Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Szczecinie

UZASADNIENIE

Powódka S. O. pozwem złożonym 3 października 2015 r. domagała się zasądzenia od pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w (...) kwoty 156.451,47 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 1 sierpnia 2015 r. oraz kosztami procesu.

W uzasadnieniu powódka podała, że 4 sierpnia 2008 r. zawarła z poprzednikiem prawnym pozwanej – (...) Grupa (...) sp. z o.o. umowę najmu lokalu użytkowego w G. przy ul. (...), zgodnie z którą najemca miał płacić na podstawie aneksu do umowy z 18 marca 2014 r. czynsz w wysokości 12.000 zł. Pismem z 10 października 2014 r. pozwana oświadczyła o wypowiedzeniu umowy, nie załączając dowodu ziszczenia się warunku wypowiedzenia na podstawie § 7 ust. 6 umowy. Następnie pismem z 18 marca 2015 r. pozwana podała planowany termin przekazania lokalu – 20 kwietnia 2015 r. W piśmie z 30 maja 2015 r. zmieniła termin na 16 czerwca 2015 r., jednak pozwana nie była w stanie wydać lokalu z uwagi na niedoprowadzenie go do prawidłowego stanu. Powódka fakturą VAT nr (...) z 8 maja 2015 r. obciążyła pozwaną czynszem za kolejny miesiąc (maj 2015 r. Ostatnie spotkanie stron miało miejsce 29 czerwca 2015 r., lecz pozwana nadal nie zdołała doprowadzić lokalu do właściwego stanu, tj. nie wymieniła płytek na sali sprzedaży lokalu. Dnia 1 lipca 2015 r. pozwana przesłała powódce przesyłką kurierską klucze do lokalu. Powódka otrzymała również pismo z 30 czerwca 2015 r., w którym pozwana oświadczyła, że lokal przekazała 24 kwietnia 2015 r. W odpowiedzi z 21 lipca 2015 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty czynszu za maj 2015 r. (14.760 zł brutto) oraz należności za bezumowne korzystanie za czerwiec 2015 r. (29.520 zł - § 9 umowy). Z uwagi na zniszczenie płytek w lokalu powódka wezwała również pozwaną do zapłaty kwoty 112.171,47 zł tytułem równowartości usunięcia zniszczeń. Sporządzoną opinię i kosztorys w tym przedmiocie powódka przesłała pozwanej 21 lipca 2015 r. Skierowane wezwanie do zapłaty łącznej kwoty 145.451,47 zł okazało się nieskuteczne.

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwana przyznała, że strony łączyła umowa najmu lokalu wskazanego przez powódkę, a stosunek najmu ustał na skutek wypowiedzenia z 10 października 2014 r. Wyjaśniła, że kilkakrotnie wyznaczano terminy przekazania powódce lokalu (pismem z 18 marca 2015 r.) i odbywały się spotkania (20 i 24 kwietnia 2015 r.), jednak powódka odmawiała podpisania protokołu, uznając, że pozwana nie przekazała dokumentów uzasadniających wypowiedzenie, (choć przesłała je wraz z pismem z 10 kwietnia 2015 r. i okazywała podczas spotkań) oraz nie doprowadziła posadzki na sali sprzedaży do właściwego stanu. Ostatnia próba przekazania powódce lokalu 12 czerwca 2015 r. również okazała się nieskuteczna, więc pozwana przedstawiła swoje stanowisko w piśmie z 30 czerwca 2015 r. i 1 lipca 2015 r. przesłała to pismo powódce wraz z kluczami do lokalu. Pozwana nadmieniła, że w piśmie z 21 lipca 2015 r. powódka uznała, że wypowiedzenie złożone przez pozwaną było skuteczne. Odnośnie kwoty 112.171,47 zł tytułem naprawy posadzki pozwana zarzuciła, że roszczenie to nie zostało udowodnione. Zaznaczyła przy tym, że nigdy nie otrzymała od powódki żadnych wytycznych co do stosowania środków czystości, a do konserwacji posadzki używała właściwego środka, który nie zawiera podchlorynu sodowego. Zarzuciła również, że przedłożony przez powódkę kosztorys to kalkulacja ewentualnych kosztów wymiany całej posadzki, a nie kosztów, jakie powódka rzeczywiście poniosła, a zatem brak jest po stronie powodowej szkody.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Dnia 4 sierpnia 2008 r. powódka (wynajmujący) podpisała z (...) Grupa (...) sp. z o.o. (najemca) umowę najmu pawilonu handlowego w G. przy ul. (...). Dnia 28 lutego 2014 r. nastąpiło połączenie spółki będącej najemcą z pozwaną poprzez przejęcie przez pozwaną drugiej spółki, tj. przejęcie ogółu jej prawa i obowiązków, o czym pozwana powiadomiła powódkę pismem z 28 lutego 2014 r.

Na podstawie umowy najmu najemca miał uiszczać na rzecz wynajmującego czynsz do 15-dnia każdego miesiąca na podstawie wystawionej faktury VAT (§ 3 ust. 2 umowy). Do obowiązków najemcy należało m.in. zachowania czystości w przedmiocie najmu, w szczególności jego sprzątanie (§ 4 ust. 2 umowy). Umowa została zawarta na czas oznaczony do 3 sierpnia 2018 r. (§ 7 ust. 1 umowy). Najemca miał prawo – po 3 latach trwania umowy – wypowiedzieć umowę z zachowaniem 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia (licząc pełne okresy miesięczne), jeżeli przez dwa kolejne miesiące kalendarzowe uzyskał ujemny wynik finansowy z działalności w najmowanym obiekcie (§ 7 ust. 6 umowy). Po ustaniu umowy najemca był zobowiązany do opuszczenia, opróżnienia i posprzątania najmowanej powierzchni najpóźniej w terminie 30 dni po ustaniu umowy. W przeciwnym razie najemca miał płacić na rzecz wynajmującego wynagrodzenie za bezumowne korzystanie w wysokości dwukrotności ostatnio płaconego czynszu (§ 9 ust. 1 umowy). Wszelkie zmiany umowy wymagały formy pisemnej pod rygorem nieważności (§ 9 ust. 4 umowy).

Lokal przed zawarciem umowy miał być przystosowany do standardów aranżacyjnych Grupy (...), w tym w zakresie płytek podłogowych, które miały podlegać akceptacji pozwanej. Przy przejęciu przez najemcę lokalu 7 października 2010 r. nowopołożone posadzki na sali sprzedaży nie były kwestionowane.

Dnia 18 marca 2014 r. powódka i pozwana spisały aneks do umowy najmu, wskazując pozwaną jako najemcę (§ 1 aneksu). Ponadto strony wprowadziły na podstawie aneksu § 3 ust. 6 umowy, zgodnie z którym od kwietnia 2014 r. do końca kwietnia 2015 r. czynsz najmu, o którym stanowi § 3 ust. 2 umowy, miał wynosić 12.000 zł netto, a od maja 2015 r. 12.720 zł netto.

dowody:

-

umowa z 4 sierpnia 2008 r. (k. 9-11);

-

pismo z 28 lutego 2014 r. (k. 12-13);

-

aneks z 18 marca 2014 r. (k. 14-15);

-

podstawowe warunki techniczne – (...) (k. 95-98);

-

protokół przejęcia lokalu z 7 października 2010 r. (k. 214-215);

-

zeznania świadka A. O. (k. 123-124, 133);

-

zeznania świadka J. O. (k. 124-126, 133);

-

zeznania świadka J. B. (k. 140-141-143);

-

zeznania świadka M. W. (k. 182-182v, 184-185).

Pismem z 10 października 2014 r. pozwana złożyła powódce oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu na podstawie § 7 ust. 6 umowy z zachowaniem 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia.

dowód:

-

pismo z 10 października 2014 r. (k. 16).

Powódka w piśmie z 13 lutego 2015 r. zażądała od pozwanej przedstawienia potwierdzenia, że działalność w najmowanym obiekcie przyniosła pozwanej ujemny wynik finansowy przez 2 kolejne miesiące, pod rygorem przyjęcia bezskuteczności wypowiedzenia. Jednocześnie poinformowała, że przedmiot najmu ma zostać wydany w stanie niepogorszonym (art. 675 k.c.), a do obowiązków najemcy należy m.in. umycie z korozji i brudu płytek w sali sprzedaży lub wymiana płytek na nowe o wymiarach 20x20x16 mm położone na klej S. o podwyższonej wytrzymałości oraz wykonanie dylatacji w sali sprzedaży (wymiana gresu technicznego 20x20 krem C. – 93.785,54 zł).

dowód:

-

pismo z 13 lutego 2015 r. (k. 17-18).

Pismem z 18 marca 2015 r. pozwana zwróciła się do powódki o przybycie do najmowanego obiektu 20 kwietnia 2015 r. celem podpisania protokołu przekazania lokalu i zwrotu kluczy.

dowód:

-

pismo z 18 marca 2015 r. (k. 19).

Wraz z pismem z 10 kwietnia 2015 r. pozwana przedłożyła powódce dokument mający potwierdzać, że działalność pozwanej w okresie od lipca do października 2015 r. generowała stratę. W odpowiedzi z 15 kwietnia 2015 r. powódka poinformowała, że uzyskany dokument jest niewystarczający i oczekuje pełnej księgowości. Z powodu braku jej otrzymana wskazała, że termin przekazania lokalu (20 kwietnia 2015 r.) zostaje przesunięty.

Dowody:

-

pismo z 10 kwietnia 2015 r. (k. 74);

-

zestawienie wyników finansowych (k. 84);

-

pismo z 15 kwietnia 2015 r. z potwierdzeniem nadania (k. 85-86).

Mimo treści pisma powódki 20 kwietnia 2015 r. doszło do spotkania stron. Ze spotkania sporządzono protokół przejęcia lokalu, przy czym powódka odmówiła podpisania tego protokołu z uwagi na zgłaszane usterki i brak przekazania jej dokumentacji uzasadniającej wypowiedzenie. W protokole wskazano usterki zgłaszane przez powódkę, w tym m.in. zabrudzenie płytek posadzkowych na sali sprzedaży (pkt 6 protokołu), przy czym pozwana wyjaśniła, że ich stan wynika z ich normalnego zużycia. Usterki miały zostać usunięte do kolejnego terminu spotkania, tj. 24 kwietnia 2015 r. Do drugiego spotkania stron doszło 24 kwietnia 2015 r. i ponownie sporządzono protokół, którego podpisania powódka ponownie odmówiła z uwagi na niedostarczenie wymaganych dokumentów księgowych i brak akceptacji stanu posadzki na sali sprzedaży. O przyczynach odmowy podpisania protokołu powódka poinformowała pozwaną również w piśmie z 4 maja 2015 r., wskazując m.in. na zniszczone płytki podłogowe na sali sprzedaży.

dowody:

-

protokół przejęcia lokalu z 20 kwietnia 2015 r. (k. 73);

-

protokół przejęcia lokalu z 24 kwietnia 2015 r. (k. 75);

-

pismo z 4 maja 2015 r. z potwierdzeniem nadania (k. 90);

-

zeznania świadka J. O. (k. 124-126, 133);

-

zeznania świadka K. K. (k. 127-129, 133);

-

zeznania świadka K. F. (k. 129-131,133).

Płytki podłogowe na sali sprzedaży miały plamy i odbarwienia. Pozwana jeszcze przed spotkaniem 20 kwietnia 2015 r. bezskutecznie próbowała je domyć. Pozwana do konserwacji posadzki na sali sprzedaży korzystała ze środka o nazwie F. (...). Producent tego preparatu w piśmie do pozwanej z 10 sierpnia 2015 r. udzielił pozwanej informacji, że środek ten służy do usuwania tłustych zabrudzeń i jest dedykowany m.in. do czyszczenia posadzek, nie ma przeciwwskazań do jego mechanicznego dozowania, jak również stosowania go w pomieszczeniach związanych z handel i przetwórstwem żywności. Producent poinformował również, że ww. środek nie ma w składzie podchlorynu sodowego. Do czyszczenia posadzki na sali sprzedażowej (w okresie kolejnych spotkań stron) pozwana zastosowała – po sugestii ojca powódki – jej przedstawiciela środek Atlas S.. Pozwanej nie udało się usunąć wszystkich odbarwień.

dowody:

-

pismo z 10 sierpnia 2015 r. (k. 79);

-

zeznania świadka J. O. (k. 124-126, 133);

-

zeznania świadka K. K. (k. 127-129, 133);

-

zeznania świadka J. B. (k. 140-141-143).

-

Pismem z 3 maja 2015 r. powódka poinformowała pozwaną, że dostarczona przez pozwaną dokumentacja nie potwierdza ziszczenia się przesłanek wypowiedzenia umowy najmu i konieczne jest przedstawienie stosownych dokumentów. Pozwana wraz z pismem z 13 maja 2015 r. przedstawiła powódce kolejny dokument, pytając się jednocześnie, czy jest on dla powódki wystarczający (w przypadki negatywnej odpowiedzi poprosiła powódkę o wskazanie, jakiego konkretnie dokumentu oczekuje).

dowody:

-

pismo z 3 maja 2015 r. z potwierdzeniem nadania (k. 87);

-

pismo z 13 maja 2015 r. z załącznikiem (k. 88-89).

Pozwana w piśmie z 30 maja 2015 r. podała powódce termin kolejnego spotkania w sprawie przekazania lokalu – 12 czerwca 2015 r. Do wyznaczonego spotkania doszło i sporządzono z niego protokół, którego podpisania odmówił przedstawiciel pozwanej. W treści protokołu wymienione stwierdzone usterki, w tym m.in. zniszczone płytki na sali sprzedaży. Strony prowadziły korespondencję e-mail, w której ustaliły kolejny termin spotkania na 29 czerwca 2016 r. Tego dnia zakończyły się prace w zakresie usuwania przez pozwaną usterek wskazywanych przez powódkę, jednak powódka nadal uznawała za usterkę uniemożliwiającą odbiór lokalu stan posadzki na sali sprzedaży. W protokole ze spotkania odnotowano, że nadal występuje zniszczenie płytek na całej sali sprzedaży. Jednocześnie odnotowano, że „w dniu poprawienia usterek 29.06.2015 r. przez firmę budowlaną [...]” powódka wystawi pozwanej fakturę za zużytą energię elektryczną. Protokołu tego przedstawiciel pozwanej nie podpisał.

dowody:

-

pismo z 21 lipca 2015 r. z potwierdzeniem nadania (k. 26-28, 76-79);

-

protokół zdawczo-odbiorczy z 12 czerwca 2015 r. (k. 91);

-

protokół zdawczo-odbiorczy z 29 czerwca 2015 r. (k. 92);

-

korespondencja e-mail (k. 93-94);

-

zeznania świadka N. B. (k. 123, 133);

-

zeznania świadka A. O. (k. 123-124, 133);

-

zeznania świadka J. O. (k. 124-126, 133);

-

zeznania świadka K. K. (k. 127-129, 133).

Ostatecznie, wobec braku porozumienia między stronami pozwana pismem z 30 czerwca 2015 r. oświadczyła, że wypowiedzenie złożone pismem z 10 października 2014 r. było skuteczne i 1 lipca 2015 r. pismo to przesłała powódce za pośrednictwem kuriera wraz z kluczami do spornego obiektu.

dowody:

-

pismo z 30 maja 2015 r. (k. 20);

-

pismo z 30 czerwca 2015 r. (k. 25).

W dniu 8 maja 2015 r., powódka wystawiła fakturę VAT nr (...), obciążając pozwaną kwotą 14.760 zł brutto (12.000 zł netto) tytułem czynszu za maj 2015 r. Wobec braku uregulowania tej kwoty powódka 24 czerwca 2015 r. wysłała pozwanej do zapłaty należności wynikającej z ww. faktury.

dowód:

-

faktura VAT nr (...) z 8 maja 2015 r. z potwierdzeniem nadania (k. 21-22);

-

wezwanie z 18 czerwca 2015 r. z potwierdzeniem nadania (k. 23-24).

Pismem z 21 lipca 2015 r. powódka oświadczyła, że „przyjmuje rozwiązanie umowy za wypowiedzeniem”, a przy tym wezwała pozwaną do zapłaty następujących kwot: 14.760 zł tytułem czynszu za maj 2015 r., 29.520 zł tytułem bezumownego korzystania z lokalu na podstawie § 9 ust. 1 umowy oraz 112.171,47 zł tytułem wymiany płytek podłogowych na sali sprzedaży – w terminie 7 dni. Wskazaną w wezwaniu do zapłaty wysokość odszkodowania powódka podała w oparciu o sporządzony na jej zlecenie 20 lipca 2015 r. kosztorys ofertowy. Ponadto na zlecenie powódki 15 lipca 2015 r. została sporządzona opinia mgr. inż. M. T., w której stwierdzono, że stan posadzki na sali sprzedaży wynajmowanego przez powódkę pozwanej obiektu wynikał z niewłaściwej konserwacji (stosowania środków czystości z wyższym niż dopuszczalne przez producenta płytek stężeniem podchlorynu sodu). W opinii tej wskazano również, że jedynym sposobem usunięcia utraty przez posadzkę właściwości estetyczno-użytkowych jest jej całkowita wymiana.

Dowody:

-

pismo z 21 lipca 2015 r. z potwierdzeniem nadania (k. 26-28, 76-79);

-

kosztorys ofertowy z 20 lipca 2015 r. (k. 29-32);

-

opinia z 15 lipca 2015 r. (k. 34-50);

-

dyplom (k. 99);

-

zeznania świadka J. B. (k. 140-141-143).

Zastosowane przez powódkę przez przekazaniem pozwanej w najem płytki podłogowe na sali sprzedaży (i zaprawa wypełniająca fugi) odpowiadały parametrom wynikającym ze (...). Stosowanie przez pozwaną środka F. F. było poprawne. Z kolei wskutek zastosowania preparatu A. (...) doszło do chemicznego oddziaływania na zaprawę (materiał wypełniający fugi), co doprowadziło do uszkodzenia wierzchniej warstwy zaprawy. Widoczne na płytkach posadzkowych przebarwienia są zjawiskiem typowym, powszechnie występującym w obiektach handlowych, w szczególności takich, w których prowadzona jest sprzedaż produktów spożywczych. Powstałe uszkodzenia są znakami normalnego zużycia posadzki. Producenci płytek gresowych zarówno w użytku prywatnym, jak i profesjonalnym ograniczają okres gwarancji do 6 lat (jak w przypadku zastosowanych w tej sprawie płytek).

Dowód:

-

opinia biegłego z zakresu budownictwa M. S. wraz z jej ustnym wyjaśnieniem (k. 291-329, 376-379, 381).

Obecnie przedmiotowy lokal jest wynajmowany przez powódkę, a prowadzone jest w nim przedszkole.

Niesporne

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Roszczenia dochodzone w niniejszej sprawie przez powódkę podlegały rozpoznaniu przez pryzmat różnych przepisów prawa.

Co do kwoty 14.760 zł dochodzonej tytułem czynszu za maj 2015 r. należało za podstawę prawną przyjąć art. 659 § 1 w zw. z art. 680 k.c. w zw. z § 3 umowy najmu z 4 sierpnia 2008 r. (z uwzględnieniem aneksu z 18 marca 2014 r.) Wskazana umowa dotyczyła stosunku najmu, zaś stosownie do art. 659 § 1 k.c. wynajmującemu należy się od najemcy czynsz. Wysokość i terminy zapłaty czynszu strony przewidziały natomiast w ww. umowie.

Roszczenie o zapłatę kwoty 29.520 zł związane było z treścią § 9 ust. 1 umowy, zgodnie z którym w okresie 30 dni od ustania najmu najemca był obowiązany do przeprowadzenia prac porządkowych w lokalu (opuszczenia, opróżnienia, posprzątania), a w przeciwnym razie – zatem po upływie tego terminu 30 dni – wynajmującemu należało się „wynagrodzenie za bezumowne korzystanie” w wysokości dwukrotności ostatnio płaconego czynszu. Choć strona powodowa wskazywała, że jest to roszczenie oparte na „bezumownym korzystaniu” i tak też określała to roszczenie umowa najmu, to roszczenie nie znajdowało podstawy w przepisach o wynagrodzeniu za korzystanie z cudzej rzeczy (art. 224 i n. k.c.), bowiem zostało uregulowane wprost w umowie. Postanowienie § 9 ust. 1 umowy było przejawem zasady swobody umów (art. 353 ¹ k.c.), a konstrukcja ta skłaniała ku konstatacji, że w istocie w ten sposób strony przewidziały karę umowną za niewykonanie przez pozwaną obowiązku zdania lokalu po zakończeniu najmu. Nadmienić w tym miejscu należy, że zgodnie z art. 483 § 1 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna), a kara umowna jest należna wierzycielowi w ustalonej wysokości niezależnie od wysokości poniesionej szkody (art. 484 § 1 k.c.).

Wreszcie roszczenie o zapłatę kwoty 112.171,47 zł tytułem odszkodowania tytułem kosztów wymiany płytek podłogowych w sali sprzedażowej lokalu podlegało rozpoznaniu według art. 675 § 1 w zw. z art. 680 k.c., zgodnie z którym po zakończeniu najmu najemca jest obowiązany zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. A contrario najemca ponosi odpowiedzialność wobec wynajmującego za zwrot rzeczy w stanie pogorszonym, przy czym art. 675 § 3 k.c. wprowadza wzruszalne (art. 243 k.p.c.) domniemanie, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

Co do zasady ciężar udowodnienia okoliczności faktycznych uzasadniających roszczenia powódki (art. 6 k.c.) spoczywał właśnie na powódce. Niemniej, w zakresie obalenia domniemania wynikającego z art. 675 § 3 k.c. ciężar ten spoczywał na pozwanej. Na pozwanej również spoczywał ciężar wykazania, że zwrot powódce przedmiotu najmu w stanie pogorszonym był skutkiem normalnego używania przedmiotu najmu ( wyrok SN z 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98).

Stan faktyczny sprawy w odniesieniu do znacznej części okoliczności nie pozostawał sporny pomiędzy stronami. Mianowicie niektórym z przytaczanych przez siebie okoliczności strony wzajemnie przyznawały (np. okoliczności zawarcia umowy najmu, wydania przez powódkę przedmiotu najmu po przeprowadzeniu prac dostosowujących lokal do (...) – a zatem w stanie nowym, następnie zawarcie aneksu do umowy najmu, czy też okoliczność złożenia przez pozwaną wypowiedzenia umowy, jak również fakt, iż po opuszczeniu przez pozwaną lokalu płytki posadzkowe na sali sprzedaży pozostawały zanieczyszczone lub posiadały przebarwienia). To skutkowało uznaniem tych okoliczności za fakty przyznane (art. 229 k.p.c.). Nadto, niektórym okolicznościom przytaczanym przez jedną ze stron druga strona nie przeczyła, a tok postępowania nie przeciwstawiał się uznaniu tych okoliczności za niezaprzeczone (art. 230 k.p.c.); m.in. temu, iż obecnie w przedmiotowym lokalu prowadzona jest przez kolejnego najemcę działalność przedszkolna, że powódka ostatecznie w piśmie z 21 lipca 2015 r. uznała wypowiedzenie przez pozwaną umowy za skuteczne, jak również okoliczność, że pozwana do bieżącej konserwacji podłogi korzystała ze środka F. F.. Za niesporną należało również uznać okoliczność, że powódka wydała lokal poprzedniczce prawnej pozwanej spółki w stanie właściwym, uwzględniającym (...). Wprawdzie na pewnym etapie postępowania, już po złożeniu odpowiedzi na pozew, pozwana zarzucała, że płytki posadzkowe na sali sprzedaży nie odpowiadały tym standardom, jednak wobec odmiennych wniosków biegłego sądowego M. S. (k. 301-302) pozwana nie ponowiła tego stanowiska, ani nie zakwestionowała w tym zakresie sporządzonej przez biegłego sądowego opinii – przeciwnie, pozwana oświadczyła, że opinii nie kwestionuje (k. 357), a zatem nie podtrzymała twierdzenia, że w chwili wydana płytki posadzkowe na sali sprzedaży lokalu nie odpowiadały koniecznym standardom. Na marginesie jedynie wspomnieć należy, że świadek M. W. w zeznaniach potwierdził, że płytki posadzkowe na sali sprzedaży zostały przez najemcę zaakceptowane. O tym, że najemca musiał zaakceptować te płytki świadczy również punkt 5a dokumentu (...), według którego rodzaj i kolor płytek miał być zaakceptowany przez „służby techniczne (...), a pozwana nie wskazywała, aby zastosowana posadzka była kiedykolwiek kwestionowana.

W zakresie ustaleń faktycznych pomiędzy stronami sporna pozostawała okoliczność, czy stan płytek posadzkowych na sali sprzedaży lokalu stanowił wynik normalnego użytku przez pozwaną, a także, kiedy pozwana zakończyła czynności porządkowe (opuszczenie, opróżnienie, posprzątanie lokalu) związane z ustaniem najmu.

Zgromadzony materiał dowodowy obejmował w szczególności przedłożone przez strony dokumenty, których autentyczności strony nie negowały. Dokumenty w szczególności pozwoliły na ustalenie przebiegu korespondencji stron i zgłaszanych przez nie stanowisk, jak i konkretne okoliczności dotyczące wypracowania przez powódkę stanowiska co do należnego jej roszczenia. Oprócz dowodu z dokumentów postępowanie dowodowe obejmowało przesłuchanie świadków: A. O., J. O., J. B., M. W., K. K., K. F. oraz N. B.. Składane przez świadków zeznania były wiarygodne w zakresie istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności faktycznych (art. 227 k.p.c.), a niewielkie różnice uznać należało za oczywisty wpływ upływu czasu i indywidualnego sposobu postrzegania, czy też innej pozycji obserwowania okoliczności sprawy.

Przede wszystkim należało uwzględnić, że z łącznie zestawionych zeznań świadków J. O. oraz K. K. wynika, że w okresie pomiędzy kolejnymi spotkaniami, których celem było zdanie powódce lokalu – pracownicy pozwanej usiłowali poprawić stan płytek posadzkowych za pomocą preparatu A. (...), a zastosowanie tego właśnie środka zalecił reprezentant (ojciec) powódki, tj. świadek J. O.. Świadkowie N. B., A. O., J. O. oraz K. K. w złożonych zeznaniach wskazywali z kolei, że pozwana prace porządkowe w zdawanym lokalu przeprowadzała jeszcze w końcowym okresie czerwca, co znajduje dodatkowo oparcie w treści protokołu zdawczo-odbiorczego z 29 czerwca 2015 r., w którym zawarto adnotację, że jeszcze w dniu jego sporządzenia pozwana przeprowadzała w lokalu jakiegoś rodzaju prace porządkowe, np. umycie okien.

Ustalenie, czy stan posadzki w sali sprzedaży lokalu (po przekazaniu lokalu powódce) był wynikiem normalnego używania wymagało wiedzy specjalnej. Wobec tego konieczne było uwzględnienie wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego (art. 278 k.p.c.). W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że przedłożona przez stronę powodową pozasądowa opinia mgr inż. M. T. w świetle art. 278 k.p.c. nie ma waloru dowodu z opinii biegłego, a zatem nie mogła stanowić źródła wiedzy specjalnej. Dowód ten kwalifikował się jako dowód z dokumentu prywatnego, za pomocą którego ustalono jedynie fakt zlecenia i sporządzenia tego dokumentu. Dodatkowo dokument ten potraktowano jako fachowe uzupełnienie stanowiska strony.

Pierwotnie w celu uzyskania wiedzy specjalnej przeprowadzono dowód z opinii biegłego sądowego H. N. (k. 188-202, 219-222, 224). Niemniej, opinia ta podlegała negatywnej ocenie co do jej wartości dowodowej. Słusznie w zgłaszanych zarzutach do opinii strona pozwana akcentowała enigmatyczność opinii, brak precyzyjnego wyjaśnienia wniosków w kontekście wiedzy specjalnej i opieranie się na pozasądowej opinii sporządzonej na zlecenie powódki. (co biegły sądowy sam przyznał podczas składania ustnej opinii uzupełniającej). Ustne wyjaśnienie opinii nie pozwoliło rozwiać wątpliwości co do wniosków opinii. Jednocześnie w opinii biegły sformułował wniosek, że źródłem stanu posadzki była jego niewłaściwa konserwacja, podczas gdy w ustnym wyjaśnieniu podał, że nie ma pewności, czy rzeczywiście ta okoliczność jest źródłem stanu posadzki; wskazał też, że nie ma wiedzy, kto i w jaki sposób czyścił posadzkę (w jaki sposób rozcieńczane były środki). Dalsze wyjaśnienia podważały jedynie kategoryczność opinii i ukazywały, że wnioski opierają się na daleko idących domysłach, nie zaś zasadach wiedzy specjalnej. Na marginesie jedynie należy odnotować, że w ustnym wyjaśnieniu opinii biegły nie potrafił porównać rodzajów płytek podłogowych wibroprasowanych oraz gresowych, co również budziło pewne wątpliwości co do rzetelności i w konsekwencji wiarygodności oraz mocy dowodowej opinii. Stąd sporządzona opinia biegłego nie została uznana za miarodajny dowód w sprawie, mogący stanowić źródło wymaganej wiedzy specjalnej.

W tym stanie rzeczy w sprawie przeprowadzono dowód z opinii biegłego sądowego M. S., który przedstawił szczegółową opinię (następnie ustnie wyjaśnioną) co do źródła stanu posadzki w sali sprzedaży lokalu. Zgodnie z tą opinią stan posadzki wynika z normalnego używania lokalu, który nie był lokalem prywatnym, ale wykorzystywanym przy prowadzeniu działalności gospodarczej (handlowej) wiążącej się ze zwiększoną eksploatacją (duże natężenie ruchu – klientów). W złożonej opinii biegły sądowy uwzględnił – w przeciwieństwie do poprzedniego biegłego – zarówno rodzaj i cechy płytek podłogowych oraz zastosowanych spoin, jak i informacje dotyczące stosowanych środków czystości. W konkluzji uznał, że stosowanie przez pozwaną środka F. F. było poprawne i nie prowadziło do obecnego stanu posadzki. Podkreślił przy tym, że według informacji producenta środek ten jest przeznaczony do czyszczenia posadzek w lokalach o przeznaczeniu takim, jak sporny lokal. Natomiast zwrócił uwagę, że zastosowanie środka Atlas S., (który, co wskazano wcześniej, został użyty na polecenie przedstawiciela powódki), prowadziło do uszkodzenia wierzchniej warstwy zaprawy w fudze.

Powódka zakwestionowała opinię, składając wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii kolejnego biegłego sądowego, tym razem biegłego z dziedziny budownictwa „z biegłą znajomością zagadnień zjawisk chemicznych i fizycznych zachodzących w takich układach i ich wzajemnych zintegrowań (inżynieria chemiczna)” (k. 389). Wniosek ten nie zasługiwał jednak na uwzględnienie. Powódka wcześniej nie formułowała takiego wniosku, mimo że żaden z biegłych nie przeprowadzał – czego domagała się, zgłaszając ów wniosek – badań chemicznych. Na taką potrzebę, czy wybór biegłego z danej specjalności powódka nie zwracała uprzednio uwagi, choć strony były zobowiązane do wskazania kandydatur ewentualnych biegłych (k. 222, 224). Stąd wniosek dowodowy powódki był spóźniony i podlegał jako taki oddaleniu (art. 207 § 6 oraz art. 217 § 2 k.p.c.).

Zarazem nie sposób pominąć w tym względzie, że powódka dysponowała możliwością zabezpieczenia dowodu co do stanu posadzki lokalu bezpośrednio po opuszczeniu go przez pozwaną – w trybie zabezpieczenia dowodu (art. 310 i n. k.p.c.). Z takiej możliwości nie skorzystała, natomiast obecnie, co bezsporne, lokal ten jest wykorzystywany przez kolejnego najemcę. Okoliczności te przemawiają za uznaniem, że w chwili obecnej (po upływie ponad 3 lat od opuszczenia lokalu przez pozwaną) nie ma możliwości przeprowadzenia badań, które dotyczyłyby stanu sprzed ponad 3 lat. W szczególności brak jest informacji, które pozwoliłyby ustalić za pomocą jakich środków, w jakim stężeniu, w jaki sposób czyszczono i konserwowano sporną posadzkę w okresie ponad 3 lat. Również nie będzie możliwe ustalenie, w jaki sposób zmienił się stan posadzki w tym czasie, a w konsekwencji, w jakim stopniu obecny stan posadzki jest rezultatem korzystania z niej przez pozwaną, a w jakim związane jest z funkcjonowaniem przedszkola. Z uwagi zatem na powyższe okoliczności, jak i spóźnione zgłoszenie wniosku dowodowego, wniosek ten należało oddalić. Nie uzasadniało przeprowadzenia dowodu z opinii kolejnego biegłego samo tylko niezadowolenie powódki z konkluzji rzetelnie sporządzonej i należycie uzasadnionej opinii sporządzonej w niniejszej sprawie.

Oddaleniu podlegał również wniosek o przeprowadzenie dowodu z fotografii złożonych na rozprawie 30 listopada 2018 r. Fotografie te, jak wskazała powódka i co wynika z automatycznie umieszczonej na nich daty, pochodzą z 13 stycznia 2012 r. Oczywisty jest wniosek, że dowodem tym powódka dysponowała w chwili złożenia pozwu (wniesionego po ponad 3 latach od wykonania zdjęć) i mogła stosowny wniosek dowodowy zgłosić w toku postępowania, trwającego do chwili zgłoszenia wniosku około 3 lata. Sformułowanie tego wniosku na rozprawie kończącej postępowanie jawi się jako oczywiście spóźnione, a spóźnienia tego nie sposób w racjonalny sposób usprawiedliwić. Dlatego i ten wniosek podlegał oddaleniu.

Przechodząc do oceny prawnej zgłoszonych przez powódkę roszczeń należy w pierwszej kolejności uznać, że pozwana skutecznie (co uznała sama powódka) dokonała wypowiedzenia łączącej strony umowy najmu na podstawie wypowiedzenia z 10 października 2014 r. Termin wypowiedzenia wynosił - zgodnie z § 7 ust. 6 umowy najmu - 6 miesięcy. Wypowiedzenie było skuteczne na dzień 20 kwietnia 2015 r. i tego dnia stosunek najmu pomiędzy stronami ustał. Jedynie ubocznie należy zauważyć, że w korespondencji stron powódka kwestionowała pierwotnie zasadność wypowiedzenia, żądając „zgodnych z umową” dokumentów – pełnej księgowości. Nie sposób jednak dostrzec, że umowa nie konkretyzowała w żaden sposób, w jaki sposób pozwana miała wykazać powódce ziszczenie się podstaw do wypowiedzenia, bowiem tej kwestii § 7 ust. 6 umowy najmu nie podejmował. Pozwana natomiast ostatecznie przedstawiła powódce dokument, który uznany został za potwierdzający zaistnienie przesłanki wypowiedzenia umowy , prosząc przy tym o ewentualne jednoznaczne wskazanie, jakiego dokumentu powódka oczekuje, a zatem postawa pozwanej w tej sytuacji była względem powódki lojalna. Skoro bezspornie uznano wypowiedzenie za zasadne, to skutek ustania najmu nastąpił z upływem okresu wypowiedzenia, a dopiero późniejsze „uznanie” przez powódkę wypowiedzenia nie ma wpływu na ten termin.

Skutkiem ustania pomiędzy stronami stosunku najmu było zatem wygaśnięcie wzajemnych praw i obowiązków stron wynikających z najmu, czyli w szczególności wygaśnięcie zobowiązania pozwanej do zapłaty na rzecz powódki czynszu. Powódka w niniejszej sprawie domagała się od pozwanej zapłaty czynszu za maj 2015 r., czyli za okres następujący po ustaniu stosunku najmu, wobec czego roszczenie powódki podlegało oddaleniu. Ustalenie przez strony w § 9 ust. 1 umowy okresu 30 dni po ustaniu najmu na przeprowadzenie czynności porządkowych, obwarowanie niezachowania tego terminu karą równą dwukrotności najmu, przemawiało za interpretacją, że za okres tych 30 dni (w tym przypadku okresu od 20 kwietnia do 20 maja 2015 r.) najemca nie był zobowiązany do zapłaty jakiejkolwiek sumy pieniężnej.

Co do roszczenia o zapłatę „wynagrodzenia za bezumowne korzystanie”, czyli swoistej, jak wyjaśniono, kary umownej, należy stwierdzić, że w świetle § 9 ust. 1 umowy najmu pozwana była zobowiązana do przeprowadzenia wymienionych w tym postanowieniu czynności porządkowych i to w okresie 30 dni od ustania najmu. Termin ten rozpoczął bieg 20 kwietnia 2015 r., a upływał 20 maja 2015 r. W przypadku niewykonania wymienionych czynności porządkowych w tym terminie powódka mogła domagać się od pozwanej kary równej dwukrotności ostatniego czynszu. Stosownie do zmian wprowadzonych do umowy aneksem z 18 marca 2014 r. czynsz za ostatni miesiąc najmu przez pozwaną (kwiecień 2018 r.) miał wynosił 12.000 zł netto, czyli 14.760 zł brutto (po uwzględnieniu 23% podatku VAT). Dwukrotność czynszu wynosiła zatem, jak trafnie obliczyła powódka, 29.520 zł brutto. Stan faktyczny sprawy nie pozostawia wątpliwości, że powódka miała podstawy do obciążenia pozwanej kwotą 29.520 zł brutto na podstawie § 9 ust. 1 umowy. Zgodnie z poczynionymi ustaleniami faktycznymi pozwana w lokalu prowadziła prace porządkowe (m.in. mycie okien) do końca czerwca 2015 r., tj. 29 czerwca 2015 r., a zatem po wynikającym z umowy okresem 30 dni. Wcześniej, w czasie kolejnej próby zdania lokalu w dniu 12 czerwca 2015 r., jak wynika zeznań świadka J. O., brak jeszcze było umywalki, oświetlenia, lampy były pobite, a drzwi uszkodzone.

Trzecie ze sformułowanych przez powódkę roszczeń nie było uzasadnione. Przeprowadzone postępowanie dowodowe doprowadziło do ustalenia, że stan płytek posadzkowych w sali sprzedaży lokalu, (z którym to stanem powódka wiązała odpowiedzialność pozwanej), wynika z normalnego używania lokalu. W świetle art. 675 k.c. pozwana wykonała swoje zobowiązanie do wydania powódce przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym, a za stan posadzki – wynikający z normalnej eksploatacji – pozwana nie ponosi względem powódki odpowiedzialności odszkodowawczej. Brak jest w okolicznościach sprawy podstaw do uznania, aby pozwana używała lokalu w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem, jak też, by eksploatowała go niewłaściwie. Ustalone środki czystości były odpowiednie dla konserwacji posadzki w sali sprzedaży.

Reasumując, na uwzględnienie zasługiwało jedynie roszczenie powódki o zapłatę kwoty 29.520 zł, a w pozostałym zakresie powództwo nie było zasadne. Od należności głównej w kwocie 29.520 zł należało również na rzecz powódki zasądzić odsetki ustawowe za opóźnienie na podstawie art. 481 w zw. z art. 455 k.c., uwzględniając, że powódka wezwała pozwaną do zapłaty tej kwoty pismem z 21 lipca 2015 r. w terminie 7 dni, a zatem dzień, od którego powódka domaga się zasądzenia odsetek, przypada po tym terminie.

O kosztach procesu rozstrzygnąć należało na podstawie art. 100 k.p.c., bowiem strona powodowa wygrała sprawę w 19%, a pozwana w 81%. Strona powodowa poniosła następujące koszty procesu: opłata sądowa od pozwu – 7.823 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego – 17 zł, wykorzystana zaliczka na wydatki świadków – 80 zł, wykorzystana zaliczka na koszty dowodu z opinii biegłego sądowego – 1.000 zł, co daje łącznie 8.920 zł, które należy powiększyć o wysokość wynagrodzenia pełnomocnika procesowego – 3.600 zł według § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. z 2013 r. poz. 461 z późn. zm.). Suma kosztów procesu powódki wyniosła zatem 12.520 zł. Koszty procesu strony pozwanej były następujące: opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego – 17 zł, wynagrodzenie pełnomocnika procesowego – 3.600 zł, zgodnie z § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. z 2013 r. poz. 490 z późn. zm.), czyli łącznie 3.617 zł. Suma kosztów procesu wyniosła 16.137 (12.520 + 3.617 zł), z czego tylko 19% , tj. 3066 zł powinna ponieść pozwana. Wobec ego, na skutek rozliczenia kosztów powódka powinna zwrócić pozwanej 551 zł tytułem kosztów procesu (3.617 zł – 3066 zł zł).

30 stycznia 2019 r.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...):

-

(...)

-

(...)

3.  (...)