Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Szczecinie

Sygn. akt VIII GC 264/22

(...)

W pozwie z 16 listopada 2021 r. powodowie I. S. i B. S. wnieśli o zasądzenie od pozwanego S. Ś. na rzecz powodów solidarnie kwoty 77.053,76 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwot: 57.316 zł od 23 października 2021 r., 8.079,70 zł od 18 października 2021 r., 11.658,06 zł od 20 października 2021 r. Ponadto wnieśli o zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu powodowie podali, że strony łączyła umowa najmu nieruchomości należącej do powodów, która została wypowiedziana z uwagi na zaleganie z zapłatą należności wynikających z tej umowy. Niniejszym pozwem powodowie dochodzą roszczenia z trzech faktur VAT o numerach: faktura (...) tytułem V raty czynszu za 2021 r., faktura (...) tytułem opłat za gaz, faktura (...) tytułem opłat za energię elektryczną.

Nakazem zapłaty wydanym 28 kwietnia 2022 r. w postępowaniu upominawczym w sprawie VIII GNc 564/21 referendarz sądowy w Sądzie Okręgowym w Szczecinie orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

23 maja 2022 r. pozwany S. Ś. złożył sprzeciw od nakazu zapłaty, w którym wniósł o uchylenie nakazu zapłaty, oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania. W sprzeciwie pozwany nie kwestionował roszczeń powodów z tytułu objętych żądaniem pozwu faktur VAT, oświadczył jednakże iż dokonuje potrącenia wierzytelności powodów z wierzytelnością pozwanego z tytułu nakładów. Do sprzeciwu załączono oświadczenie o potrąceniu z 23 maja 2022 r. (podpisane w imieniu pozwanego przez jego pełnomocnika) wraz z dowodem wysłania pocztą w dniu 23 maja 2022 r.

Ponadto pozwany w sprzeciwie wniósł o zwolnienie z kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego precyzując na rozprawie, że jest to wniosek o rozstrzygnięcie o kosztach procesu z zastosowaniem zasady słuszności z art. 102 k.p.c., to jest ze zwolnieniem pozwanego z kosztów sądowych i kosztów zastępstwa procesowego poniesionych przez powodów.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

I. S. i B. S. jako wspólnicy spółki cywilnej prowadzą działalność gospodarczą pod firmą Ośrodek (...) sp. c. I. i B. S..

Dowód: wydruk z (...) I. S. k. 11

wydruk z (...) B. S. k. 12

S. Ś. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...).

Dowód: wydruk z (...) S. Ś. k. 13

1 stycznia 2017 r. I. S. i B. S. - jako wynajmujący -zawarli z S. Ś. - jako najemcą - umowę zatytułowaną „Umowa najmu nieruchomości”.

W umowie wynajmujący oświadczyli, że:

a)  są właścicielami nieruchomości położonych w M. składających się z domków szeregowych z wyposażeniem budynków „stołówki i jadalni, budynku kawiarni i świetlicy o łącznej pow. 2008 m ^{( 2)}, tworzącym Ośrodek (...) posadowione na działkach: (...) o pow. 16.497 m ^{( 2)}, (...) o pow. 704 m ^{( 2)}, (...) o pow. 24 m ^{( 2)},

Łączna powierzchnia 17.225 m ² wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Koszalinie, wydział VI Ksiąg Wieczystych nr (...) ,

b)  na w/w nieruchomości prowadzili działalność wynajem miejsc noclegowych,

c)  są uprawnieni do rozporządzania nieruchomościami bez ograniczeń, w tym w szczególności do oddania nieruchomości w najem (§ 1 ust. 1).

Najemca oświadczył, że zamierza na nieruchomościach prowadzić działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług turystycznych, rekreacyjnych, gastronomicznych i innych powiązanych z możliwościami wykorzystania do tego celu (§ 1 ust. 2).

Z dniem zawarcia umowy wynajmujący oddał najemcy nieruchomość do używania i pobierania pożytków z przeznaczeniem do prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w § 1 ust 2 umowy, a najemca w tym celu nieruchomości do używania i pobierania pożytków od wynajmujących przyjął do używania i pobierania pożytków i zobowiązał się płacić wynajmującym czynsz najmu zgodnie z postanowieniami umowy (§ 2 ust. 1).

Strony ustaliły roczny czynsz najmu płatny przez najemcę na rzecz wynajmujących w wysokości 180.000 zł netto powiększony o należny podatek VAT (§ 3 ust. 1). Czynsz płatny jest w czterech ratach :

- I rata w wysokości 40.000,00 zł. netto plus VAT - płatna do 10.03.2017 r.

- II rata w wysokości 40.000,00 zł. netto plus VAT- płatna do 10.05.2017 r.

- III rata w wysokości 40.000,00 zł. netto plus VAT - płatna do 30.06.2017 r.

- IV rata w wysokości 60.000,00 zł. netto plus VAT - płatna do 31.07.2017 r.

Strony ustaliły nadto, że najemca będzie pokrywał bezpośrednio koszty eksploatacyjne na podstawie faktur wystawianych przez wynajmujących :

-

energii elektrycznej wg stanów licznika w okresie najmu i rachunków z tego tytułu wystawianych przez dostawców z zakładem energetycznym,

-

woda, ścieki - wg wskazań licznika i rachunków z tego tytułu wystawianych przez dostawcę

-

gazu wg stanu licznika i rachunków z tego tytułu wystawianych przez dostawcę,

-

wywóz odpadów i nieczystości wg umowy zawartej z Urzędem Miasta M.,

i inne opłaty wynikające z prowadzenia ośrodka.

Wysokości opłat za powyższe media będą ulegać zmianie stosownie do zmian wprowadzonych przez dostawców wskazanej usługi, co nie będzie stanowić zmiany umowy najmu i nie wymaga podpisania aneksu (§ 3 ust. 2, 5).

Najemca ma obowiązek dokonywania na swój koszt bieżących napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym (§ 3 ust. 6).

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić przedmiot najmu w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy, tj. stanu uwzględniającego zużycie wynikające z normalnej eksploatacji (§ 3 ust. 7).

Najemca ma utrzymywać przedmiot najmu we właściwym stanie technicznym i sanitarnym (§ 3 ust. 8).

Najemca ma obowiązek do napraw wszelkich szkód powstałych w przedmiocie najmu (§ 3 ust. 10).

Wszelkie adaptacje i inwestycje wymagają zgody pisemnej (§ 3 ust. 14).

Umowa została zawarta na czas oznaczony od 1 stycznia 2017 r. do 31 grudnia 2017 r. Umowa może zostać przedłużona na dalszy okres. Wynajmujący ma prawo rozwiązać umowę w formie pisemnej bez zachowania okresu wypowiedzenia, w przypadku zalegania przez najemcę z zapłatą czynszu, za co najmniej dwa pełne okresy płatności o ponad 30 dni (§ 5 ust. 1-3).

Po zakończeniu umowy najemca zwróci wynajmującemu nieruchomości w stanie w jakim będą się znajdować stosownie do postanowień niniejszej umowy w terminie nie dłuższym niż 30 dni (§ 6 ust. 1).

Najemca może według własnego wyboru pozostawić nakłady (bądź ich część) na nieruchomościach bez prawa domagania się od wynajmujących zwrotu ich równowartości. W przypadku, gdy najemca zdecyduje się pozostawić nakłady, bądź ich część na nieruchomościach, wynajmujący nie mają prawa żądać zwrotu kosztów związanych z usunięciem z nieruchomości tych nakładów, kosztów związanych z przywróceniem nieruchomości do stanu poprzedniego, ani żadnych innych kwot pod jakimkolwiek innym tytułem prawnym - w tym zakresie wynajmujący zrzekają się do najemcy wszelkich roszczeń (§ 6 ust. 2).

Wszelkie zmiany i uzupełnienia umowy wymagają formy pisemnej, w formie aneksu, pod rygorem nieważności (§ 7 ust. 2).

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednej dla każdej ze stron (§ 7 ust. 5).

Dowód: umowa najmu nieruchomości k. 15 - 18

Umowa składa się czterech stron. Na ostatniej stronie umowy podpisy złożyli I. S. i B. S. jako wynajmujący oraz S. Ś. jako najemca. Pozostałe strony umowy nie zostały opatrzone żadnymi podpisami ani parafkami. Zapisy § 6 umowy znajdują się na stronie trzeciej. Postanowienia umowne określone w § 7 znajdowały się na tej samej stronie (czwartej), na której znajdują się podpisy stron.

Dowód: umowa najmu nieruchomości k. 15 - 18

Umowa modyfikowana była w zakresie okresu trwania i wysokości oraz terminów płatności czynszu czterema aneksami oznaczonymi kolejnymi numerami.

Na podstawie ostatniego z aneksów, tj. aneksu nr (...) zawartego 1 stycznia 2021 r., zmieniono okres najmu i ustalono, że umowę najmu zawiera się na rok od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r. z możliwością przedłużenia (§ 1).

Strony ustaliły roczny czynsz najmu płatny przez najemcę na rzecz wynajmującego w wysokości 274.240,65 zł netto powiększony o podatek VAT w wysokości 63.075,35 zł. Razem w kwocie 337.316 zł brutto (§ 1 ust.1). Czynsz płatny jest w następujących ratach:

I.  do 10 maja 2021 r. - 40.000 zł brutto,

II.  do 15 czerwca 2021 r. - 80.000 zł brutto,

III.  do 15 lipca 2021 r. - 80.000 zł brutto,

IV.  do 15 sierpnia 2021 r. - 80.000 zł brutto,

V.  do 15 września 2021 r. - 57.316 zł brutto.

Najemca zobowiązał się do uregulowania wynajmującemu zadłużenia za 2020 r. w kwocie 86.130 zł brutto do 15 marca 2021 r. za faktury nr (...) z 10 grudnia 2020 r. na kwotę 46.130 zł brutto i nr (...) z dnia 27 grudnia 2020 r. na kwotę 40.000 zł brutto (§ 1 ust. 2-3).

Pozostałe warunki umowy najmu nie ulegają zmianie (§ 1 ust. 5).

Aneks sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach (§ 1 ust.6).

Dowód: aneksy do umowy najmu nr (...) k. 19 - 22

W piśmie z 7 maja 2021 r. S. Ś. złożył oświadczenie, w którym zobowiązał się do uregulowania zadłużenia za 2020 r. w następujący sposób:

1)  zadłużenie z tytułu faktury FV (...) z 10 grudnia 2020 r. na kwotę 46.130 zł brutto:

- kwotę 20.000 zł już wpłacono 16 marca 2021 r.

- kwota 26.130 zł zostanie zapłacona 10 maja 2021 r.

2) zadłużenie z tytułu faktury FV (...) z 27 grudnia 2020 r. na kwotę 40.000 zł

brutto zostanie uregulowane 25 maja 2021 r.

Jednocześnie S. Ś. zobowiązał się regulować koszty prowadzenia działalności na bieżąco.

Dowód: oświadczenie k. 24

W 2021 r. I. S. i B. S. wystawili S. Ś. m.in. następujące faktury VAT:

1.  faktura nr (...) z 3 lipca 2021 r. na kwotę 80.000 zł tytułem czynszu najmu za 2021 r. rata III, z terminem płatności 14 dni,

2.  faktura nr (...) z 2 sierpnia 2021 r. na kwotę 80.000 zł tytułem czynszu IV rata, z terminem płatności 15 sierpnia 2021 r.,

3.  faktura nr (...) z 8 października 2021 r. na kwotę 57.316 zł tytułem czynszu za 2021 r. V rata, z terminem płatności 14 dni,

4.  faktura nr (...) z 12 października 2021 r. na kwotę 8.079,70 zł za gaz 10 - 31.08.21, z terminem płatności 17 października 2021 r.,

5.  faktura nr (...) z 13 października 2021 r. na kwotę 11.658,06 zł za energię elektryczną 7.08 - 6.10.21, z terminem płatności 19 października 2021 r.

Dowód: - kserokopia faktury nr (...) k. 26

- kserokopia faktury nr (...) k. 27

- faktura nr (...) k. 28

- faktura nr (...) k. 29

- faktura nr (...) k. 30

Należności z powyższych faktur VAT nie zostały zapłacone.

Fakt niesporny.

W piśmie z 8 października 2022 r. I. S. i B. S. złożyli pisemne wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym z uwagi na zaleganie z płatnościami z umowy.

Dowód: pismo „wypowiedzenie najmu nieruchomości w trybie natychmiastowym” k. 32 - 33

W piśmie z 25 października 2022 r. (nadanym w urzędzie pocztowym 26 października 2021 r.) I. S. i B. S. złożyli S. Ś. oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym na podstawie § 5 ust. 3 umowy. W związku z tym wezwali S. Ś. do zapłaty zaległych należności w łącznej kwocie 237.053,76 zł w terminie do 29 października 2021 r. Na żądaną kwotę składały się:

- 80.000 zł tytułem faktury nr (...)

- 80.000 zł tytułem faktury nr (...)

- 57.316,00 zł tytułem faktury (...)

- 8.079,70 zł tytułem opłat za gaz objętych fakturą nr (...)

- 11.658,06 zł tytułem opłat za energię elektryczną objętych fakturą nr (...).

Pismo zostało wysłane pocztą 26 października 2021 r.

Dowód: pismo „wypowiedzenie umowy najmu z ostatecznym przedsądowym wezwaniem do zapłaty” oraz potwierdzenie nadania k. 34 - 35

W piśmie z 23 maja 2022 r. skierowanym do I. i B. S. pełnomocnik S. Ś. adwokat A. K. złożyła oświadczenie o potrąceniu przysługujących S. Ś. wierzytelności w łącznej kwocie „co najmniej 273.794,06 zł” w związku z nakładami na nieruchomość położoną w M., na które to nakłady I. S. i B. S. wyrazili zgodę. W piśmie wskazano, że nakłady zostały potwierdzone fakturami, których zestawienie stanowi załącznik do pisma. Potrącenia dokonano z wierzytelnością, jaką S. Ś. posiada wobec I. S. i B. S. z tytułu umowy najmu na kwotę 273.053,76 zł.

Pismo zostało wysłane pocztą 23 maja 2022 r.

Dowód: oświadczenie o potrąceniu wierzytelności z 23.03.2022 r. z pełnomocnictwem i zestawieniem k. 67 – 70, potwierdzenie nadania k. 71

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się uzasadnione w całości w zakresie roszczenia głównego, powodowie ulegli jedynie co do żądania zapłaty odsetek za jeden dzień w przypadku należności z jednej faktury.

Między stronami nie było sporu co do tego, że strony zawarły umowę nazwaną „umową najmu”, na podstawie której powodowie wynajęli pozwanemu nieruchomości składające się na ośrodek (...) położony w M.. Niespornym był również fakt, że pozwany korzystając z przedmiotu najmu prowadził działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług turystycznych, rekreacyjnych, gastronomicznych i innych.

Na wstępie wyjaśnienia wymaga, że łącząca strony umowa, nazwana przez nich umowa najmu, w istocie stanowi umowę dzierżawy.

Ugruntowane jest stanowisko - zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie - że o kwalifikacji prawnej danego stosunku decyduje nie nazwa nadana mu przez strony, a elementy przedmiotowo istotne tego stosunku. Zgodnie z tym stanowiskiem Sąd ocenia i dokonuje kwalifikacji czynność prawnej na podstawie zgodnego zamiaru stron i celu umowy, a nie jej nazwy. Rozbieżność „nazwy” z treścią umowy może prowadzić do jej odmiennej kwalifikacji prawnej, a nie do jej nieważności bezwzględnej z powodu pozorności [zob. wyrok Sądu Najwyższego z 17 lutego 2006 roku., V CSK 129/05, LEX nr 200947]. Przypisanie charakteru prawnego umowie nawiązanej przez strony polega w istocie na podciągnięciu treści tej umowy pod konkretną normę prawną, a w szczególności zaś na ocenie czy rozwiązania przyjęte w umowie spełniają ustawową definicję konkretnej umowy nazwanej, uregulowanej przepisami kodeksu cywilnego.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 § 1 k.c.). Z kolei przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 § 1 k.c.). Oba typy umów mają za przedmiot odpłatne korzystanie z cudzej rzeczy. Niemiej umowa dzierżawy różni się od umowy najmu tym, że dzierżawca ma uprawnienie nie tylko do używania przedmiotu dzierżawy, ale także do pobierania z niego pożytków. Takie uprawnienie wydzierżawiającego stanowi fundamentalny element umowy dzierżawy ( essentialia negotii) i w istotny sposób odróżnia ją od umowy najmu. Bez tego niezbędnego elementu umowa nie może być poczytana za umowę dzierżawy. Przedmiotem dzierżawy może być tylko rzecz przynosząca ze swej natury lub przeznaczenia pożytki. Może nim być również prawo, którego wykonywanie przynosi pożytki [zob. G. J. (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II Opublikowano: (...) 2017]. W art. 693 k.c. chodzi o pożytki, które przynosi lub będzie przynosić przedmiot dzierżawy, a więc rzecz tzn. prawo własności lub inne prawo nadające się bezpośrednio do eksploatacji. Umowa dzierżawy może dotyczyć zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości. Rzeczy i prawa stanowiące przedmiot umowy dzierżawy powinny umożliwić dzierżawcy korzystanie z nich oraz wytwarzanie i pobieranie pożytków (naturalnych lub cywilnych). Przedmiotem dzierżawy może być również prawo, którego wykonywanie przynosi pożytki [zob. C. J. (red.), N. P. (red.), Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany. Opublikowano: LEX/el. 2022].

Pomimo zatytułowania przez strony niniejszego procesu łączącej ich umowy z 1 stycznia 2017 r. „umową najmu” analiza treści umowy prowadzi do wniosku, że umowa ta w istocie była umową dzierżawy w rozumieniu art. 693 § 1 k.c. Strony w postanowieniach § 2 ust. 1 wskazały wprost, że przedmiot dzierżawy został oddany do używania i pobierania pożytków z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej polegającej m.in. na świadczeniu usług turystycznych. Tym samym umowa, jaka łączyła strony, uprawnia korzystającego do pobierania pożytków, co odróżnia ją od umowy najmu, a jest przypisane umowie dzierżawy.

Podstawę roszczenia powodów dochodzonego pozwem stanowi zatem art. 693 § 1 k.c.

Powodowie dochodzili w niniejszej sprawie zapłaty V raty czynszu za używanie przedmiotu umowy, co zostało odzwierciedlone w fakturze nr (...). Czynsz w tym zakresie w kwocie 57.316 zł brutto został ustalony w postanowieniach § 1 ust. 2 aneksu nr (...) do umowy. Niezależnie od czynszu powodowie domagali się zapłaty opłat za gaz objętych fakturą nr (...) na kwotę 8.079,70 zł oraz opłat za energię elektryczną objętych fakturą nr (...) na kwotę 11.658,06 zł. Roszczenie to znajduje oparcie w § 3 ust. 5 umowy, w którym pozwany zobowiązał się do pokrywania kosztów eksploatacyjnych na podstawie wystawianych przez powodów faktur m.in. tytułem opłat za energię elektryczną i gazu.

Pozwany nie kwestionował w toku procesu ustalonej w umowie stawki czynszu dzierżawy oraz obowiązku i wysokości opłat za media (świadczeń dodatkowych) ani co do zasady, ani co do wysokości.

Linia obrony pozwanego oparta została bowiem o potrącenie wzajemnej wierzytelności pozwanego z tytułu nakładów. Wobec tego kwestia istnienia roszczeń powodów, przy bezsporności ich wysokości, zależała od ustalenia skuteczności potrącenia dokonanego przez pozwanego w piśmie z 23 maja 2022 r. oraz podniesionego w ramach zarzutu w sprzeciwie od nakazu zapłaty.

Dla porządku wyjaśnić należy, że oświadczenie materialnoprawne zawarte w piśmie z 23 maja 2022 r. odwołuje się do wierzytelności w łącznej kwocie 237.053,76 zł, natomiast na gruncie niniejszej sprawy zarzut potrącenia zgłoszony w sprzeciwie od nakazu zapłaty ograniczony został do kwoty tożsamej z kwotą dochodzoną pozwem.

W obecnym stanie prawnym skuteczność procesowego zarzutu potrącenia ograniczona jest jedynie do tych przypadków, które objęte są dyspozycją art. 203 ¹ k.p.c., zgodnie z którym: podstawą zarzutu potrącenia może być tylko wierzytelność pozwanego z tego samego stosunku prawnego co wierzytelność dochodzona przez powoda, chyba że wierzytelność pozwanego jest niesporna lub uprawdopodobniona dokumentem niepochodzącym wyłącznie od pozwanego. Wprowadzone ograniczenie ma na celu przyśpieszenie postępowania, jako że podstawa faktyczna i prawna żądania powództwa w istotnym zakresie będzie tożsama z podstawami zarzutu potrącenia.

Z tego punktu widzenia podniesiony w sprawie niniejszej zarzut pozwanego jest dopuszczalny, bowiem wierzytelność z tytułu nakładów na przedmiot dzierżawy wynika z tego samego stosunku prawnego, co wierzytelność powodów o zapłatę czynszu dzierżawy i świadczeń za media.

Według twierdzeń pozwanego posiada on wymagalne wierzytelności względem powodów z tytułu nakładów poczynionych na dzierżawioną nieruchomość. Zdaniem pozwanego potrącenie tych wierzytelności z roszczeniem powodów ma prowadzić do wygaśnięcia roszczenia i oddalenia powództwa.

Swoje stanowisko pozwany opierał na tym, że treść § 6 umowy - regulująca kwestie rozliczenia nakładów po zakończeniu stosunku umownego między stronami - ma w istocie inne brzmienie niż to, jakie zawiera umowa dołączona do pozwu. Zgodnie z § 6 ust. 2 umowy przedstawionej wraz z pozwem pozwany mógł według własnego wyboru pozostawić nakłady (bądź ich część) na nieruchomości bez prawa domagania się od powodów zwrotu ich równowartości. W przypadku pozostawienia nakładów powodowie nie mieli natomiast prawa żądać zwrotu kosztów związanych z ich usunięciem z nieruchomości czy też kosztów związanych z przywróceniem nieruchomości do stanu poprzedniego, ani innych kwot pod jakimkolwiek innym tytułem. Z treści tego postanowienia wynika więc jednoznacznie, że wolą stron było to, aby to pozwany zadecydował czy pozostawi nakłady na nieruchomości, czy też nie, w przypadku zaś ich pozostawienia nie przysługiwało mu prawo do zwrotu równowartości nakładów. Takie rozumienie § 6 ust. 2 umowy jest między stronami niesporne, pozwany twierdził jednakże w toku niniejszego procesu, że z uwagi na brak parafek zawierających inicjały osób podpisujących umowę na pierwszych trzech stronach umowy (składającej się z czterech stron) pozwany kwestionuje uregulowanie zawarte w § 6 umowy, znajdujące się na stronie trzeciej. W dalszej części sprzeciwu pozwany wskazał, że wobec braku parafek możliwe jest, że jedna z osób posiadających kopię umowy „podmieni” strony ze środka i na ich podstawie będzie dochodziła niewłaściwych roszczeń. Dlatego też przy podpisywaniu umów należy oznaczyć każdą kartkę z osobna, np. inicjałami, czego w niniejszej sprawie nie uczyniono.

Taka linia obrony pozwanego nie może być jednakże uznana za skuteczną.

W pierwszym rzędzie zauważyć trzeba, że pozwany nawet nie twierdzi, że powodowie dokonali zamiany stron ze środka umowy, wskazuje jedynie, że możliwe jest, iż jedna ze stron - w przypadku braku parafek - może dokonać takiej podmiany i dochodzić niewłaściwych roszczeń. Pozwany nie dostrzega jednakże, że umowa łącząca strony – mimo braku parafek – zawiera instrumenty chroniące stronę przed tego typu nieuczciwymi działaniami ze strony kontrahenta, została bowiem sporządzona w dwóch egzemplarzach, tym samym jakiekolwiek próby podrobienia środkowych stron umowy mogą być w prosty sposób obalone przez drugą stronę umowy.

Pozwany w niniejszym procesie nie przedstawił jednakże „niepodrobionego” egzemplarza umowy, nie przedstawił też żadnych twierdzeń co do rzeczywistej - wg jego stanowiska - treści umowy, w szczególności nie wskazał jakie miałoby być brzmienie spornego § 6. Tym samym zarzut pozwanego jest nieuzasadniony, pozwany stojąc na takim stanowisku procesowym powinien bowiem - stosownie do art. 6 k.c. w związku z art. 232 k.p.c. - złożyć właściwy dokument, który w jego ocenie zawiera prawidłowe brzmienie § 6 regulujące sposób rozliczeń nakładów.

Zauważyć trzeba, że w świetle § 7 ust. 5 umowy – zgodnie z którym sporządzono ją w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach po jednym dla każdej ze stron – pozwany, który złożył podpis pod tą stroną umowy, na której znajduje się ten zapis, powinien posiadać jeden z jej egzemplarzy. Innymi słowy skoro pozwany twierdzi, że zawarł umowę o innym brzmieniu, to winien przy takiej linii obrony „niepodrobioną” umowę posiadać i przedłożyć ją jako dowód w toku niniejszego procesu.

Skoro takiego dokumentu pozwany nie przedłożył, to przeprowadzenie jakichkolwiek dowodów w celu wykazania, że treść umowy w tym zakresie była inna od umowy złożonej przez powodów jest niedopuszczalne, o czym stanowi wprost art. 458 ¹¹ k.p.c., zgodnie z którym: czynność strony, w szczególności oświadczenie woli lub wiedzy, z którą prawo łączy nabycie, utratę lub zmianę uprawnienia strony w zakresie danego stosunku prawnego, może być wykazana tylko dokumentem, o którym mowa w art. 77 ³ Kodeksu cywilnego, chyba że strona wykaże, że nie może przedstawić dokumentu z przyczyn od niej niezależnych.

Przepis ten - jak podkreśla się w doktrynie - wprowadza ograniczenie w przeprowadzeniu dowodów celem wykazania czynności strony, z którą prawo łączy nabycie, utratę lub zmianę uprawnienia strony w zakresie danego stosunku prawnego. Wskazane obostrzenie wiąże się z dopuszczalnością udowodnienia wymienionych faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy dowodem z dokumentu, o którym stanowi art. 77 ³ k.c. Innymi słowy następstwem przyjętego rozwiązania prawnego w art. 458 ¹¹ k.p.c. jest zawężenie możliwości badania faktów w postępowaniu w sprawach gospodarczych przy pomocy innych dowodów. Ograniczenie w badaniu faktów dotyczy wyłącznie takich czynności strony, z którymi prawo łączy nabycie, utratę lub zmianę uprawnienia strony w zakresie danego stosunku prawnego. Należy mieć zatem na względzie fakty prawne związane z działaniem lub zaniechaniem tej strony, na której ciąży ciężar dokumentowania czynności. Chodzi zatem o czynności powodujące nawiązanie stosunku prawnego (np. zawarcie umowy), modyfikujące dany stosunek prawny (np. odnowienie, zmiana wierzyciela albo dłużnika, rozwiązanie umowy) lub wiążące się z powstaniem określonych skutków prawnych (np. zawiadomienie o wadzie rzeczy, zawiadomienie dłużnika o przelewie, sporządzenie protokołu odbioru robót budowlanych, uznanie niewłaściwe długu, wezwanie do zapłaty) [por. Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz red. dr hab. P. R., Rok:2022]

Artykuł 458 ¹¹ k.p.c. wprowadza ciężar wykazania dowodem z dokumentu czynności strony, z którą prawo łączy nabycie, utratę lub zmianę uprawnienia strony w zakresie danego stosunku prawnego. Co do zasady ciężar dowodu ciąży na stronie, która z danego faktu wywodzi korzystne skutki prawne (art. 6 k.c.). Ciężar ten strona realizuje w procesie cywilnym (art. 232 zd. 1 k.p.c.). Dlatego nie może być on transponowany poza ramy postępowania cywilnego. Regulacja art. 458 ¹¹ k.p.c. nie nakłada na strony pozaprocesowego ciężaru dokumentowania czynności strony, lecz ciężar procesowy udowodnienia czynności strony dokumentem, jeżeli taki dokument został sporządzony.

Artykuł 458 ¹¹ in fine k.p.c. warunkuje dopuszczalność udowodnienia czynności strony, z którą prawo łączy nabycie, utratę lub zmianę uprawnienia strony w zakresie danego stosunku prawnego przy pomocy innych dowodów niż dowód z dokumentu od niemożności przedstawienia dowodu z dokumentu z przyczyn niezależnych od strony. Przesłanka ta implicite zakłada, że dokument istnieje albo istniał, ale strona go nie przedstawiła z powodu wystąpienia zdarzeń, na które nie miała wpływu. Hipoteza komentowanej regulacji nie obejmuje przypadku niepowstania dokumentu [por. Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz red. dr hab. P. R., Rok:2022]

W rozpoznawanej pozwany sprawie nawet nie twierdził, że nie może przedstawić „niepodrobionego”, tj. swojego egzemplarza umowy (który niewątpliwie powstał), nie powołał też żadnych faktów, z powodu których tego dokumentu w niniejszym procesie nie złożył.

W świetle powyższego przyjąć należało, że pozwany nie wykazał za pomocą dokumentu, iż łącząca strony umowa obowiązywała w innym brzmieniu, niż umowa załączona przez powodów do pozwu. W dalszej konsekwencji przyjąć trzeba, że strony wiązał m.in. § 6 ust. 2 umowy, z którego wynika, że pozwanemu po rozwiązaniu stosunku umownego nie służy żadna wierzytelność z tytułu poniesionych nakładów.

Co więcej pozwany nie dostrzega, że jako dzierżawcę obciążają go nakłady wynikające z art. 662 k.c. w zw. z art. 694 k.c. Zauważyć też trzeba, że strony w umowie w § 3 ust. 6, § 3 ust. 7, § 3 ust. 8, § 3 ustęp 10 oraz § 3 ust. 14 uregulowały kwestię nakładów wskazując, że pozwany ma obowiązek dokonywania na swój koszt bieżących napraw; ma obowiązek zachować przedmiot umowy we właściwym stanie technicznym i naprawiać wszelkie szkody powstałe w przedmiocie umowy; z kolei wszelkie adaptacje i inwestycje wymagały pisemnej zgody powodów (wymienione paragrafy, w przeciwieństwie do § 6 ust. 2, nie były kwestionowane przez pozwanego). Pozwany nawet nie twierdził w niniejszym procesie, że nakłady, na które powołał się składając oświadczenie o potrąceniu nie dotyczyły bieżących napraw oraz czynności zmierzających do utrzymania przedmiotu umowy we właściwym stanie technicznym, które obciążały go z mocy umowy. Zarazem wskazać trzeba, że nawet gdyby powoływane przez pozwanego nakłady były tego rodzaju, że wykraczały poza obowiązki pozwanego jako dzierżawcy związane z zachowaniem przedmiotu umowy, to pozwany nawet nie twierdził, że uzyskał na nie ze strony powodów pisemną zgodę, o jakiej mowa w § 3 ust. 14.

Wyżej opisane kwestie przesądzają, że po stronie pozwanego nie powstała żadna wierzytelność z tytułu poniesionych nakładów.

Dalej wskazać trzeba, że przesłanki potrącenia zawarte zostały w art. 498 § 1 k.c., zgodnie z którym: gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym.

Warunkiem skuteczności oświadczenia o potrąceniu jest zatem to, aby wierzytelności ulegające potrąceniu do wysokości wierzytelności niższej były przeciwstawne, jednorodzajowe, zaskarżalne i wymagalne.

W procesie niniejszym pozwany nie udowodnił, że istnieje przysługująca mu do potrącenia wierzytelność wzajemna, a zatem z powodu braku wzajemnej wierzytelności, która mogłaby zostać do potrącenia skutecznie przedstawiona do skutku potrącenia - w postaci umorzenia wzajemnych wierzytelności - nie doszło.

Niezależnie od powyższych rozważań dodać trzeba, że nie została spełniona również wynikająca z art. 498 § 1 k.c. przesłanka wymagalności. Jak wskazuje się w piśmiennictwie wymóg wymagalności spełniony jest również wtedy, gdy jedynie wierzytelność potrącającego (tego, kto potrącenia dokonuje) jest wymagalna, w odniesieniu zaś do wierzytelności przeciwstawnej zachodzi tylko możność zaspokojenia [por. Kodeks cywilny. Komentarz, red. dr hab. K. O., rok 2018, wydanie 18, L. oraz powołane tam orzecznictwo i literatura: wyrok SN z 21.1.2004 r. (IV CK 362/02 i wyrok SN z 3.4.2014 r., V CSK 242/13); K. G., w: (...), t. III, cz. 1, s. 862; A. J., w: K., Komentarz, 2014, t. III, cz. 1, s. 809–810; M. P.-S., Potrącenie, s. 102–103; L. S., Potrącenie, s. 58; K. Z., w: P., Komentarz, 2015, t. II, art. 498, s. 131, Nb 25; T. W., w: G., Komentarz, 2013, (...). III, cz. 1, s. 958]. Co do wierzytelności wzajemnej brak jej wymagalności nie jest przeszkodą do potrącenia, jeżeli ten, kto z potrącenia korzysta, mógłby ją zaspokoić.

Konkludując wskazać trzeba, że kryterium wymagalności (jak również - czego jednak nie dotyczy niniejsza sprawa - kryterium zaskarżalności) odnosi się wyłącznie do wierzytelności potrącającego, tzw. wierzytelności aktywnej. Wierzytelność pasywna może być niewymagalna.

W rozpoznawanej sprawie wierzytelność aktywna (wierzytelność pozwanego, który złożył oświadczenie o potrąceniu) to wierzytelność z tytułu nakładów. Roszczenie to ma charakter bezterminowy (art. 455 k.c.), staje się więc wymagalne w chwili wezwania dłużnika do spełnienia świadczenia. Podkreślić należy również, co szczególnie istotne na tle rozpoznawanej sprawy, że oświadczenie o potrąceniu nie zastępuje ani nie zawiera w sobie wezwania dłużnika do zapłaty w odniesieniu do zobowiązań bezterminowych (art. 455 k.c.). Jak wskazał Sąd Najwyższy wyroku z 16.12.2015 r. (IV CSK 141/15) „zastosowanie takiego swoistego skrótu prawnego nie znajduje usprawiedliwienia w ustawie”. Pogląd ten - zgodnie z którym do potrącenia można przedstawić tylko wymagalną wierzytelność, wymagalność ta musi występować na dzień złożenia oświadczenia o potrąceniu, przy czym oświadczenie o potrąceniu nie zastępuje ani nie zawiera w sobie wezwania dłużnika do zapłaty w odniesieniu do zobowiązań bezterminowych - przyjęty został w orzecznictwie sądów powszechnych, a także jest akceptowany przez doktrynę [por. np. Kodeks cywilny. Komentarz, red. dr hab. K. O., rok 2018, wydanie 18, L.].

Wracając do stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy przypomnieć trzeba, że pozwany swoje roszczenie opierał na potrąceniu dokonanym pismem z 23 maja 2022 r. Ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynika, ażeby przed tą datą pozwany wzywał powodów do zapłaty kwoty nakładów, przeciwnie - treść pisma datowanego na 23 maja 2022 r. wskazuje na to, że w piśmie tym pozwany po raz pierwszy przedstawił podstawy powstania roszczenia z tytułu nakładów oraz wyliczył jego wysokość na kwotę „co najmniej 273.794,06 zł”, powołując się na konkretne faktury VAT, których zestawienie załączył do oświadczenia o potrąceniu.

Oświadczenie o potrąceniu dokonane przez pozwanego nie mogło zatem wywołać skutków prawnych także z uwagi na to, że przedstawiona do potrącenia przez pozwanego wierzytelność (wierzytelność aktywna) nie była wymagalna, co czyni dokonane potrącenie bezskutecznym. Jeszcze raz podkreślić bowiem trzeba (podzielając pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z 16.12.2015 r., IV CSK 141/15), że oświadczenie o potrąceniu nie zastępuje ani nie zawiera w sobie wezwania dłużnika do zapłaty w odniesieniu do zobowiązań bezterminowych.

Stan faktyczny został ustalony w oparciu o dowody z dokumentów, które Sąd ocenił jako rzetelnie i wiarygodnie przedstawiające fakty istotne dla rozstrzygnięcia.

Wnioski dowodowe pozwanego w zakresie dowodów z opinii biegłego, zeznań świadków i przesłuchania stron oraz dowodów z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy VIII GC 633/21 zostały pominięte na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 1 k.p.c. w zw. z art. 458 ¹⁰ k.p.c. i art. 458 ¹¹ k.p.c. oraz na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. Z przyczyn opisanych powyżej - przy uwzględnieniu art. 458 ¹⁰ k.p.c. i art. 458 ¹¹ k.p.c. - dowód z zeznań świadków czy z przesłuchania stron w celu wykazania treści umowy łączącej strony umowy w zakresie nakładów jest niedopuszczalny (wniosek dowodowy pozwanego nie dotyczył wykładni umowy, tylko ustalenia innych zapisów umownych w zakresie rozliczenia nakładów, niż obrazowała to załączona do pozwu pisemna umowa). Z kolei dowód z opinii biegłego w celu wykazania wartości poczynionych nakładów jest nieistotny dla rozstrzygnięcia, pozwany nie wykazał bowiem ażeby w ogóle przysługiwała mu wierzytelność o zwrot nakładów.

Ostatecznie powodowie dowiedli, że zaistniały przesłanki umowne kreujące zobowiązanie po stronie pozwanego. W konsekwencji zasadne było żądanie powodów w łącznej kwocie 77.053,76 zł, odzwierciedlone w fakturach VAT nr (...).

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 k.c., uwzględniając niekwestionowany przez pozwanego termin płatności wskazywany przez powodów, zbieżny z terminami płatności wskazanymi w fakturach VAT. W odniesieniu do faktury VAT z tytułu V na raty czynszu wskazać trzeba, że aneksem nr (...) termin płatności oznaczony został na 15 września 2021 r., roszczenie powodów o zapłatę odsetek od 23 października 2021 r. pozostawało zatem uzasadnione.

Jedynie w przypadku roszczenia odsetkowego od kwoty 8.079,80 zł - wynikającego z faktury nr (...) - przyjąć należało, że skoro termin płatności określony w fakturze wypadał 17 października 2017 r., który jest terminem ustawowo wolnym od pracy, to stosownie do art. 115 k.c. termin ten upływa następnego dnia, który nie jest dniem wolnym od pracy ani sobotą, czyli w tym przypadku 18 października 2017 r. Wobec tego pozwany pozostaje w opóźnieniu z zapłatą roszczenia z tego tytułu od 19 października 2017 r., a zatem roszczenie powodów o odsetki od kwoty 8.079,80 zł za okres wcześniejszy jako niezasadne podlegało oddaleniu.

Orzekając o kosztach procesu Sąd nie znalazł podstaw do zastosowania wobec pozwanego art. 102 k.p.c. (zgodnie z wnioskiem zawartym w sprzeciwie i sprecyzowanym na rozprawie).

Przepis ten – realizujący zasadę słuszności – dopuszcza w wypadkach szczególnie uzasadnionych możliwość odstąpienia od zasady odpowiedzialności za wynik procesu, pozwala on na nieobciążanie przegrywającego obowiązkiem zwrotu kosztów procesu przeciwnikowi albo zasądzenie tylko części kosztów. Regulacja art. 102 k.p.c. może mieć zastosowanie tylko w sytuacjach wyjątkowych, gdy z uwagi na okoliczności konkretnej sprawy zastosowanie reguł ogólnych Kodeksu postępowania cywilnego dotyczących zwrotu kosztu procesu byłoby nieuzasadnione. Pozwany nie przedstawił w sprzeciwie żadnych szczególnych okoliczności, które uzasadniałyby orzeczenie o kosztach na zasadzie słuszności. Trudna sytuacja materialna strony składającej wniosek o orzeczenie o kosztach z zastosowaniem art. 102 k.p.c. nie stanowi sama w sobie samoistnej przesłanki zastosowania tej regulacji prawnej, konieczne jest chociażby zestawienie sytuacji materialnej strony składającej wniosek z sytuacją materialną drugiej strony procesu. Pozwany nie przedstawił nawet żadnych twierdzeń, z których wynikałoby, że jego sytuacja materialna - w porównaniu do sytuacji materialnej powodów - może być uznana za szczególnie uzasadniony wypadek w rozumieniu art. 102 k.p.c. Sam fakt przebywania pozwanego w areszcie śledczym również nie jest faktem uzasadniającym zastosowanie art.102 k.p.c.

Zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania pozwany - jako strona przegrywająca sprawę - stosownie do art. 98 § 1 k.p.c. obowiązany jest zatem zwrócić przeciwnikom koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw. Na koszty te składają się: opłata sądowa od pozwu: 3.853 zł, opłata od pełnomocnictwa procesowego: 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika: 5.400 zł (ustalone na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych).