Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Szczecinie

POSTANOWIENIE

Dnia 23 czerwca 2020 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie sędziowie sądu okręgowego:

Katarzyna Longa

Ziemowit Parzychowski

Sławomir Krajewski

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 23 czerwca 2020 roku w Szczecinie

sprawy egzekucyjnej w przedmiocie nadzoru sądu nad egzekucją z nieruchomości – działki (...) położonej w G., przy ulicy (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym, dla której Sąd Rejonowy w Goleniowie prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...) prowadzonej przez M. N. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Goleniowie w sprawach Km 1287/16, Km 1095/17, Km 1647/17, Km 922/18, Km 624/17, Km 823/17, Km 2840/18, Km 2067/18, Km 923/18, Km 1445/18, Km 2866/16, Km 2222/18, Km 70/18, Km 1164/18, Km 1239/18, Km 887/18, Km 1198/18, Km 1237/18,

z wniosku wierzycieli (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w M., (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S., A. K. (1), W. G. i D. G. (wspólników spółki cywilnej (...)), (...) Bank spółki akcyjnej w W., K. G., (...) Bank spółki akcyjnej w W., Ł. S.,

przeciwko dłużnikowi P. S. (1), (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W., (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w B., (...) Banku (...) spółki akcyjnej w W., K. M., (...) Bank spółki akcyjnej w W., (...) Urzędu Skarbowego w S., Urzędu Skarbowego w G., M. F. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie

przy udziale uczestników (...) Banku (...) spółki akcyjnej w W., Zakładu Ubezpieczeń Społecznych w W. Oddziału w S.

oraz nabywcy licytacyjnego T. S.

na skutek zażalenia dłużnika na postanowienie Sądu Rejonowego w Goleniowie z dnia 17 kwietnia 2018 roku, sygn. akt I Co 682/16

postanawia:

zmienić zaskarżone postanowienie w ten sposób, że odmówić udzielenia przybicia własności nieruchomości – działki (...) położonej w G., przy ulicy (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym, dla której Sąd Rejonowy w Goleniowie prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...)

sędzia Ziemowit Parzychowski sędzia Katarzyna Longa sędzia Sławomir Krajewski

Sygn. akt II Cz 1338/18

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 17 kwietnia 2018 r. wydanym w sprawie o sygn. akt I Co 682/16 Sąd Rejonowy w Goleniowie udzielił przybicia prawa własności nieruchomości – działki (...) położonej w G., przy ulicy (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym, dla której Sąd Rejonowy w Goleniowie prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...), będącej przedmiotem licytacji w dniu 17 kwietnia 2018 r. na rzecz nabywcy T. S. za cenę 378.760 zł i nakazał pobrać od nabywcy na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Goleniowie kwotę 100 zł (sto złotych) tytułem opłaty za udzielenie przybicia.

Zażalenie na powyższe postanowienie wywiódł dłużnik P. S. (1), który zaskarżył postanowienie w całości i wniósł o jego uchylenie. W uzasadnieniu zażalenia podniósł, że licytacja nieruchomości została przeprowadzona w sposób odbiegający od standardów w tym zakresie, m.in. poprzez udział w niej osoby, która uprzednio nagrywała strony bezpośrednio przed wejściem na salę, jak również w oparciu o uprzednio ustalony protokół, w którym wpisano jedynego licytującego jako wygranego, chociaż ilość licytujących winna zostać określona dopiero na licytacji.

Dalej dłużnik wskazał, że komornik dokonał opisu i oszacowania opierając się na operacie szacunkowym bez uzyskania potwierdzenia jego aktualności. Sąd mimo że powinien czuwać nad prawidłowością przebiegu postępowania okoliczności tej nie dostrzegł i nie zweryfikował prawidłowości czynności komornika, przy czym nie zwalniało go to, że dłużnik nie złożył skargi na opis i oszacowanie. Dłużnik podniósł także, że sąd dokonał błędnej wykładni art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uznając że wskazany przepis nie ma zastosowania w postępowaniu egzekucyjnym. Zdaniem dłużnika żaden przepis nie wyłącza unormowania zawartego w art. 154 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który przewiduje ważność operatu szacunkowego przez 12 miesięcy.

Niezależnie od powyższego dłużnik wskazał, że w dniu 16 kwietnia 2018 r. złożył do Sadu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie wniosek o wszczęcie przyspieszonego postępowania układowego i sprawa toczy się pod sygn. XII GR 7/18, zaś licytacja nieruchomości spowoduje że nieruchomość zostanie wyłączona z masy układowej, służącej zaspokojeniu wierzycieli, c może ich pokrzywdzić, z uwagi na sprzedaż za bardzo niską kwotę, zaniżoną w stosunku do faktycznej wartości nieruchomości.

Zarządzeniem z dnia 3 września 2018 r. Przewodniczący stwierdził, że postępowanie w niniejszej sprawie zostało z mocy prawa na skutek wydania w dniu 10 sierpnia 2018 r. postanowienia o otwarciu przyspieszonego postępowania układowego dłużnika (art. 259 ust 1 ustawy z dnia 15 maja 2015 r. Prawo restrukturyzacyjne). Treść zarządzenia została skierowana do wszystkich uczestników postępowania.

Pismem datowanym na 18 maja 2020 r. wierzyciel (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na podstawie art. 260 ust. 1 Prawa restrukturyzacyjnego wniósł o kontynuowanie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, w tym rozpoznania zażalenia, wskazując że dotyczy ono udzielenia przybicia na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Wskazał, że posiada w stosunku do dłużnika wierzytelność, zabezpieczoną na tej nieruchomości hipoteką umowną w kwocie 134.831,46 zł. Ponadto zgodnie z regulacją wart. 260 ust. 1 ustawy mimo toczącego się postępowania układowego może prowadzić egzekucję z przedmiotu zabezpieczenia, którym w tym przypadku jest nieruchomość. Dalej wskazał, że wierzytelność jaka jemu przysługuje nie jest objęta z mocy prawa układem, a on sam nie wyraził zgody na objęcie jego wierzytelności układem. Podkreślił także że postępowanie egzekucyjne zostało wszczęte jeszcze przed ogłoszeniem przyspieszonego postępowania układowego dłużnika i tym samym nie ma zastosowania art. 259 ust. 1 Prawa restrukturyzacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie skutkowało zmianą zaskarżonego postanowienia i odmową udzielenia przybicia.

Stosownie do przepisu art 997 k.p.c. na postanowienie sądu co do przybicia przysługuje zażalenie, którego podstawą nie mogą być takie uchybienia przepisów postępowania, które nie naruszają praw skarżącego. Oznacza to, że zażalenie może opierać się na uchybieniach w toku całego postępowania egzekucyjnego, jeżeli poszczególne zarzuty nie zostały już wcześniej prawomocnie rozstrzygnięte w związku z dopuszczalnością ich kwestionowania w trybie skargi, czy też zażalenia.

Jednakże przede wszystkim podstawą zażalenia na postanowienie sądu co do przybicia, mogą być uchybienia zaistniałe na etapie zawiadomienia o licytacji, w toku jej prowadzenia i samego przybicia (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 11 lutego 2000 r., sygn. akt III CKN 1072/99).

Stosownie do przepisu art. 991 § 1 k.p.c. sąd odmówi przybicia z powodu naruszenia przepisów postępowania w toku licytacji, jeżeli uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik przetargu. Z uwagi na podniesione zarzuty przez skarżącego bez znaczenia dla rozstrzygnięcia zażalenia należy uznać przesłanki odmowy udzielenia przybicia określone przepisem art. 991 § 2 k.p.c.

W przedmiotowej sprawie zarzuty zgłoszone przez dłużnika dotyczą zarówno przebiegu licytacji, jak też i okoliczności że podstawą ceny wywołania będącej ostatecznie ceną przybicia, wynoszącą 378.760 zł jest operat szacunkowy ze stycznia 2017 r. Dodatkowo dłużnik odwołała się do zainicjowanego przez siebie postępowania restrukturyzacyjnego.

W tym ostatnim aspekcie należy zwrócić uwagę na regulację przepisów art. 259 i 260 ustawy z dnia 15 maja 2015 r. Prawo restrukturyzacyjne (Dz. U. z 2020 r., poz. 814). Zasadą wynikającą z przepisu art. 259 ust. 1 tej ustawy jest zawieszenie z mocy prawa z dniem otwarcia przyspieszonego postępowania układowego, postępowań egzekucyjnych, które zostały wszczęte przed dniem otwarcia przyspieszonego postępowania układowego, dotyczących wierzytelności objętych z mocy prawa układem.

Jednakże zgodnie z art. 260 tej ustawy postępowania egzekucyjne dotyczące należności, które nie są z mocy prawa objęte układem, mogą co do zasady toczyć się dalej po dniu otwarcia przyspieszonego postępowania układowego. Między innymi wyłączenie to dotyczy wierzycieli posiadający wierzytelność zabezpieczoną na mieniu dłużnika hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym, zastawem skarbowym lub hipoteką morską; oni mogą w toku przyspieszonego postępowania układowego prowadzić egzekucję wyłącznie z przedmiotu zabezpieczenia. Regulacja ta dotyczy zarówno postępowań egzekucyjnych, które były w toku w dniu otwarcia przyspieszonego postępowania układowego, jak i postępowań wszczynanych po tym dniu. Zgodnie z art. 260 ust. 2 Prawa restrukturyzacyjnego sędzia-komisarz, na wniosek dłużnika lub nadzorcy sądowego, może wydać postanowienie o zawieszeniu postępowania egzekucyjnego, jeżeli egzekucję skierowano do przedmiotu zabezpieczenia niezbędnego do prowadzenia przedsiębiorstwa. Ustalenie, czy przedmiot zabezpieczenia, do którego skierowano egzekucję, jest niezbędny do prowadzenia przedsiębiorstwa, będzie wynikało z okoliczności faktycznych sprawy. Sędzia-komisarz może się oprzeć zarówno na wyjaśnieniach zarządcy, jak i na opisie przedsiębiorstwa zawartym w planie restrukturyzacyjnym. Na postanowienie o zawieszeniu postępowania egzekucyjnego skierowanego do przedmiotu zabezpieczenia zażalenie przysługuje wyłącznie wierzycielowi prowadzącemu egzekucję, a na postanowienie oddalające wniosek – wyłącznie dłużnikowi (art. 260 ust. 4 p.r.). Zawieszenie postępowania nie może trwać dłużej niż trzy miesiące. Po upływie okresu, na jaki postępowanie egzekucyjne było zawieszone, odpada przyczyna zawieszenia postępowania, ale nie powoduje to z mocy prawa podjęcia zawieszonego postępowania. Do podjęcia zawieszonego postępowania konieczne jest wydanie postanowienia przez organ egzekucyjny.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy nie może być żadnych wątpliwości, że dłużnik nie przedstawił postanowienia sędziego – komisarza, a zatem mając na uwadze że na nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji zostały ustanowione hipoteki, w tym hipoteka umowna na rzecz wierzyciela (...) sp. z o.o. w S., który w piśmie z dnia 18 maja 2020 r. przedstawił swoje stanowisko, oświadczając, że wierzytelność jaka jemu przysługuje nie jest objęta z mocy prawa układem, a on sam nie wyraził zgody na objęcie jego wierzytelności układem należy stwierdzić, że brak jest obecnie przeszkód do rozpoznania zażalenia.

Odnosząc się do zarzutów zażalenia, sąd odwoławczy zwraca uwagę, że nie mógł przejść obojętnie obok zarzutów dotyczących wartości oszacowania nieruchomości. Podstawą oszacowania jest operat szacunkowy, który został sporządzony przez biegłego w dniu 16 stycznia 2017 r. Lektura operatu szacunkowego wskazuje, że wartość nieruchomości została ustalona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej i przy uwzględnieniu współczynnika korekcyjnego k wynoszącego 0,90 z tego względu, że „nieruchomość jest zamieszkała i nabywca nie może swobodnie korzystać z pełni prawa własności do nieruchomości”. Jednocześnie zauważanie wymaga, że do porównania przyjęto ceny transakcyjne z okresu luty 2015 do wrzesień 2016 r., z przewagą cen transakcyjnych z 2015 r.

Opis i oszacowanie został sporządzony w lutym 2017 r. Rację ma dłużnik wskazując, że operat szacunkowy sporządzany w celu oszacowania nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym powinien odpowiadać wymaganiom określonym w kodeksie postępowania cywilnego, ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Mając na względzie, że warunki rynkowe, stanowiące podstawę do wyceny nieruchomości, są z istoty rzeczy zmienne, art. 156 ust. 3 u.g.n. stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, w którym został sporządzony, co do zasady przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, natomiast po upływie tego okresu jego wykorzystanie jest dopuszczalne po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 4 u.g.n.). Potwierdzenie to następuje przez umieszczenie na operacie klauzuli aktualizacyjnej przez sporządzającego operat rzeczoznawcę, a ponadto - w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 września 2017 r. - dołączenie do operatu analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wycenę, wskazanych w art. 154 u.g.n.

Wymaganie potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego dotyczy również operatów wykorzystywanych w postępowaniu rozpoznawczym, w przypadku, gdy wartość nieruchomości jest przedmiotem dowodu z opinii biegłego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2016 r., I CSK 646/15, niepubl. oraz postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 2010 r., V CSK 13/10, z dnia 20 października 2011 r., IV CSK 12/11, niepubl., i z dnia 19 lipca 2012 r., II CSK 660/11, niepubl.). Sąd odwoławczy nie ma żadnych wątpliwości, ze tożsame zasady obowiązują w postępowaniu egzekucyjnym.

Oczywiście należy mieć na uwadze, że co do zasady data sporządzenia operatu szacunkowego ma znaczenie dla czynności opisu i oszacowania, jako czynności komornika i wynik określonego stadium egzekucji, nie zaś odległości następnych czynności egzekucyjnych. Operat szacunkowy, który z chwilą ukończenia opisu i oszacowania został wykorzystany w celu, w którym go sporządzono nie może być oceniany przez pryzmat art. 156 ustawy, gdyż został już wykorzystany.

Tym niemniej uwzględniając, że w okolicznościach niniejszej sprawy pomiędzy datą sporządzenia operatu szacunkowego a oceną postanowienia o udzieleniu przybicia upłynął okres ponad 5 lat, trudno uznać że upływ czasu pozostaje bez żadnego znaczenia dla dokonywanej oceny. Przypomnieć należy, że nieruchomość została sprzedana dopiero na drugiej licytacji i to za cenę wywołania wynoszącą 378.760 zł, przy jej wartości ustalonej na styczeń 2017 r. na kwotę 631.267 zł (bez uwzględnienia współczynnika korygującego).

Celem egzekucji jest uzyskanie środków optymalnych, będących adekwatną wartością dla zbywanych składników majątku, czego nie można w chwili obecnej powiedzieć w odniesieniu do wartości wynikającej z postanowienia o udzieleniu przybicia.

Mając powyższe na względzie sąd okręgowy zmienił zaskarżone postanowienie na mocy art. 386 § 1 k.p.c. w zw. 397 § 2 zd. 1 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c. oraz art. 991 § 1 k.p.c. i orzekł jak w sentencji postanowienia.

sędzia Ziemowit Parzychowski sędzia Katarzyna Longa sędzia Sławomir Krajewski

(...)

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)

(...)

(...)

I.  (...)

II.  (...)

III.  (...)

IV.  (...)

V.  (...)

VI.  (...)

VII.  (...)

VIII.  (...)

IX.  (...)

X.  (...)

XI.  (...)

XII.  (...)

XIII.  (...)

(...)

I.  (...)

II.  (...)

III.  (...)

IV.  (...)

V.  (...)

VI.  (...)

(...)

I.  (...)

II.  (...)

(...)

(...)

4.  (...)

5.  (...)

(...)

.