753);

zeznania świadka J. R. (1) (k. 749v-751, 753);

korespondencja elektroniczna z października 2014 r. (k. 463-473).

Spółka (...) dwukrotnie zawarła z podmiotami zajmującymi się szacowaniem wartości nieruchomości wycenę nieruchomości położonej w G. M. przy ulicy (...). Z tego tytułu wystawione zostały dwie faktury VAT: w dniu 2 czerwca 2014 r. faktura na kwotę 4.551 zł, w dniu 4 września 2014 r. faktura na kwotę 3.690 zł. Należność z obu faktur została przez spółkę (...) zapłacona.

Dowody: faktura (...) z potwierdzeniem wykonania operacji bankowej (k. 133-134);

faktura (...) z potwierdzeniem realizacji przelewu (k. 135-136).

W piśmie z dnia 23 września 2014 r. prezes zarządu spółki (...) A. W. (1), m.in. w związku z upływającym w dniu 29 września 2014 r. terminem obowiązywania promesy zwrócił się z pytaniem, czy skoro spółka (...) nie otrzymała finansowania ze strony (...) S.A., to nadal podtrzymuje deklarację nabycia będącej przedmiotem negocjacji nieruchomości, czy też nie. W piśmie zaznaczono, że z uwagi na wielomiesięczne kontakty i poczynione w jej trakcie ustalenia, zachowując zdrowe zasady współpracy w gospodarce wolnorynkowej spółka (...) podtrzymuje wolę zakończenia transakcji ze spółką (...), ale czynniki niezależne od spółki (...) zmuszą spółkę do sprzedaży nieruchomości innemu inwestorowi, o ile nie będzie możliwe zamknięcie transakcji ze spółką (...) w terminie do 29 września 2014 r., bądź też spółki i bank nie znajdą innego rozwiązania, gwarantującego zawarcie transakcji w innym terminie.

W piśmie tym poprosił również o przygotowanie oświadczenia w przedmiocie wyrażenia zgody na wykreślenie roszczeń spółki (...) z ksiąg wieczystych.

Dowód: pismo z 23.09.2014 r. (k. 649 ).

Pismem z dnia 16 października 2014 r. A. W. (1), nawiązując do wcześniejszego pisma z 23 września 2014 r., wezwał spółkę (...) do nadesłania oświadczenia z podpisami notarialnie poświadczonymi o wyrażenie zgody na wykreślenie z działu III księgi wieczystej roszczenia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, zawartej w dniu 4 października 2013 r. Wezwanie to A. W. (1) uzasadnił w ten sposób, że zgodnie z posiadaną przez spółkę (...) wiedzą nie jest możliwe zawarcie umowy sprzedaży w terminie obowiązywania promesy, tj. do dnia 26 października 2014 r., a brak oświadczenia o wykreśleniu roszczenia z księgi wieczystej uniemożliwia ewentualną sprzedaż nieruchomości innemu inwestorowi.

Dowód: pismo z 16.10.2014 r. (k. 651).

Prezes zarządu spółki (...) A. W. (1) drogą mailową w dniu 22 października 2014 r. poinformował członków zarządu spółki (...) o tym, że nie ma możliwości przedłużenia promesy poza dzień 26 października 2014 r.

Dowód: korespondencja elektroniczna (k. 463).

Pismem z dnia 21 października 2014 r. dyrektor biura Centrum (...) S.A. w W. G. Ż. zwróciła się do spółki (...) z odpowiedzią na pismo z 16 października 2014 r., ramach której wskazała, że spółka (...) otrzymała już promesę w marcu 2014 roku, termin wynikający z promesy, z powodu braku źródła finansowania transakcji, był na wniosek przedłużany, ostatecznie do dnia 26 października 2014 r. Z uwagi na powyższe bank (...) S.A. oświadczył, że kolejne wystąpienie do właściwych organów banku o zgodę w przedmiotowej sprawie możliwe będzie dopiero w przypadku wykazania przez spółkę (...) posiadania środków w kwocie 7.900.000 zł, poprzez na przykład zgromadzenie środków na rachunku lub ustanowienie depozytu notarialnego.

Dowód: pismo banku (...) S.A. do spółki (...) z 21.10.2014 r. (k. 657).

Na tym zakończył się ten etap rozmów, do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości między spółkami (...) nie doszło.

Fakt niesporny.

W lutym 2015 r. strony ponownie podjęły działania zmierzające do zawarcia nowej umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości.

Spółka (...) wprowadziła do rozmów nowy temat, jakim była kwestia uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla spółki (...), ponieważ posiadając taką decyzję spółka (...) miałaby lepszą pozycję do rozwiązania sytuacji z wykonawcami i nabywcami lokali w budynku znajdującym się działce nr (...), będącymi wierzycielami spółki (...). Uzyskanie pozwolenia na budowę pozwoliłoby też spółce (...) nabyć nieruchomość ze środków własnych, co rozwiązałoby problem uzyskania kredytu i spełnienia warunków stawianych przez banki.

Prezes zarządu spółki M. M. S. (2) już wcześniej – w dniu 22 października 2014 r. – drogą mailową informował o tym, że warunkiem zawarcia umowy jest uprzednie uzyskanie pozwolenia na budowę.

Dowody: korespondencja elektroniczna (k. 42);

korespondencja elektroniczna (k. 463).

W wiadomości e-mail z dnia 27 lutego 2015 r. spółka (...) zaaprobowała warunek uzyskania przez spółkę (...) decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji, jednak stwierdziła przy tym, że warunkiem (...) S.A. dla zaakceptowania nowego porozumienia pomiędzy stronami jest to, żeby w projekcie umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości znalazł się również termin do złożenia przez M. wniosku o wydanie tego pozwolenia.

Dowód: wiadomość e-mail J. R. (1) z 27 lutego 2015 r. (k. 43).

W dniu 2 marca 2015 r. spółka (...) rozpoczęła prace nad projektem budowlanym, koniecznym dla uzyskania pozwolenia na budowę, oraz zawarła w tym celu umowę z projektantem, firmą (...) sp. z o.o. z siedzibą w B., na przygotowanie kompletnej budowlano-architektonicznej dokumentacji projektowej.

W dniu 11 marca 2015 r. spółka (...) zawarła umowę o koordynację prac projektowych z (...) sp. z o.o. z siedzibą w B..

Dowód: umowa o wykonanie prac projektowych z 2 marca 2015 r. (k. 179-201);

umowa o koordynację prac projektowych z 11 marca 2015 r. (k. 206-210).

Prezes zarządu spółki (...) A. wielokrotnie spotykał się z dyrektorem banku (...), przedstawiał jej dalsze działania spółki i plany sprzedaży nieruchomości, wnosił o wydanie kolejnej promesy.

Jednakże aby po raz kolejny wystąpić do komitetu kredytowego o udzielenie następnej w kolejności promesy (...) oddział banku musiał wykazać, że spółka (...), bądź inny nabywca, posiada środki finansowe wystarczające na nabycie nieruchomości od spółki (...). Dla banku konieczne więc było, aby potencjalny nabywca pokazał bankowi zgromadzone środki finansowe, czy to w formie depozytu notarialnego, czy też jako środki zgromadzone na rachunku bankowym, najlepiej w banku (...). Nie chodziło przy tym o przelew środków finansowych na rachunek czy to banku, czy też spółki (...), ale jedynie o okazanie, że takimi środkami, zgromadzonymi na własnym rachunku, potencjalny nabywca dysponuje.

Wcześniejsze promesy mogły być wydane bez udokumentowania takich środków, ponieważ bank uznał, że spółka (...) był to duży deweloper i na tej podstawie bank, podejmując w tym względzie indywidualną decyzję, udzielił spółce (...) promesy na zasadzie zaufania. Jednakże udzielnie kolejnej promesy, z uwagi na niepowodzenie wcześniejszych transakcji, dla komitetu kredytowego banku wymagało już udokumentowania posiadania środków finansowych przez potencjalnego nabywcę.

Dowód: zeznania świadka E. F. (k. 807-808v; 812).

Dnia 10 marca 2015 r. obyło się spotkanie przedstawicieli spółek (...) (A. W. (1), J. R. (1)) i M. (N. I., M. S. (2), M. S. (1)) podczas którego ustalane były szczegóły przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Sporządzony został projekt przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, który został parafowany przez przedstawicieli stron.

W projekcie tej umowy zawarto między innymi dodatkowy warunek, że do zawarcia umowy przyrzeczonej może dojść dopiero po złożeniu przez M. wniosku o pozwolenie na budowę, w terminie do dnia 30 czerwca 2015 r., a także po uzyskaniu przez spółkę (...) promesy z (...) S.A. określającej warunki spłaty z tytułu wierzytelności zabezpieczonych ustanowionymi na rzecz banku hipotekami, z zaznaczeniem, że łączna kwota w promesie nie może być wyższa niż 7.900.000 zł. W projekcie zastrzeżono również, że do zawarcia definitywnej umowy sprzedaży nieruchomości dojdzie, jeżeli najdalej do dnia 15 grudnia 2015 r. spółka (...) uzyska ostateczne pozwolenie na budowę dotyczące inwestycji planowanej na nieruchomości. W projekcie ustalono przy tym, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta w ciągu 14 dni od spełnienia wszystkich określonych w umowie przedwstępnej warunków.

W tym samym dniu strony parafowały również projekt umowy przedwstępnej dotyczącej przeniesienia na powódkę autorskich praw majątkowych oraz praw zależnych do dokumentacji projektowej wykonanej dla niedokończonego budynku mieszkalnego, znajdującego się na nieruchomości.

W dniu 11 marca 2015 r. spółka (...) udzieliła również spółce (...) zgody na dysponowanie nieruchomością dla celów budowlanych.

Dowody: wiadomość e-mail z 4 marca 2015 r. (k. 44);

parafowany przez przedstawicieli stron projekt umowy przedwstępnej (k. 82-89v);

parafowany przez przedstawicieli stron projekt przedwstępnej umowy przeniesienia autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej (k. 90-92v);

oświadczenie o udzieleniu zgody na dysponowanie nieruchomością dla celów budowlanych (k. 93).

Podczas spotkania, w czasie którego doszło do parafowania umowy, prezes zarządu spółki (...) A. W. (1) zakomunikował, że przed podpisaniem umowy przedwstępnej konieczne jest skontaktowanie się z bankiem (...) S.A. Parafowanie umowy było natomiast niezbędne do tego, aby projekt parafowanej umowy przedwstępnej przedstawić bankowi.

W dniu następnym – 11 marca 2015 r. – A. W. (1) i J. R. (1) otrzymali telefoniczną informację od banku (...), że chwilowo bank wstrzyma się z dochodzeniem swoich wierzytelności pieniężnych od spółki (...) w drodze postępowania egzekucyjnego. Co więcej dowiedzieli się, że uzyskanie kolejnej promesy wymaga okazania przez spółkę (...) posiadania środków finansowych w kwocie 7.900.000 zł.

W tych okolicznościach nie doszło do podpisania umowy przedwstępnej. Członkowie zarządu spółki (...) deklarowali, że mają inne sposoby, w ramach których są w stanie porozumieć się z bankiem, natomiast nie chcieli zgodzić się na rozwiązanie, w ramach którego mieliby okazać bankowi, że posiadają środki finansowe niezbędne do zakupu nieruchomości.

Wraz z parafowaniem projektu umowy przedwstępnej spółka (...) udzieliła M. S. (1) pełnomocnictwa do zawarcia tej umowy w imieniu spółki (...), co było wyrazem zaufania dla spółki (...) oraz formą zabezpieczenia dla niej.

Dowody: zeznania świadka M. S. (1) (k. 748-749v, 753);

zeznania świadka J. R. (1) (k. 749v-751, 753);

zeznania świadka T. W. (k. 751-752v, 753);

zeznania świadka A. W. (1) (k. 809-811, 812);

przesłuchanie wiceprezesa zarządu powódki N. I. (k. 1054v-1055v).

Projekt nowej umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości został przedstawiony (...) S.A. w celu jego akceptacji i wydania nowej promesy dla spółki (...).

O podejmowanych czynnościach J. R. (1) informował radcę prawnego M. S. (1) drogą elektroniczną.

W dniu 22 kwietnia 2015 r. J. R. (1) jako pełnomocnik spółki (...) drogą elektroniczną przesłał radcy prawnemu spółki (...) oraz członkom zarządu tej spółki (...) pismo otrzymane od (...) S.A., potwierdzające warunki banku, przekazane wcześniej w rozmowie telefonicznej z dnia 11 marca 2015 r. Wiadomość elektroniczna jest następującej treści: „ W załączeniu przesyłam pismo otrzymane od (...). Wychodzi na to, że w przyszłym tygodniu będziemy musieli się spotkać.”.

W piśmie z dnia 8 kwietnia 2015 r. (...) S.A., reprezentowany przez dyrektora E. F., poinformował – odpowiadając na pismo z 19 marca 2015 r. A. W. (1) jako prezesa spółki (...) – że bank podtrzymuje wolę umożliwienia spółce (...) dobrowolnej sprzedaży nieruchomości położony w G. przy ulicy (...). W piśmie wskazano, że w najbliższym terminie, nie później jednak niż do dnia 30 czerwca 2015 r., bank nie będzie dochodził swoich wierzytelności należnych od spółki (...) na drodze postępowania egzekucyjnego skierowanego do wskazanej nieruchomości. Dalej wskazane zostało, że wystąpienie do właściwych organów banku o zgodę na wydanie promesy w przedmiotowej sprawie uzależnione jest od wykazania przez spółkę (...) posiadania środków w kwocie 7.900.000 zł, poprzez np. zgromadzenie środków na rachunku bankowym lub ustanowienie depozytu notarialnego.

Dowody: korespondencja elektroniczna między J. R. i M. S. (. 47-50);

korespondencja elektroniczna z 22 kwietnia 2015 r. (k. 639);

pismo (...) S.A. z 8 kwietnia 2015 r. (k. 640, 51);

zeznania świadka J. R. (1) (k. 749v-751, 753);

zeznania świadka A. W. (1) (k. 809-811, 812);

zeznania świadka E. F. (k. 807-808v, 812).

Pełnomocnik spółki (...) podczas prowadzonych rozmów wielokrotnie wskazywał, że warunki banku określone zostały w piśmie z dnia 8 kwietnia 2015 r., co oznacza że spółka (...) powinna jednym z dwóch wskazanych przez bank sposobów wykazać, że posiada środki pieniężne na sfinansowanie inwestycji. Mogła to być wpłata na otwarty dla spółki (...) rachunek bankowy, chodziło tylko o to, aby bank miał pewność, że spółka (...) dysponuje środkami finansowymi wymaganymi do zawarcia umowy.

W czasie prowadzonych rozmów przedstawiciele spółki (...) informowali J. R. (1), że ustalą to z bankiem (...) S.A. w inny sposób, ale środków pieniężnych okazywać nie będą.

J. R. (1) i A. W. (1) przekonani byli, że przyczyną braku woli ze strony członków zarządu spółki (...) do okazania posiadanych środków pieniężnych było to, że spółka (...) takich środków nie posiadała, tym bardziej, że nie doszło do udzielenia kredytu przez (...) S.A., nie doszło również do transakcji spółki (...) ze spółką (...), w której pośredniczył A. W. (1).

Dowody: zeznania świadka J. R. (1) (k. 749v-751, 753);

zeznania świadka A. W. (1) (k. 809-811, 812).

Po zapoznaniu się z pismem (...) S.A. z dnia 8 kwietnia 2015 r. radca prawny spółki (...) uznała, że jest to tylko pismo pochodzące z banku, a nie promesa i tym samym niczego nie zmienia w relacjach między stronami.

Spółka (...) zdecydowała się nie przekazywać informacji do banku (...) S.A. w temacie posiadania ewentualnych środków pieniężnych w wysokości 7.900.000 zł, tłumacząc to tym, że nie może tego uczynić bez tytułu prawnego, a tytułem takim mogłaby być na przykład umowa przedwstępna.

Takie same stanowisko zajął N. I. – uznał on, że nie mam podstaw aby okazywać bankowi środki finansowe, skoro brak jest węzła obligacyjnego między spółkami (...).

Dowody: zeznania świadka M. S. (1) (k. 748-749v, 753);

przesłuchanie wiceprezesa zarządu powódki N. I. (k. 1054v-1055v).

W wiadomości e-mail z dnia 10 kwietnia 2015 r. spółka (...) poinformowała powódkę, że odwołuje pełnomocnictwo udzielone M. S. (1) (w dniu 11 marca 2015 r.) z powodu przedłużającego się oczekiwania na decyzję (...) S.A., oraz że udziela Pani M. S. (1) nowego pełnomocnictwa do zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości w imieniu spółki (...) w okresie pomiędzy 27 kwietnia, a 10 maja 2015 r.

Dnia 10 kwietnia 2015 r. spółka (...) poinformowała (...) S.A. o swojej gotowości do zawarcia przedwstępnej umowy z spółką (...) w tym okresie.

W dniu 23 kwietnia 2015 r. spółka (...) odwołała pełnomocnictwo udzielone M. S. (1) dnia 10 kwietnia 2015 r., co uzasadniła w piśmie z dnia 24 kwietnia 2015 r. tym, że niemożliwe jest złożenie przez spółkę (...) wniosku o wydanie pozwolenia na budowę w terminie określonym w parafowanym projekcie umowy przedwstępnej.

Następnie strony drogą elektroniczną ustaliły termin spotkania w celu podpisania umowy przedwstępnej na dzień 8 maja 2015 r.

Dowody: pismo spółki (...) do (...) S.A. z dnia 10.04.2015 r. (k. 52);

pismo spółki (...) do M. z dnia 24.04.2015 r., do którego załącznik stanowi akt notarialny z dnia 23.04.2015 r. (Rep. A. nr (...)) o odwołaniu pełnomocnictwa do zawarcia umowy przedwstępnej (k. 54-55v);

e-mail J. R. do członków zarządu spółki (...) z 10.04.2015 r. (k. 53);

e-mail J. R. do M. S. (1) z dnia 4.05.2015 r. (k. 56-56v).

W przeddzień zaplanowanej daty podpisania umowy przedwstępnej, tj. dnia 7 maja 2015 r., spółka (...) nadała do spółki (...) pismo, w którym wskazała, że jednak nie przystąpi do podpisania umowy przedwstępnej z uwagi na stanowisko (...) S.A., zgodnie z którym bank określił termin na zawarcie ostatecznej (a nie przedwstępnej) umowy sprzedaży nieruchomości na dzień 30 czerwca 2015 r., co zostało już wcześniej wyrażone w piśmie banku adresowanym do spółki (...) i datowanym na 8 kwietnia 2015 r., którego treść została przekazana elektronicznie w dniu 22 kwietnia 2015 r.

Spółka (...) poinformowała również, że po dniu 30 czerwca 2015 r. bank przystąpi do egzekucji zobowiązań. Wskazała również na to, że kwestia pozwolenia na budowę pozostaje poza zainteresowaniem banku i patrząc od strony banku nie ma wpływu na zawarcie umowy sprzedaży. Dlatego też spółka (...) wskazała, że nie może podpisać umowy przedwstępnej, w ramach której termin zawarcia umowy przyrzeczonej byłby późniejszy niż 7 lipca 2015 r.

Dowód: pismo z 7.05.2015 r. z potwierdzeniem nadania (k. 642-643, 57).

Przedstawiciele nabywców praw do lokali również udział w rozmowach między spółkami (...) oraz bankiem (...). W czasie tych rozmów odnieśli wrażenie, że dążenie do zaspokojenia „interesu społecznego” jest jedynie po stronie prezesa zarządu spółki (...) A. W. (1), a także banku (...). Natomiast działania przedstawicieli spółki (...) oceniali jako opieszałe, niewiarygodne były dla nich tłumaczenia spółki (...), że nie potrafi zdobyć finansowania, nie ma zabezpieczonych finansów, nie może uzyskać kredytu, itp.

Dowody: zeznania świadka A. R. (k. 808v-809; 812);

zeznania świadka A. P. (k. 912, 914, transkrypcja k. 920-923).

Przez cały czas trwania robót pełnomocnik spółki (...) wiedziała o tym, że spółka (...) nie posiada wyłączności na negocjacje w nabywaniu nieruchomości od spółki (...), takich zapewnień spółka (...) bowiem nie składała, co więcej w korespondencji mailowej wskazywała na inne podmioty, z którymi negocjuje – równolegle z negocjacjami prowadzonymi ze spółką (...) – warunki sprzedaży nieruchomości. Mimo tego M. S. (1) uznawała, że skoro spółka (...) uzyskała od spółki (...) prawo do dysponowania nieruchomością, to może uważać się za podmiot posiadający wyłączność na negocjacje dotyczące sprzedaży nieruchomości.

Wiceprezes zarządu spółki (...) również zdawał sobie sprawę z braku wyłączności po stronie spółki, takie zapewnienie ze strony przedstawicieli spółki (...) nigdy bowiem nie padło, jednakże doszedł do wniosku, że M. może uważać na podstawie całokształtu okoliczności sprawy, że taką wyłączność posiada.

A. W. (1) nie ukrywał przed członkami zarządu spółki (...), że prowadzi rozmowy z innymi potencjalnymi nabywcami, przede wszystkim ze spółką (...). Przedstawiciele potencjalnych nabywców byli wpuszczani na teren budowy, za zgodą przedsiębiorstwa ochroniarskiego, świadczącego usługi na rzecz spółki (...).

Dowody: zeznania świadka M. S. (1) (k. 748-749v, 753);

zeznania świadka A. W. (1) (k. 809-811);

przesłuchanie wiceprezesa zarządu powódki N. I. (k. 1054v-1055v).

Po wysłaniu pisma z 7 maja 2015 r. przedstawiciele spółki (...) zaczęli obawiać się, że spółka (...) nie jest w stanie uzyskać niezbędnych do zawarcia transakcji środków finansowych w okresie do 30 czerwca 2015 r., a więc w terminie wskazanym przez bank. W przekonaniu tym utwierdzało stanowisko członków zarządu spółki (...), którzy nie chcieli spełnić warunków opisanych przez bank w piśmie z 8 kwietnia 2015 r., to jest okazać, że posiadają środki finansowe zgromadzone na rachunku bankowym, bądź też złożyć te środki do depozytu notarialnego.

A. W. (1) zaczął się niepokoić, bank wyznaczył bowiem termin 30 czerwca 2015 r. pod groźbą przystąpienia do egzekucji zobowiązań z tytułu umowy kredytu.

Dowody: zeznania świadka J. R. (1) (k. 749v-751, 753);

zeznania świadka A. W. (1) (k. 809-811).

Dyrektor banku (...) powtarzała w rozmowach z reprezentantami spółki (...) i J. R. (1), że o ile nie zostaną okazane środki przeznaczone na zakup nieruchomości do dnia 30 czerwca 2015 r., to bank będzie zmuszony do przystąpienia do egzekucji z nieruchomości.

Dowód: zeznania świadka E. F. (k. 807-808v, 812).

W środowisku deweloperów było powszechnie wiadomym, że spółka (...) stara się sprzedać rozpoczętą w inwestycję w G. wraz z „problemem społecznym”.

Na przełomie maja i czerwca 2015 r. do A. W. (1) zgłosił się przedstawiciel Przedsiębiorstwa Budowlanego (...) spółki akcyjnej z siedzibą w G. z propozycją zawarcia transakcji. Przedstawiciele spółki (...), za zgodą A. W. (1), zarządu spółki M. oraz przedsiębiorstwa ochroniarskiego zatrudnionego na terenie, będącej przedmiotem rozmów, nieruchomości przez spółkę (...), weszli na teren wstrzymanej budowy w celu dokonania oględzin obiektu. Po oględzinach podjęta została decyzja spółki (...) o przystąpieniu do transakcji.

W tej sytuacji A. W. (1) zdecydował się zawrzeć umowę sprzedaży z Przedsiębiorstwem Budowlanym (...) spółką akcyjną z siedzibą w G.. Spółka ta zgodziła się bowiem spełnić wszystkie warunki stawiane przez bank, to jest wyraziła zgodę na przelanie na własny rachunek w (...) kwoty 7.900.000 zł, (przelew ten został dokonany ostatecznie jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej, co nastąpiło ostatecznie dnia 26 czerwca 2015 r.).

Dowody: zeznania świadka J. R. (1) (k. 749v-751, 753);

zeznania świadka T. W. (k. 751-752v, 753);

zeznania świadka A. W. (1) (k. 809-811, 812).

Decyzję tą A. W. (1) podjął z uwagi na to, iż nabrał przekonania, że spółka (...) nie posiada środków finansowych, pozwalających na zakup nieruchomości, nie chciała bowiem spełnić warunków banku, polegających jedynie na okazaniu środków. W przekonaniu, że spółka (...) nie jest przygotowana do nabycia nieruchomości, A. W. (1) i J. R. (1) utwierdzał również fakt, że spółka (...) nie podejmowała żadnych czynności zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę – pomimo tego, że od dnia 11 marca 2015 r. posiadała udzieloną przez spółkę (...) zgodę na dysponowanie nieruchomością dla celów budowlanych, to nie wystąpiła do gestorów mediów z wnioskami o warunki przyłączenia.

Dowody: zeznania świadka J. R. (1) (k. 749v-751, 753);

zeznania świadka A. W. (1) (k. 809-811, 812).

W związku z taką decyzją około 9-10 czerwca 2015 r. pełnomocnicy spółki (...) (brat A. W. (1)) pojechali do siedziby spółki (...) w celu odebrania przekazanych tej spółce wcześniej dokumentów, niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę (T. W. posiadał umocowanie obejmujące czynności techniczne, związane z przygotowaniem dokumentacji, kontakty z gestorami mediów, przygotowaniem dokumentacji dla nabywców praw do lokali). Spotkanie to było wcześniej zapowiedziane telefonicznie, mimo tego nie było przygotowanej dokumentacji do odbioru przez pełnomocników spółki (...).

W czasie tej wizyty doszło do spotkania, w którym uczestniczył ze strony spółki (...) prezes zarządu M. S. (2). Podczas spotkania pełnomocnicy spółki (...) jeszcze raz podkreślali, iż stanowisko banku (...) zawiera warunek okazania przez potencjalnego nabywcę kwoty 7.900.000 zł, tymczasem M. S. (2) wskazywał na to, że spółka (...), a ściślej mówiąc osoba, która została nowym członkiem zarządu spółki, posiada kontakty w bankach i jest w stanie wynegocjować z bankiem inne warunki, niż konieczność okazywania całej wymienionej kwoty.

Była też mowa o tym, że spółka (...) zamierza zawrzeć transakcję z innym nabywcą.

W czasie spotkania M. S. (2) telefonicznie uzgodnił z wiceprezesem zarządu N. I., że spółka (...) nie ma podstaw do zatrzymywania dokumentacji, która była własnością spółki (...). Ostatecznie spotkanie zakończyło się w ten sposób, że dokumentacja została wydana niemal w całości (z wyjątkiem jednego dziennika budowy), natomiast stanowisko M. S. (2) pozostało niezmiennie co do tego, że spółka (...) nie okaże bankowi kwoty 7.900.000 zł, jest jednak w stanie negocjować z bankiem inne warunki.

W dniu 30 czerwca 2015 r. do Krajowego Rejestru Sądowego Rejestru Przedsiębiorców wpisany został nowy (obok M. S. (2) i N. i I.) członek zarządu spółki (...) – wiceprezes Z. K..

Dowody: zeznania świadka J. R. (1) (k. 749v-751, 753);

zeznania świadka T. W. (k. 751-752v, 753);

przesłuchanie wiceprezesa zarządu powódki N. I. (k. 1054v-1055v);

przesłuchanie prezesa zarządu powódki M. S. (2) (k. 1055v-1056);

odpis pełny z KRS spółki (...) (k. 347-358).

Jednocześnie dyrektor banku (...) otrzymała od A. W. (1) informację o innym, niż spółka (...), podmiocie zainteresowanym nabyciem – było to Przedsiębiorstwo Budowlane (...) S.A. Dla E. F. nie było to zaskoczeniem, przedstawiciele spółki (...) już wcześniej wspominali bowiem o możliwości sprzedaży nieruchomości innym nabywcom.

Z punktu widzenia banku nie było ważne, kto będzie nabywcą, istotne było przede wszystkim to, aby przed wydaniem promesy potencjalny nabywca udzielił bankowi podglądu do swojego rachunku bankowego, na którym byłyby zgromadzone środki w kwocie 7.900.000 zł, a warunek ten spółka (...) zgodziła się spełnić. Dla banku ważne było również, aby nowy nabywca kupił nieruchomość i jednocześnie porozumiał się z nabywcami praw do lokali. Takie rozwiązanie było dla banku korzystniejsze niż sprzedaż licytacyjna nieruchomości, ponieważ nieruchomość składała się z kilku działek, przy czym przedmiotem sprzedaży licytacyjnej mogły być tylko działki niezabudowane, natomiast działka z rozpoczętą budową mogła być sprzedana tylko na zasadzie porozumienia między sprzedawcą, kupującym, bankiem i nabywcami praw do lokali.

Dowody: zeznania świadka E. F. (k. 807-808v, 812);

zeznania świadka A. W. (1) (k. 809-811, 812).

W ciągu około tygodnia J. R. (1) zdołał podpisać umowy ugód z klientami (przyszłymi nabywcami praw do lokali w budowanym budynku) oraz z wykonawcami robót budowlanych. Po skompletowaniu tej dokumentacji oraz uzyskaniu zgody banku można było podpisać umowę.

Dowody: zeznania świadka J. R. (1) (k. 749v-751, 753);

zeznania świadka A. W. (1) (k. 809-811, 812).

Dnia 26 czerwca 2015 r. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. i Przedsiębiorstwo Budowlane (...) spółka akcyjna w G. zawarły w formie aktu notarialnego, przed notariuszem P. L., przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, położonej w G. M. przy ul. (...), w skład której wchodziły niezabudowane działki o numerach (...) o łącznej powierzchni 4,9355 ha, objęte księgą wieczystą nr (...), oraz działka nr (...) o powierzchni 0,4170 ha, na której budowany był budynek mieszkalny wielorodzinny, oznaczony symbolem B2, objęta księgą wieczystą nr (...).

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej określono jako 14 dni od spełnienia się warunków wskazanych w umowie, jednakże nie później niż do dnia 28 sierpnia 2015 r. Warunkami tymi było m.in. zawarcie przez spółkę (...) ugód z wierzycielami (klientami, wykonawcami, urzędem skarbowym i innymi), uzyskanie przez spółkę (...) promesy (...) S.A., określającej warunki spłaty zadłużenia z tytułu wierzytelności zabezpieczonych hipotekami, z zaznaczeniem że łączna kwota wskazana w tej promesie nie może być wyższa niż 7.900.000 zł, dokonania przez spółkę (...) S.A. przelewu środków w kwocie 7.900.000 zł na posiadany w (...) S.A. rachunek bankowy i wyrażenie zgody przez (...) S.A. dla banku (...) na potwierdzenie salda środków na tym rachunku, do dnia 30 czerwca 2015 r.

Fakt niesporny, a nadto dowód: umowa przedwstępna z 26.06.2015 r. (k. 1000-1009).

Pismem z 29 czerwca 2015 r. prezes zarządu spółki (...) A. W. (1) poinformował prezesa zarządu spółki M. M. S. (2) o odwołaniu – w związku z podpisaniem przez spółkę (...) przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości z innym podmiotem – pełnomocnictw, m.in. pełnomocnictwa z dnia 22 stycznia 2014 r. udzielonego spółce (...) oraz wszelkich innych pełnomocnictw udzielonych tej spółce bądź jej przedstawicielom.

Jednocześnie zwrócił się z prośbą o niezwłoczne zwrócenie Dziennika Budowy nr (...), przekazanego przedstawicielom spółki (...) dnia 6 sierpnia 2013 r.

Pismo to zostało doręczone spółce (...) drogą pocztową w dniu 7 lipca 2015 r.

Dowód: pismo z 29.06.2015 r. (k. 58).

M. S. (1) o zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości dowiedziała się z pisma spółki (...) z 29 czerwca 2015 r.

Członkowie zarządu spółki (...) jeszcze przed doręczeniem pisma z 29 czerwca 2015 r., z wcześniejszych rozmów z przedstawicielami spółki (...), uzyskali wiedzę o przygotowywanej przez spółkę (...) transakcji ze spółką (...).

W dniu 3 sierpnia 2015 r. M. S. (2) i N. I. udzielili radcom prawnym pełnomocnictwa do reprezentowania spółki (...) w postępowaniach przed sądami przeciwko spółce (...), w szczególności do wytoczenia powództwa w sprawie związanej z zakupem nieruchomości położonej w G., obręb ewidencyjny nr (...) M..

W tym samym dniu radca prawny M. J., w imieniu spółki (...) wezwała spółkę (...) do zapłaty kwoty 2.204.952 zł jako szkody, którą spółka (...) podniosła w związku z tym, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej aż po dzień dzisiejszy ponosiła różne koszty związane z realizacją transakcji oraz przygotowaniem się do przejęcia inwestycji, tymczasem spółka (...) powzięła informację, że spółka (...) zawarła przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości z innym kontrahentem – Przedsiębiorstwem Budowlanym (...) S.A. w G.. Pismo to wysłano „do wiadomości” spółce (...).

Dowody: zeznania świadka M. S. (1) (k. 748-749v, 753);

pismo z 3.08.2015 r. z załącznikiem – pełnomocnictwem (k. 98-99).

Dnia 1 lipca 2015 r. spółka (...) złożyła w urzędzie miasta G. wniosek o pozwolenie na budowę (dzień później niż przewidywał to projekt umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości). Wniosek był z niekompletny oraz dotknięty brakami formalnymi.

Pismem z dnia 7 lipca 2015 r. spółka (...) została wezwana do usunięcia braków formalnych wniosku.

Dowody: zeznania świadka M. S. (1) (k. 748-749v, 753);

wniosek o pozwolenie na budowę (k. 94-96v);

wezwanie do uzupełnienia braków formalnych wniosku (k. 97).

Spółka (...) zawarła aneksy do umów z (...) sp. z o.o. z siedzibą w B.: do umowy z 2 marca 2015 r. o wykonanie prac projektowych (aneks zawarty został 29 lipca 2015 r.) oraz do umowy z 11 marca 2015 r. o koordynację prac projektowych (aneks zawarty został 1 sierpnia 2015 r.).

Od marca do sierpnia 2015 r. spółka (...) ponosiła koszty związane z zapłatą na rzecz (...) sp. z o.o. wynagrodzenia za świadczone usługi.

Dowody: aneks z 29 lipca 2015 r. (k. 179-201);

aneks z 1 sierpnia 2015 r. (k. 206-210);

dokumenty potwierdzające prace projektowe i ich koszty (k. 197-311).

Do zawarcia umowy sprzedaży między spółkami (...) i (...) doszło w dniu 18 sierpnia 2015 r.

Fakt niesporny, nadto dowód: umowa sprzedaży z 18.08.2015 r. (k. 1000-1009).

A. W. (1) został odwołany ze stanowiska prezesa zarządu spółki (...) uchwałą nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników z dnia 25 września 2015 r. Jednocześnie na stanowisko prezesa zarządu spółki powołany został R. W.. Do końca 2015 r. A. W. (1) pozostawał wpisany do KRS jako prezes zarządu.

Dowody: zeznania świadka A. W. (1) (k. 809-811, 812);

protokół NZW z 25.09.2015 (k. 456-458).

Sąd zważył, co następuje:

Powódka dochodzi od pozwanej zapłaty kwoty 2.000.381,98 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu (tj. 21 sierpnia 2015 r.) tytułem odszkodowania za tzw. winę w kontraktowaniu, która miała wyrażać się w tym, że pozwana prowadziła z powódką negocjacje dotyczące sprzedaży nieruchomości w G. wywołując, a następnie podtrzymując u powódki przeświadczenie o woli zawarcia umowy, mimo że – według strony powodowej – nie miała wcale zamiaru umowy z powódką zawierać.

Zakreślając ramy podstawy faktycznej dochodzonego roszczenia strona powodowa wskazywała na to, iż pomimo pojawiania się kolejnych problemów (m.in. dwa wnioski wierzycieli o ogłoszenie upadłości pozwanej), w toku negocjacji trwających ponad półtora roku, w swoim zachowaniu strony przejawiały wolę doprowadzenia do skutku w postaci zawarcia umowy (np. parafowanie projektu umowy przedwstępnej, udzielenie radcy prawnej powódki M. S. (1) pełnomocnictwa do zawarcia umowy przedwstępnej w imieniu pozwanej, udzielenie powódce zgody na dysponowanie nieruchomością w celu prowadzenia prac projektowych planowanej inwestycji deweloperskiej oraz w celu uzyskania przez powódkę pozwolenia na budowę); ostatecznie jednak pozwana zawarła umowę sprzedaży nieruchomości z innym podmiotem, co więcej – utrzymywała powódkę w toku negocjacji w przeświadczeniu, że jest ona jedynym kontrahentem, z którym prowadzone były wówczas rozmowy w tej materii (o czym miało świadczyć m.in. rozwiązanie wcześniej zawartej umowy przedwstępnej z (...) sp. z o.o., które powódka postawiła jako jeden z warunków umowy przedwstępnej z 4 października 2013 r.). Według powódki pozwana miała być też w pełni świadoma tego, że strona powodowa w przypadku niedojścia do skutku umowy sprzedaży nieruchomości poniesie szkodę, jak też miała być świadoma rozmiaru tej szkody.

Szkoda ta – zgodnie z żądaniem pozwu wynosząca w sumie 2.000.381,98 zł – przedstawiała się zaś następująco:

1)  w kwocie 1.794.944,66 zł z tytułu poniesionych przez powódkę kosztów prac projektowych inwestycji deweloperskiej na przeznaczonej do sprzedaży nieruchomości;

2)  w kwocie 150.926,54 zł z tytułu poniesionych przez powódkę (zgodnie z ustną umową stron) kosztów ochrony terenu nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży;

3)  w kwocie 8.241 zł z tytułu poniesionych przez powódkę kosztów wyceny nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży;

4)  w kwocie 46.269,78 zł z tytułu poniesionych przez powódkę kosztów notarialnych, w tym:

a)  3.680,04 zł z tytułu faktury nr (...) wystawionej 4 października 2013 r. przez notariusza J. S.,

b)  794,04 zł z tytułu faktury nr (...) wystawionej 25 listopada 2013 r. przez notariusz K. G. (1),

c)  32.850,84 zł z tytułu faktur nr (...) wystawionych w okresie od 20 grudnia 2013 r. do 1 kwietnia 2014 r. przez notariusza P. L.,

d)  8.376,60 zł z tytułu faktur nr (...) wystawionych w okresie od 20 sierpnia do 3 września 2014 r. przez notariusza P. L.,

e)  568,26 zł z tytułu faktury nr (...) wystawionej 4 września 2014 r. przez notariusza P. L..

Jako podstawę prawną żądania pozwu powódka – zdaniem Sądu trafnie – wskazała art. 72 § 2 k.c., zgodnie z którym strona, która rozpoczęła lub prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy, jest obowiązana do naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy.

Należy podzielić przeważający w doktrynie pogląd, zgodnie z którym art. 72 § 2 k.c. stanowi samodzielną podstawę odpowiedzialności, a odpowiedzialność ta kwalifikowana jest przy tym jako „szczególny typ deliktu” wraz z konsekwencjami wynikającymi z reżimu odpowiedzialności deliktowej [por. W. C., Prawo zobowiązań w zarysie, W. 1968, s. 206; M. K. w: red. Z. R., Prawo zobowiązań część ogólna, System Prawa Prywatnego, t. 5, W. 2006, s. 714 i nast.].

Źródłem zobowiązania do naprawienia szkody jest zachowanie określone w art. 72 § 2 k.c.. Przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, przewidzianej w art. 72 § 2 k.c., obejmują:

-

rozpoczęcie lub prowadzenie negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów,

-

szkodę oraz

-

związek przyczynowy między zachowaniem strony a powstałą szkodą.

Szkoda musi być ponadto normalnym następstwem zdarzenia, z którym ustawa wiąże odpowiedzialność odszkodowawczą, a zdarzeniem tym jest – jak już wskazano – rozpoczęcie lub prowadzenie negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów.

Należy przy tym mieć na względzie, że kwalifikacja odpowiedzialności z art. 72 § 2 k.c. jako odpowiedzialności deliktowej pociąga za sobą określone konsekwencje, albowiem w doktrynie i orzecznictwie panuje zgoda co do tego, że powód nie korzysta, dochodząc roszczenia opartego na art. 72 § 2 k.c., z domniemania odpowiedzialności dłużnika przewidzianego w art. 471 k.c., a zatem – stosownie do art. 6 k.c. – na wierzycielu spoczywa ciężar udowodnienia podstawy faktycznej odpowiedzialności dłużnika.

Analizując dalej treść art. 72 § 2 k.c. wskazać trzeba, że wspomniane w jego brzmieniu naruszenie dobrych obyczajów oznacza bezprawność zachowania rozumianą tak jako naruszenie wyraźnych norm prawa, jak i zasad współżycia społecznego, w tym zachowanie sprzeczne z ideą negocjacji, których celem jest zawarcie umowy.

W tym świetle trafne wydaje się również zapatrywanie wyrażane w doktrynie, że przy negocjacjach, nawet mimo rozbieżnych interesów, dążenie partnerów jest wspólne, gdyż każda ze stron czyni pewien wysiłek, rezygnuje z pewnych oczekiwań, po to, by zawrzeć umowę. Naruszenie dobrych obyczajów jest więc w zasadzie równoznaczne z działaniem w złej wierze, które w tym przypadku polega na rozbieżności rzeczywistych zamiarów strony z tymi, które są deklarowane wobec partnera negocjacji. Istotne pozostaje przy tym wywołanie u kontrahenta wrażenia co do istnienia po drugiej stronie chęci zwarcia umowy i utrzymywanie go w tym przekonaniu, albowiem istotą opisywanego deliktu jest niespełnienie racjonalnie uzasadnionego oczekiwania na zawarcie umowy – zawiedzenie zaufania partnera negocjacji. W konsekwencji uzasadnione wydaje się również twierdzenie, że deliktu z art. 72 § 2 k.c. nie można popełnić bez świadomości działania przeciwko interesom drugiej strony [por. M. P.-S. w: red. P. K., M. P.-S., Kodeks cywilny. Komentarz, LEX 2014, komentarz do art. 72 k.c. ; M. K. w: red. Z. R., Prawo zobowiązań – część ogólna, System Prawa Prywatnego, t. 5, W. 2006, s. 714 i nast.; D. R. w: K. K., D. R., M. Ż., Komentarz do niektórych przepisów kodeksu cywilnego, zmienionych ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, LEX 2003, komentarz do art. 72 k.c. ].

Przedstawione w literaturze zachowania, które mogą być kwalifikowane jako naruszenie dobrych obyczajów, w szczególności obejmują zerwanie negocjacji bez powodów lub z oczywiście błahego powodu, stosowanie obstrukcyjnych taktyk negocjacyjnych, zamierzone wprowadzenie w błąd partnera, świadome składanie propozycji niemożliwych do przyjęcia przez drugą stronę, nieujawnianie partnerowi informacji istotnych dla negocjacji, równoczesne negocjacje z innymi osobami, próby renegocjacji ustalonych już postanowień, czy jednostronne zerwanie negocjacji znajdujących się w impasie lub trwających zbyt długo. Zachowania te w istocie oznaczają więc prowadzenie negocjacji bez zamiaru zawarcia umowy, a w każdym razie – bez zamiaru zawarcia jej z drugą stroną rokowań. Winę w negocjacjach tym samym utożsamiana jest z ich prowadzeniem bez zamiaru zawarcia umowy. Według powszechnego zapatrywania art. 72 § 2 k.c. reguluje odpowiedzialność za culpam in contrahendo, czyli winę w negocjowaniu [por. M. K. w: red. Z. R., Prawo zobowiązań – część ogólna, System Prawa Prywatnego, t. 5, W. 2006 r., s. 714; M. P.-S. w: red. P. K., M. P.-S., Kodeks cywilny. Komentarz, LEX 2014, komentarz do art. 72 k.c. ].

W rozpoznanej sprawie niesporne było to, że strony prowadziły negocjacje dotyczące sprzedaży na rzecz powódki od pozwanej nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), dla których prowadzone są księgi wieczyste nr (...), o powierzchni odpowiednio 4,9355 ha i 0,4170 ha, z których druga zabudowana była niedokończonym budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym oznaczonym symbolem B2. Pozwana była przy tym zainteresowana zbyciem nieruchomości z uwagi na swoje trudności finansowe (w tym zadłużenie z tytułu umowy kredytu z (...) S.A.), zaś powódka chciała nieruchomość tą nabyć aby dokończyć budowę zaczętego budynku, przejąć zobowiązania pozwanej wobec nabywców lokali, które miały w tym budynku powstać (co strony określały jako „czynnik społeczny”), a przede wszystkim by zrealizować nowe osiedle mieszkaniowe z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą niezbędną do funkcjonowania budynków, taką jak układ drogowy, przyłącza mediów itp.

Jednocześnie nie było między stronami sporne to, że zapłata ceny przez powódkę miała zostać przeznaczona na spłatę wspomnianego zadłużenia pozwanej wobec (...) S.A., stąd też negocjacje z bankiem, aby zamiast wszczynać egzekucję z nieruchomości w celu zaspokojenia swoich wymagalnych wierzytelności z tytułu wypowiedzianej umowy kredytu wobec pozwanej, wierzytelności te zostały zaspokojone w drodze sprzedaży tej nieruchomości przez pozwaną kontrahentowi gotowemu do kontynuowania inwestycji deweloperskiej. W toku postępowania wykazane zostało, że bank na pewnym etapie negocjacji - w zamian za odpowiednią promesę określającą warunki spłaty zadłużenia pozwanej (a także zgodę na wykreślenie hipotek ustanowionych na rzecz banku, umorzenie egzekucji i zwolnienie z pozostałych zabezpieczeń) - wymagał wykazania, że powódka jako kontrahent pozwanej dysponuje odpowiednimi środkami, aby zapłacić cenę za przeznaczoną do sprzedaży nieruchomość. Bank oczekiwał przy tym zastosowania jednego z dwóch zaproponowanych przez siebie sposobów uwiarygodnienia się powódki: poprzez zdeponowanie kwoty 7.900.000 zł na otwartym dla powódki rachunku w (...), do którego bank miałby podgląd, ewentualnie przez zdeponowanie jej u notariusza. Na tym tle wywiązał się też w toku negocjacji spór między stronami i w zasadzie kwestia zdeponowania wskazanej kwoty na rachunku powódki w (...) (sprowadzająca się w istocie do „pokazania” bakowi przez powódkę, że dysponuje ona środkami pieniężnymi pozwalającymi na uiszczenie ceny za sprzedawaną nieruchomość) stanowiła centralne zagadnienie rozpoznanej sprawy. Podkreślić jednocześnie trzeba, że powódka, która konsekwentnie odmawiała spełnienia stawianego przez bank warunku, a był to warunek wydania promesy, w toku procesu stanęła na stanowisku, iż to pozwana ponosi odpowiedzialność za to, że promesa nie została wydana przez (...).

Nie sposób na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego uznać, że pozwana w toku prowadzonych z powódką negocjacji, dotyczących sprzedaży spornej nieruchomości, naruszyła dobre obyczaje kupieckie, w szczególności poprzez prowadzenie negocjacji nie mając zamiaru zawarcia umowy. Przeprowadzone dowody pozwalające na zrekonstruowanie przebiegu rokowań stron prowadzą wręcz do wniosku przeciwnego.

Po pierwsze wskazać trzeba, że od samego początku obie strony zdawały sobie sprawę z tego, że do pomyślnego zrealizowania transakcji potrzebują zgody (...) S.A. jako największego wierzyciela pozwanej spółki oraz ugód z pozostałymi wierzycielami pozwanej – jej wykonawcami prowadzącymi budowę niedokończonego budynku (...) oraz nabywcami lokali, które miały w budynku tym powstać. Znalazło to wyraz w pierwszej (i jedynej zawartej przez strony) umowie przedwstępnej z 4 października 2013 r. (§ 8.2. pkt 3-5 tej umowy), zaś powódka miała uzyskać finansowanie transakcji w kwocie 8.500.000 zł powiększonej o VAT (§ 8.2. pkt 6 umowy). Po zawarciu umowy przedwstępnej pozwana przekazała powódce posiadaną dokumentację projektową dotyczącą inwestycji, jak też przeniosła na nią (akt notarialny Rep. A (...)) autorskie prawa majątkowe do projektu budowlanego, sporządzonego dla budynku mieszkalnego, budowanego przez pozwaną, aby powódka mogła uzyskać zamienne pozwolenie na budowę tego budynku. Zgodziła się też – na prośbę powódki – na wprowadzenie przez powódkę przedsiębiorstwa ochroniarskiego na teren nieruchomości, aby nie doszło do jego dewastacji (co mogłoby zwiększyć koszty inwestycji planowanej przez powódkę). Następnie strona pozwana konsekwentnie zawierała ugody (w formie aktów notarialnych) z kontrahentami, którzy mieli nabyć od niej lokale w budowanym w ramach inwestycji budynku (...). Pozwana wystąpiła też do (...) o wystawienie wspomnianej wyżej promesy (przy czym podjęcie decyzji w tej kwestii wymagało opinii komitetu kredytowego banku, co było procesem długotrwałym). Ponadto ówcześnie przejawianej woli zawarcia umowy nie przekreśliło także i to, że do 31 stycznia 2014 r. (kiedy upływał termin zawarcia umowy przyrzeczonej) bank nie udzielił jeszcze promesy i do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło, gdyż strony nadal prowadziły negocjacje, zwłaszcza, że (...) S.A. zaczęło od 28 marca 2014 r. wystawiać kolejne promesy. Tym samym etap rozmów zmierzających do zawarcia umowy przyrzeczonej trwał nadal mimo wpływu terminu jej zawarcia z umowy przedwstępnej, by zakończyć się dopiero w październiku 2014 r., kiedy to bank definitywnie odmówił wydawania dalszych promes. Tymczasem jednak problemy ze zdobyciem finansowania (kredytu w Banku (...) S.A.) miała powódka, a równolegle zawierane były kolejne ugody między pozwaną, a jej kontrahentami – nabywcami lokali. W ugodach tych zresztą wskazywano, że zawierane są dlatego, iż strony prowadzą negocjacje dotyczące przejęcia inwestycji przez powódkę, bądź (...) (pisanego od wielkiej litery, jako nazwa własna). Wreszcie strony negocjowały w dalszym ciągu warunki transakcji, do czasu aż bank (...) przestał bezwarunkowo wystawiać promesy (na zasadzie przyjmowanego „z góry” zaufania).

Kolejny etap rozmów ze strony banku cechowało to, że zaczął on oczekiwać „uwiarygodnienia” się powódki poprzez wskazane wyżej otwarcie przez powódkę w tym banku rachunku oraz przelanie nań kwoty 7.900.000 zł (tak, aby bank mógł mieć podgląd do tego rachunku), albo wpłatę takiej kwoty do depozytu notarialnego. Przed spełnieniem tego warunku uparcie wzbraniała się zaś powódka, pomimo tego, że kolejne istniejące dotychczas przeszkody w negocjacjach były przez strony przezwyciężane (m.in. dwa wnioski o ogłoszenie upadłości pozwanej spółki). Właśnie zachowanie powódki przejawiające się w odmowie „pokazania” bankowi (...), że posiada środki na uiszczenie ceny w kwocie 7.900.000 zł, nie pozwalało na uzyskanie promesy, zawarcie kolejnej umowy przedwstępnej, a w dalszej kolejności zawarcie negocjowanej przez strony umowy sprzedaży jako umowy przyrzeczonej.

Co przy tym istotne pozwana negocjacje z podmiotem trzecim – spółką (...) – rozpoczęła dopiero na przełomie maja i czerwca 2015 r., kiedy to sytuacja pozwanej w relacjach z bankiem była napięta, a dyrektor (...) powtarzała w rozmowach z przedstawicielami pozwanej, że w przypadku nieokazania środków na zakup nieruchomości do dnia 30 czerwca 2015 r. przez potencjalnego nabywcę bank przystąpi do egzekucji z nieruchomości. Wobec zaś gotowości spółki (...) do zaakceptowania warunków banku oraz warunków umowy wskazywanych przez pozwaną, przy jednoczesnym sztywnym stanowisku powódki, która w sposób zdecydowany odmawiała „pokazania”, że dysponuje wymaganymi przez (...) środkami, oraz przy równoległych sugestiach banku, że przystąpi on do egzekucji z nieruchomości, zachowanie się pozwanej polegające na zawarciu umowy z nowym kontrahentem ( spółką (...)) zamiast z powódką uznać trzeba za zrozumiałe.

Ewentualnego naruszenia dobrych obyczajów kupieckich dopatrywać się zaś można w zachowaniu samej powódki, która konsekwentnie odmawiała otwarcia w (...) rachunku bankowego oraz przelania na niego kwoty 7.900.000 zł, co wystarczyłoby aby uwiarygodnić się w oczach banku jako nabywca nieruchomości. W tej sytuacji za uzasadnione należało uznać także przekonanie, jakiego nabrał prezes zarządu pozwanej (A. W. (1)), że powódka nie ma środków finansowych pozwalających na zakup przeznaczonej do sprzedaży nieruchomości z „czynnikiem społecznym”, ani nie jest w stanie środków tych uzyskać, gdyż konsekwentnie odmawiała spełnienia warunku (...), od którego bank uzależniał wydanie promesy, sprowadzającego się jedynie do pokazania, że odpowiednimi środkami dysponuje. Co przy tym trzeba podkreślić wskazany przez bank sposób „uwiarygodnienia się” powódki był jednocześnie sposobem dla niej całkowicie nieuciążliwym.

Wreszcie w tym samym czasie - jak zaobserwowali to przedstawiciele pozwanej - powódka nie podejmowała żadnych czynności, aby uzyskać pozwolenie na budowę, w szczególności nie podjęła działań zmierzających do uzgodnienia z podmiotami dostarczającymi media warunków przyłączenia mediów, pomimo tego, że dysponowała już potrzebną dokumentacją, w tym od marca 2015 r. miała zgodę pozwanej na dysponowanie nieruchomością (co było kolejnym przejawem dobrej wiary pozwanej i jej dążenia do zawarcia umowy). Takie przekonanie stało zresztą za decyzją pozwanej, by odebrać od powódki w pierwszej połowie czerwca 2015 r. przekazaną jej dokumentację budowy, po wcześniejszym telefonicznym uzgodnieniu spotkania, przy okazji którego doszło do rozmowy reprezentantów pozwanej i reprezentantów powódki, w czasie której przedstawiciele powódki ponownie odmówili okazania (...) kwoty 7.900.000 zł jednocześnie twierdząc, że wynegocjują z bankiem inne warunki (mimo, że wcześniej powódka tego nie uczyniła, a negocjacje trwały od drugiej połowy 2013 r.). Co więcej reprezentanci pozwanej uprzedzali wówczas przedstawicieli powódki, że pozwana zamierza zawrzeć umowę z innym kontrahentem, mimo tego powódka pozostała na stanowisku, że nie okaże (...) kwoty 7.900.000 zł, chociażby poprzez jej przelanie na własny rachunek powódki, otwarty w tym banku.

Wobec sztywnego trwania powódki na dotychczasowym stabilnym stanowisku, a jednocześnie mając wiedzę o wyraźnym i niezmiennym warunku stawianym przez bank (z wyznaczeniem terminu okazania środków na sfinalizowanie transakcji do 30 czerwca 2015 r. pod rygorem egzekucji z nieruchomości), ostateczne zawarcie umowy przez pozwaną ze spółką (...) należało uznać za usprawiedliwione, zwłaszcza biorąc pod uwagę, że spółka (...) bez zastrzeżeń przystała na warunek banku i przelała na rachunek w tym banku kwotę 7.900.000 zł. W terminie około tygodnia zawarto wówczas ugody z nabywcami lokali, w których wskazano, że inwestycja zostanie zrealizowana przez spółkę (...) i ostatecznie 26 czerwca 2015 r. pozwana i spółka (...) zawarły w formie aktu notarialnego, przed notariuszem P. L., przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, położonej w G. M. przy ul. (...), w skład której wchodziły niezabudowane działki o numerach (...) o łącznej powierzchni 4,9355 ha, objęte księgą wieczystą nr (...), oraz działka nr (...) o powierzchni 0,4170 ha, na której budowany był budynek mieszkalny wielorodzinny, oznaczony symbolem B2, objęta księgą wieczystą nr (...).

Zaznaczyć przy tym trzeba, że dopiero po uzyskaniu przez członków zarządu powódki wiedzy na temat innego kontrahenta, z którym pozwana zamierza zawrzeć umowę (którą to wiedzę powzięli najpóźniej na czerwcowym spotkaniu z przedstawicielami pozwanej, które zostało przygotowane i zorganizowane w celu odebrania powódce powierzonej jej wcześniej dokumentacji budowy), powódka złożyła wniosek o pozwolenie na budowę dotyczący inwestycji planowanej na spornej nieruchomości. Nastąpiło to w dniu 1 lipca 2015 r., a więc dzień po terminie określonym przez strony w parafowanej, ale niepodpisanej umowie przedwstępnej. W miesiącu lipcu powódka nadal korzystała też z usług biura projektowego ponosząc kolejne koszty, mimo tego, że mogła już zdawać sobie sprawę, iż do zawarcia umowy sprzedaży z pozwaną nie dojdzie (jak też mogąc się domyślić, że przyczyna takiego stanu rzeczy tkwi w jej braku zgody na okazanie bankowi kwoty 7.900.000 zł).

Na tle wyżej przedstawionej oceny zachowań stron wskazać trzeba, że negocjacje polegają na wzajemnym oddziaływaniu na siebie, dyskusji, przeciwstawianiu własnych interesów każdej ze stron i powoływaniu argumentów wspierających prezentowane przez każdą ze stron stanowisko. Podzielić należy prezentowany w literaturze pogląd, który zakłada, że na negocjujących nie ciąży obowiązek prowadzenia rozmów, a tym bardziej nie ciąży na nich obowiązek zawarcia umowy. Zachowaniami w pełni dozwolonymi i co do zasady nie rodzącymi odpowiedzialności odszkodowawczej są renegocjacje, odmowa dalszych negocjacji, prowadzenie negocjacji z kilkoma partnerami (zwłaszcza w takim stanie faktycznym, jak sytuacja niniejszej sprawy, kiedy to od początku czerwca 2015 r. wobec wyznaczenia ostatecznego terminu przez bank i dalszego nieprzejednanego stanowiska powódki co do okazania kwoty 7.900.000 zł pozwana informowała o prowadzeniu negocjacji z innym podmiotem), zerwanie negocjacji znajdujących się w impasie. Ich kwalifikacja jako naruszenia dobrych obyczajów musi być uzasadniona szczególnymi okolicznościami danego przypadku. Na tle art. 72 § 2 k.c. okolicznością decydującą o takiej kwalifikacji jest zaś wcześniejsze wzbudzenie u partnera nieuzasadnionych oczekiwań na zawarcie umowy [por. M. K., w: Z. R., Prawo zobowiązań – część ogólna, System Prawa Prywatnego, t. 5, W. 2006 r., s. 717].

W niniejszej sprawie nie sposób jednak uznać, by do takiego wzbudzenia nieuzasadnionych oczekiwań u powódki przez pozwaną doszło, w szczególności w końcowym etapie negocjacji, gdy strony wyraźnie znalazły się w impasie. O ile zatem pozwana wzbudzała takie przekonanie u powódki, to nie było to „nieuzasadnione” przekonanie, pozwana bowiem chciała i zamierzała z powódką umowę podpisać.

Zaznaczenia wymaga nadto, iż w ramach autonomii woli, która pozwala podmiotom kształtować stosunki cywilnoprawne mocą własnych decyzji, fundamentalne znaczenie dla stosunków cywilnoprawnych ma swoboda umów (art. 353 ¹ k.c.). W orzecznictwie przyjęto, że zasada swobody umów oznacza, iż podmioty zawierające umowę:

-

mają pełną swobodę co do tego, czy chcą zawiązać między sobą stosunek obligacyjny, a więc czy zobowiązanie umowne w ogóle powstanie,

-

mają swobodę wyboru kontrahenta,

-

mogą ukształtować treść umowy według swego uznania, a tym samym powołać do życia taki stosunek zobowiązaniowy, jaki odpowiada ich interesom, a ponadto, że:

-

prawnie skuteczne jest samo porozumienie stron, niewymagające w zasadzie szczególnej formy, chyba że wymóg taki wynika z ustawy

[por. uchwała pełnego składu (...) z dnia 28 kwietnia 1995 r., sygn. III CZP 166/94, OSNC 1995/10/135].

Co do zasady zatem obie strony przystępujące do negocjacji mają pełną swobodę we wszystkich wskazanych aspektach. W przypadku negocjujących przedsiębiorców z zasady jest tak, że obie strony jako wyniku wynegocjowanej umowy oczekują określonej korzyści majątkowej. Do zawarcia umowy dochodzi wówczas, gdy każda ze stron uzna, że wynegocjowane warunki pozwolą na osiągniecie korzyści w takiej wysokości i o takim charakterze, że korzyści te w danym momencie są przez stronę oceniane jako opłacalne z punktu widzenia ekonomicznego, bądź też z punktu widzenia realizowanego w dłuższej perspektywie planu ekonomicznego przedsiębiorstwa. Wreszcie, należy podkreślić, że żadna z negocjujących stron nie ma obowiązku prowadzenia rozmów, a tym bardziej nie ma obowiązku zawarcia umowy, jeżeli efekt rokowań uzna za niesatysfakcjonujący z jej punktu widzenia, natomiast na stronach ciąży obowiązek związany nie z efektem negocjacji, lecz ze sposobem ich prowadzenia, a zatem obowiązek prowadzenia negocjacji zgodnie z dobrymi obyczajami – lojalnie wobec kontrahenta.

Jak już zaznaczono odpowiedzialność z art. 72 § 2 k.c. powstaje o tyle, o ile jedna ze stron rozpoczęła lub prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, przy czym zachowania te nie mogą sprowadzać się do niezawarcia umowy (do którego w niniejszej sprawie niewątpliwie doszło), ale do przystąpienia bądź prowadzenia negocjacji z określonym zamiarem, nakierowanym na inny cel niż zawarcie umowy z partnerem negocjacji, co z kolei sprowadza się do winy w negocjacjach, związanej z ich prowadzeniem. Zgodnie z rozkładem ciężaru dowodu określonym art. 6 k.c. oraz art. 232 k.p.c. na powódce spoczywał ciężar udowodnienia, że pozwanej przyświecał taki zamiar, aby prowadzić negocjacje, które nie zmierzają do zawarcia umowy.

Powyższe stwierdzenie jest istotą rozpoznawanej sprawy, przy czym ustalony stan faktyczny nie obejmuje żadnego faktu, który pozwoliłby na postawienie tezy, że pozwana prowadziła wielomiesięczne negocjacje nie mając zamiaru zawarcia umowy z powódką, a mimo tego je prowadziła, ponieważ miałby przyświecać jej inny - niedookreślony przez powódkę - cel. Jest rzeczą oczywistą, że skoro przedsiębiorca (tak jak pozwana w niniejszej sprawie) dokłada daleko idących starań i wkłada wiele wysiłku w negocjacje, to - z wyłączeniem nieudowodnionej na tle niniejszej sprawy sytuacji, w której jest to czynione w złej wierze po to, aby odwrócić uwagę kontrahenta w negocjacjach od innych swoich działań - czyni to z zamiarem zawarcia umowy. Z całą stanowczością podkreślić trzeba, że z zaoferowanego przez strony materiału dowodowego nie wynika, ażeby pozwana nie miała w ogóle zamiaru zawarcia umowy z powódką, a negocjacje prowadziła przez ponad półtora roku tylko po to, aby ostatecznie zawrzeć umowę z innym kontrahentem.

Jak już wyżej wyjaśniono z przeprowadzonych w toku postępowania dowodów nie wynika więc, ażeby zachowanie pozwanej wyczerpywało znamiona deliktu określonego w art. 72 § 2 k.c., a co więcej już samo wskazane przez powódkę zachowanie się pozwanej, w którym powódka upatruje wyczerpania znamion deliktu, prowadzi do stwierdzenia, że zachowanie takie mieści się w granicach swobody kontraktowania i każda strona ma prawo dążenia do uzgodnienia takiego kształtu umowy, która będzie dla tej strony satysfakcjonująca, zaś do porozumienia między tymi stronami dojdzie wówczas, gdy obie strony będą usatysfakcjonowane kształtem zaprojektowanego stosunku prawnego. Tymczasem w niniejszej sprawie, pomimo tego, że pozostałe kwestie były między stronami uzgodnione, to powódka nie chciała spełnić stawianego przez (...) warunku udzielenia promesy w postaci okazania kwoty 7.900.000 zł, jako sposobu „uwiarygodnienia” się powódki jako kontrahenta.

Okoliczności, jakoby pozwana rozpoczęła, a następnie prowadziła, negocjacje bez zamiaru zawarcia umowy, przeczy więc fakt, iż to strona powodowa trwała na stanowisku odmawiającym okazania bankowi kwoty 7.900.000 zł na prowadzonym w tym banku rachunku. To powódka wreszcie zapewniała, że wynegocjuje z (...), czy z innym bankiem inne – korzystniejsze dla siebie warunki – jednakże nie przedstawiła żadnych dowodów na to, że faktycznie negocjacje takie prowadziła, a zwłaszcza na to, że były one możliwe do ukończenia przed dniem 30 czerwca 2015 r., po którym to dniu bank (...), zgodnie z wcześniejszymi ostrzeżeniami, zamierzał wszcząć egzekucję z nieruchomości.

W konsekwencji, w oparciu o zebrany materiał dowodowy nie sposób uznać, że zachowanie się pozwanej (jej reprezentantów) wyczerpywałoby znamiona deliktu z art. 72 § 2 k.c. Za w pełni dozwolone należy bowiem uznać zachowanie polegające na zerwaniu negocjacji nawet dalece zaawansowanych, chyba że działanie to polegało na celowym wywołaniu u partnera przekonania o pewnym zawarciu umowy, a następnie przerwaniu negocjacji bez żadnego powodu [por. M. K. w: red. Z. R., Prawo zobowiązań część ogólna, System Prawa Prywatnego, t. 5, W. 2006, s. 714 i nast.].

Tymczasem takie zamierzone działanie, nadto ukierunkowane na to, by wywoływać u powódki mylne przekonanie o zamiarze zawarcia umowy, nie zostało w niniejszej sprawie udowodnione.

Wyraźnie podkreślić przy tym trzeba, że deliktu z art. 72 § 2 k.c. nie można popełnić bez świadomości działania przeciwko interesom drugiej strony. Treść przepisu wprost sugeruje pewną postać podstępu: jest nim rozpoczęcie lub prowadzenie negocjacji bez zamiaru zawarcia umowy. Zarówno podstęp, jak i stworzenie pozoru, zakłada umyślność działania, obojętne jest przy tym, jaką taktykę przyjął nielojalny negocjator, w jaki sposób zwodził partnera. Naruszenie dobrych obyczajów jest w zasadzie równoznaczne z działaniem w złej wierze, które w tym przypadku polega na rozbieżności rzeczywistych zamiarów z tymi, które są deklarowane wobec partnera negocjacji. Na tle art. 72 § 2 k.c. przepisu nacisk trzeba kłaść na wywołanie u drugiej strony błędnego przekonania, że chce się zawrzeć umowę i utrzymywanie jej w tym przekonaniu. Tymczasem w rozpoznanej sprawie wyraźnie pozwana działała w dobrej wierze, zaś zarzut co do nielojalnego zachowania mógłby być jedynie przedmiotem rozważań na tle zachowania powódki i to jedynie przy założeniu, że powódka umyślnie, z premedytacją odmawiała spełnienia warunku banku, tj. okazania kwoty 7.900.000 zł, a nie wynikało to z nieporozumienia i mylnego przyjęcia, że (...) oczekuje zapłaty z góry. Tą ostatnią argumentację powódka przedstawiała jako usprawiedliwienie swojego stanowiska w przedmiocie odmowy okazania środków pieniężnych w wysokości 7.900.000 zł, w rzeczywistości nie było jednak tak, ażeby bank (...) oczekiwał zapłaty z góry, na co wskazuje i korespondencja banku, i zeznania jej dyrektora E. F..

Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd przyjął, że w świetle ustalonego stanu faktycznego stronie pozwanej nie można podstawić zarzutu rozpoczęcia lub prowadzenia negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów. Negocjacje nie doprowadziły do zawarcia umowy, pomimo niewątpliwego nakładu środków ze strony powódki, jak i daleko idącego zaangażowania ze strony pozwanej. Tym niemniej samo niezawarcie umowy przez pozwaną nie stanowi deliktu z art. 72 § 2 k.c., konieczne do tego byłoby bowiem naruszenie dobrych obyczajów, które w istocie – jak już wskazano – jest równoznaczne z działaniem w złej wierze i polega na rozbieżności rzeczywistych zamiarów z tymi, które są deklarowane wobec partnera negocjacji. Takiego zamiaru – w świetle ustalonego stanu faktycznego – stronie pozwanej przypisać nie sposób, co oznacza, że nie została spełniona pierwsza z przesłanek odpowiedzialności przewidzianej w art. 72 § 2 k.c., polegająca na rozpoczęciu lub prowadzeniu negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów.

Uzasadnia to zatem oddalenie powództwa opartego na art. 72 § 2 k.c.

Niezależnie od powyższych rozważań należy mieć na względzie, że na tle art. 72 § 2 k.c., a więc w wypadku rozpoczęcia lub prowadzenia negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów, powstaje obowiązek "naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy", a to sformułowanie z kolei wskazuje, że mamy do czynienia z odpowiedzialnością w granicach tzw. ujemnego interesu umownego.

Dla porządku należy odnieść więc do poszczególnych roszczeń powódki, składających się na żądanie pozwu, tworzących w ocenie powódki jej szkodę, pod kątem sprawdzenia, czy mieszczą się one w granicach tzw. ujemnego interesu umownego. Na szkodę powódki, miałyby się złożyć – jak już sygnalizowano – następujące koszty:

1)  w kwocie 1.794.944,66 zł z tytułu poniesionych przez powódkę kosztów prac projektowych inwestycji deweloperskiej na przeznaczonej do sprzedaży nieruchomości;

2)  w kwocie 150.926,54 zł z tytułu poniesionych przez powódkę (zgodnie z ustną umową stron) kosztów ochrony terenu nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży;

3)  w kwocie 8.241 zł z tytułu poniesionych przez powódkę kosztów wyceny nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży;

4)  w kwocie 46.269,78 zł z tytułu poniesionych przez powódkę kosztów notarialnych, w tym:

a)  3.680,04 zł z tytułu faktury nr (...) wystawionej 4 października 2013 r. przez notariusza J. S.,

b)  794,04 zł z tytułu faktury nr (...) wystawionej 25 listopada 2013 r. przez notariusz K. G. (1),

c)  32.850,84 zł z tytułu faktur nr (...) wystawionych w okresie od 20 grudnia 2013 r. do 1 kwietnia 2014 r. przez notariusza P. L.,

d)  8.376,60 zł z tytułu faktur nr (...) wystawionych w okresie od 20 sierpnia do 3 września 2014 r. przez notariusza P. L.,

e)  568,26 zł z tytułu faktury nr (...) wystawionej 4 września 2014 r. przez notariusza P. L..

W art. 72 § 2 k.c., który przewiduje naprawienie szkody, jaką strona poniosła „przez to, że liczyła na zawarcie umowy”, określony został więc zakres szkody podlegającej naprawieniu w sytuacji, gdyby do zawarcia umowy nie doszło. Jak już wspomniano chodzi w tym wypadku o odszkodowanie w ramach tzw. negatywnego (ujemnego) interesu umownego. Poglądy doktryny oraz stanowisko Sądu Najwyższego i sądów powszechnych są w tym względzie ugruntowane i jednoznaczne - szkoda w granicach negatywnego interesu jest pojęciem określającym powstanie szkody w następstwie tego, że poszkodowany podjął określone działania zmierzające do zawarcia umowy, ale umowa ta nie została zawarta z przyczyn obciążających drugą stronę. Jest to szkoda wynikała z niedojścia umowy do skutku. Należy ją przeciwstawić szkodzie, jak jest następstwem niewykonania zawartej umowy (w ramach tzw. dodatniego interesu umowy). Szkoda w granicach negatywnego interesu umownego obejmuje w konsekwencji to, co strona by miała, gdyby nie podejmowała działań zmierzających do zawarcia niedoszłej do skutku umowy. Nie ulega wątpliwości, że obejmuje ona te wszystkie koszty, jakie poniósł poszkodowany, licząc na zawarcie umowy (np. koszty przejazdu, wydatki związane z przygotowaniem i zawarciem umowy, koszty zwrotu rzeczy danych na poczet zamierzonej umowy).

W wyroku z dnia 22 grudnia 2005 roku (CSK 19/05) Sąd Najwyższy przykładowo wymienił, co składa się na straty wynikłe z niedojścia do skutku umowy między stronami, a więc na odszkodowanie w ramach tzw. ujemnego interesu umownego. Według Sądu Najwyższego na straty te składają się: „koszty zawarcia umowy, wydatki związane z własnym świadczeniem, zbędne nakłady podjęte w związku z własnym świadczeniem lub przyjęciem świadczenia drugiej strony, ilekroć przywrócenie stanu poprzedniego nie będzie możliwe, albo wynikną stąd koszty, ewentualnie inne składniki uszczerbku materialnego, wyrażające się w poniesieniu oznaczonych strat. Wyłączone są natomiast nieuzyskane korzyści w postaci tych, które by odpowiadały uzyskanym w razie dojścia do skutku umowy i jej wykonania. W żadnym wypadku wysokości dochodzonego w tych okolicznościach roszczenia nie może kształtować wartość rzeczy, którą poszkodowany by nabył, gdyby doszło do wykonania umowy, podobnie jak i pożytków, które rzecz ta przynosi”.

W świetle wyżej przedstawionych rozważań nie ulega wątpliwości, że odszkodowanie w granicach ujemnego interesu prawnego nie obejmuje kosztów prac projektowych. Nie są to bowiem koszty, które powódka poniosła jako wydatki zmierzające do zawarcia umowy. Są to natomiast środki, które powódka wydatkowała realizując swoje własne plany inwestycyjne, realne na wypadek, gdyby doszło do zawarcia umowy. Takich wydatków nie można zaliczyć do kosztów zawarcia umowy, nie pozostają one w normalnym związku przyczynowym z prowadzeniem negocjacji. Powódka ponosząc jeszcze nawet przed przystąpieniem do rozmów zmierzających do zawarcia drugiej umowy przedwstępnej wydatki dotyczące dokumentacji projektowej całej inwestycji deweloperskiej, która zamierzała zrealizować na spornej nieruchomości po jej zakupie, czyniła to niejako na własne ryzyko – mieszczące się w granicach zwykłego ryzyka gospodarczego – związane z ewentualnym fiaskiem negocjacji dotyczących umowy sprzedaży nieruchomości.

Podobnie koszty ochrony nieruchomości powódka ponosiła z własnej inicjatywy, gdyż sama zaproponowała pozwanej objęcie terenu nieruchomości ochroną i poniesienie tych kosztów. Także te koszty nie mieszczą się w granicach ujemnego interesu umownego, ponieważ nie są wydatkami zmierzającymi do zawarcia umowy. Powódka ponosiła je dobrowolnie, na podstawie umowy łączącej ją z pozwaną, kierując się własnym interesem oraz podejmowanym ryzykiem gospodarczym.

Co do kosztów notarialnych, objętym żądaniem pozwu, to przede wszystkim należy zwrócić uwagę na fakt, że strony zrzekły się wzajemnych roszczeń związanych z kosztami powstałymi w związku z zawarciem pierwszej (i jedynej zawartej przez strony) umowy przedwstępnej z dnia 4 października 2013 r. (w § 14 umowy przedwstępnej strony zapisały, że jeżeli nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży strony nie będą miały wobec siebie żadnych roszczeń finansowych). Tymczasem część kosztów notarialnych objętych żądaniem pozwu powstała w związku z zawarciem wspomnianej wyżej umowy przedwstępnej z dnia 4 października 2013 r. Z uwagi na zapis § 14 umowy przedwstępnej roszczenie o zwrot tych kosztów nie mogłoby być, niezależnie od spełnienia przesłanek z art. 72 § 2 k.c., uwzględnione.

W odniesieniu do pozostałych kosztów notarialnych wskazać zaś trzeba, że dotyczyły one wydatków związanych z potrzebą zawarcia przez pozwaną umów notarialnych z nabywcami potencjalnych lokali. Między przedstawicielami spółek (...) była umowa, że koszty te ponosiła będzie w części spółka (...), w części spółka (...). Wiceprezes zarządu powódki N. I. (jak sam zeznał w czasie przesłuchania) zgodził się dobrowolnie ponosić koszty umów zawieranych przez spółkę pozwaną z nabywcami potencjalnych lokali. Motywy, jakimi kierował się przy podejmowaniu tej decyzji, związane były z tym, że liczył na to, iż w przyszłości transakcja z pozwaną zostanie zawarta. Należy jednak zwrócić uwagę na kluczowy w tym względzie aspekt: omawiane koszty notarialne są kosztami, które powinna ponieść pozwana spółka, są to bowiem koszty umów zawieranych między pozwaną i jej kontrahentami. Tym samym nie można ich zaliczyć do wydatków pozostających w normalnym związku przyczynowym z czynnościami zmierzającymi do zawarcia umowy przedwstępnej, a w dalszej perspektywie umowy przyrzeczonej, przez powódkę i pozwaną. Skoro mocą umowy stron powódka zobowiązała się dobrowolnie ponosić te wydatki, należy przyjąć, że zgodziła się na to aby takie przysporzenie na rzecz pozwanej nastąpiło z jej strony bez żadnego ekwiwalentu. Umowę w tym przedmiocie powódka zawarła ponosząc ryzyko, że dojdzie do zawarcia umowy negocjowanej, a ryzyko takie mieści się w granicach zwykłego ryzyka gospodarczego.

Kolejny składnik objętej żądaniem szkody - koszty wyceny nieruchomości, które powódka poniosła płacąc za faktury wystawione w dniach 2 czerwca 2014 r. i 4 września 2014 r. przez podmioty zajmujące się szacowaniem wartości nieruchomości, podobnie jak omówione wyżej wydatki notarialne, zostały poniesione na tym etapie rokowań, który zmierzał do wykonania umowy przedwstępnej, w której strony zamieściły wspomniany już zapis § 14, zgodnie z którym postanowiły, że jeżeli nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży strony nie będą miały wobec siebie żadnych roszczeń finansowych. Ten etap negocjacji zakończył się bowiem dopiero wraz z mailem A. W. (1) z dnia 22 października 2014 r., którym poinformował on członków zarządu spółki (...) o tym, że nie ma możliwości przedłużenia promesy banku poza dzień 26 października 2014 r. Pismo z analogiczną informacją otrzymała powódka od dyrektora Centrum (...) S.A. w W. (por. pismo z 21.10.2014 r. - k. 657). Wydatek poniesiony w związku z wyceną nieruchomości objęty jest więc przewidzianym przez strony skutkiem z § 14 umowy przedwstępnej, co oznacza, że roszczenie o zwrot tych kosztów, niezależnie od spełnienia przesłanek z art. 72 § 2 k.c., nie mogłoby być uwzględniony.

Powództwo podlegałoby więc oddaleniu również z przyczyn wskazanych wyżej, niezależnie od braku spełnienia przesłanek z art. 72 § 2 k.c.

Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się przede wszystkim na zeznaniach przesłuchanych w sprawie świadków, które rozpatrywał w powiązaniu z przedstawionymi przez strony dowodami pisemnymi – zarówno dokumentami prywatnymi w rozumieniu art. 245 k.p.c., jak i innymi dowodami pisemnymi ocenianymi stosownie do art. 309 k.p.c. – w tym korespondencją e-mail. Dowody pisemne nie były przy tym w zasadzie kwestionowane przez strony, jak też nie budziły wątpliwości Sądu.

Świadkowie zeznający w sprawie dzielili się natomiast na trzy grupy. Do pierwszej z nich należeli świadkowie powiązani z powódką, w tym M. S. (1) (jej radca prawny uczestniczący w negocjacjach), oraz reprezentanci powódki (przesłuchani w trybie art. 299 k.p.c.) N. I. i M. S. (2). Do drugiej grupy należeli świadkowie powiązani z pozwaną: J. R. (1), T. W., A. W. (1) (prowadzący negocjacje ze strony pozwanej) oraz K. Ś., będący (...) spółki (...), która miała kupić nieruchomość wspólnie z powódką (zaproponowała to pozwana, gdy okazało się, że powódka nie może uzyskać kredytu Z (...), przy czym na takie rozwiązanie powódka się nie zgodziła). Do trzeciej grupy należeli wreszcie świadkowie niepowiązani osobistymi interesami z żadną ze stron, w tym dyrektor (...) S.A. E. F., nabywcy lokali A. R. i A. P. oraz notariusz P. L..

E. F. jako dyrektor departamentu windykacji w (...) oddziale (...) bezpośrednio przekazywała oczekiwania banku pozwanej spółce, jak też powódce. Świadek zeznała, że początkowo bank kierując się zaufaniem wobec stron wystawiał pierwsze promesy w zasadzie bez warunków wstępnych, gdyż zakładał, że powódka jako duży deweloper dysponuje środkami potrzebnymi na sfinalizowanie transakcji. Dopiero wobec przeciągania się negocjacji bank zmienił stanowisko i zaczął oczekiwać uwiarygodnienia się przez powódkę poprzez okazanie środków pieniężnych w kwocie 7.900.000 zł czy to na rachunku otwartym w (...), czy poprzez wpłatę tej kwoty do depozytu notarialnego. Zeznania te są w pełni zbieżne z załączonymi do akt sprawy dokumentami. Jednocześnie dla omawianego świadka, jako dla pracownika banku, jak też dla samego banku, było obojętne kto ostatecznie będzie nabywcą nieruchomości z „elementem społecznym”. Dlatego też zeznania tego świadka należy uznać za w pełni wiarygodne, co więcej za kluczowe dla sprawy oraz stanowiące punkt wyjścia dla oceny zeznań innych świadków, których wiarygodność można było oceniać poprzez pryzmat zgodności zeznań danego świadka z całkowicie rzetelnymi i neutralnymi zeznaniami E. F..

Podobnie za wiarygodne trzeba było uznać zeznania notariusza P. L., który jedynie świadczył usługi notarialne przy zawieraniu ugód między pozwaną, a kontrahentami-nabywcami lokali i był całkowicie bezstronny, a jednocześnie miał wiedzę co do ustaleń stron dotyczących ponoszenia kosztów notarialnych, albowiem bez wyraźnego określenia się stron w tym zakresie opłaty winien on pobierać co do zasady od stron czynności notarialnej, podczas gdy pobierał je od powódki jako osoby trzeciej, nie będącej stroną zawieranych ugód, tylko z uwagi na wyraźne wyrażenie takiej woli przez powódkę i pozwaną. Jednocześnie też wskazał, że powódka niejednokrotnie ociągała się z zapłatą za wystawione faktury i wówczas płacił członek zarządu pozwanej z własnych środków (gdyż pozwana była w tak złej sytuacji finansowej), a dopiero po uiszczeniu opłaty przez powódkę zwracał wpłaconą kwotę.

Za wiarygodnych należało uznać też nabywców lokali w budynku (...) A. R. i A. P., dla których również było obojętne kto ostatecznie nabędzie nieruchomość i dokończy inwestycję, a istotne było dla nich tylko to, by jakikolwiek deweloper nieruchomość nabył i inwestycję dokończył. Oboje przy tym w kontaktach z powódką odnosili wrażenie, że powódka działa niesprawnie i opieszale, zaś A. R. miał podejrzenia, że powódka celowo przeciąga negocjacje, aby następnie nieruchomość kupić taniej od syndyka, bądź od komornika.

Za wiarygodne Sąd uznał także zeznania powiązanych z pozwaną J. R. (1), T. W. i A. W. (1), jak też T. Ś., których zeznania znajdowały oparcie i wkomponowywały się w zeznania przede wszystkim E. F., ale także i w pozostały materiał dowodowy, w tym w dowody z dokumentów i inne materiały pisemne.

W kontekście całego materiału dowodowego nie można było natomiast dać wiary świadkowi powiązanemu z powódką - M. S. (1) oraz członkom zarządu powódki N. I. i M. S. (2) w zakresie, w jakim ich zeznania nie były zgodne z zeznaniami wyżej wskazanych świadków i z pozostałym materiałem dowodowym. W szczególności zaś Sąd nie dał im wiary co do tego, że (...) nie oczekiwało jedynie „pokazania” kwoty 7.900.000 zł na sfinalizowanie inwestycji, lecz jakoby domagało się zapłaty wskazanej kwoty „z góry”. Przeczą temu zarówno zeznania świadka E. F., jak i dokumenty, w tym pisma kierowane do powódki przez bank. Sąd uznał więc za niewiarygodne zeznania reprezentantów strony powodowej, aby tak właśnie rozumieli oświadczenia banku, w szczególności zaś wyrażone w pismach z 11 marca i z 8 kwietnia 2015 r., czy to przesyłanych im do wiadomości e-mailowo, czy okazywanych na spotkaniach, bądź powoływanych w toku negocjacji. Sąd nie znalazł też podstaw – nawet w przypadku dania wiary reprezentantom powódki – że byli oni usprawiedliwieni w przekonaniu, iż pozwana dała im niejako „wyłączność” na negocjacje w przedmiocie zakupu nieruchomości, albowiem odkąd powodowa spółka usztywniła swoje stanowisko odmawiające okazania bankowi kwoty 7.900.000 zł, pozwana rozmawiała ze zgłaszającymi się do niej podmiotami chętnymi nabyć tą nieruchomość, a co do zaistniałej wokół tej inwestycji sytuacji w środowisku deweloperów wiedza była powszechna. Ponadto pozwana na piśmie informowała powódkę o prowadzeniu rozmów iż innymi podmiotami (por. pisma opisane w części uzasadnienia obejmującej stan faktyczny). Ostatecznie o odmowie wiarygodności omawianego świadka w osobie M. S. (1) jak i reprezentantów powódki, we wskazanym zakresie, przesądzała niezgodność ich zeznań z zeznaniami wyżej wskazanych świadków, uznanych za wiarygodnych, oraz niezgodność z pozostałym materiałem dowodowym.

Pominięty został zgłoszony przez powódkę dowód z opinii biegłego sądowego, zmierzający do wykazania, że wykonany projekt koncepcyjny był przydatny dla wykonania projektu budowlanego dla całej inwestycji. Okoliczność ta była niekwestionowana przez stronę przeciwną, co więcej wobec oddalenia powództwa z uwagi na brak wykazania przesłanek z art. 72 § 2 k.c. przeprowadzenie tego dowodu było nieprzydatne dla rozstrzygnięcia.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 108 § 1 w zw. z art. 98 § 1 k.p.c. przy założeniu, że pozwana wygrała proces w całości. Na poniesione przez nią koszty niezbędne do celowej obrony w kwocie 7.217 zł złożyło się wynagrodzenie jednego pełnomocnika będącego adwokatem w wysokości 7.200 zł stosownie do art. 98 § 3 k.p.c. w zw. § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. z 2013 r. poz. 461) oraz opłata skarbowa od udzielenia jednego pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.