Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Szczecinie

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 29 listopada 2019 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie oddalił powództwo (punkt 1) i zasądził od powoda M. G. (1) na rzecz pozwanego K. M. kwotę 917 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (punkt 2).

Apelację od powyższego orzeczenia wywiódł powód zaskarżając go w całości, wnosząc o zmianę wyroku w ten sposób, iż powództwo zostanie uwzględnione w całości, a pozwany obciążany kosztami postępowania pierwszoinstancyjnego; ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku Sądu Rejonowego Szczecin — Centrum i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania; zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa prawnego, wedle norm przepisanych.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił nieprawidłowe ustalenia prowadzące do:

1) naruszenia art. 227 k.p.c., art. 231 k.p.c. oraz art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c., wyrażające się w tym, że poprzez nieuwzględnienie całości materiału dowodowego i dowolność w ocenie dowodów (zwłaszcza zapisów umowy pośrednictwa) Sąd Rejonowy Szczecin - Centrum w Szczecinie w sposób wadliwy odmówił wiary niektórym dowodom, oparł się w swoim rozstrzygnięciu głównie na wątpliwych dowodach przedstawionych przez pozwanego, pominął istotne dla sprawy okoliczności wskazane przez powoda, bądź też wyciągnął błędne wnioski z zebranego materiału dowodowego i w konsekwencji ustalił nieprawidłowy stan faktyczny, a w dalszej kolejności niesłusznie oddalił żądanie powoda.

Naruszenie art. 227, art. 231 oraz art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. nastąpiło w szczególności poprzez:

a) bezpodstawne przyjęcie, iż pozwanemu należało się wynagrodzenie za wykonanie umowy pośrednictwa, podczas gdy do wykonania umowy pośrednictwa z dnia 28 marca 2018 r. w ogóle nie doszło w okolicznościach niniejszej sprawy, w tym za wykonanie umowy pośrednictwa nie można uznać okoliczności podpisania przez powoda dokumentu „umowa rezerwacyjna — protokół uzgodnień”, ponieważ dokument ten w zestawieniu z zapisem § 4 ust. 2 i § 7 ust. 2 i 3 umowy pośrednictwa należy uznać za dokument naruszający równowagę stron umowy;

b) bezpodstawne i bezdowodowe przyjęcie, iż pozwanemu należało się wynagrodzenie za rzekomo wykonaną umowę pośrednictwa, podczas gdy pozwany żadnym dowodem nie wykazał, aby poniósł jakiekolwiek koszty związane z okazaniem powodowi nieruchomości, którą sam powód wybrał (tj. bez jakiejkolwiek konsultacji z pozwanym), w tym takie, które łącznie dawałyby kwotę 4.000,00 zł albo były proporcjonalne (w świetle zapisu z § 7 ust. 2 zd. 6);

c) w nawiązaniu do zarzutu z lit. b) — zignorowanie okoliczności, iż świadek M. G. (2) wprost zeznała, że kwota 4.000,00 zł, to kwota ustalona po prostu w biurze na zablokowanie nieruchomości (czyli jej czasową rezerwację, a więc kompletnie oderwana od kosztów ponoszonych w konkretnej sprawie konkretnego kontrahenta

d) zbagatelizowanie przez Sąd faktu, iż umowa pośrednictwa oraz dokument „umowa rezerwacyjna — protokół uzgodnień”, stanowiące w rzeczywistości wzory stosowane przez powoda w stosunku do wszystkich kontrahentów są niejasne, nieprecyzyjne, zawierają kilka pojęć określających rzekomo to samo (wynagrodzenie, prowizja zapłata, kaucja rezerwacyjna stanowiąca część wynagrodzenia), a przez to wprowadzają w błąd nawet, gdyby umowę czytać wnikliwie;

e) zupełne zignorowanie przez Sąd faktu, iż pozwany bardzo sprytnie (a jednocześnie nieuczciwie wobec słabszej strony umowy, tj. konsumenta) rozpisał kwestię wykonania umowy pośrednictwa (a co za tym idzie zabezpieczył wyłącznie swoje prawo do wynagrodzenia, bez zapewnienia ochrony powodowi i jego pieniędzy), ponieważ:

- umieścił we wzorcu umowy nienegocjowany zapis o tym, iż kontrahent żąda natychmiastowego wykonania umowy pośrednictwa, co od razu wyklucza uprawnienie kontrahenta z § 7 ust. 2 umowy pośrednictwa (uprawnienie do odstąpienia z obowiązkiem zwrotu kontrahentowi płatności) i powoduje, że zapis z § 7 ust. 2 dot. prawa odstąpienia i zwrotu dokonanych płatności, staje się zapisem czysto teoretycznym i niemożliwym do ziszczenia się w jakiejkolwiek sytuacji;

- umyślnie nazwał dokument dotyczący rezerwacji nieruchomości jednocześnie „protokołem uzgodnień”, a to właśnie podpisanie „protokołu uzgodnień”, a nie „umowy rezerwacyjnej”, w świetle zapisu § 4 ust. 2 umowy pośrednictwa, było uznawane za podstawę do żądania wynagrodzenia;

- zrównał pojęcia „rezerwacji” z pojęciem „uzgodnienie”, gdzie każdy przeciętnie myślący człowiek rozumie, że rezerwację dokonuje się na jakiś czas, by chwilowo mieć zagwarantowane pierwszeństwo nabycia nieruchomości, a uzgodnienia czyni się, gdy zdecydowano się na nieruchomość i tylko ustalamy szczegóły jej nabycia typu cena, metraż, data odbioru (rezerwacja jest niepotrzebna, bo klient jest zdecydowany kupić).

f) zbagatelizowanie faktu, iż jedynym elementem podlegającym negocjacji była wysokość prowizji, a nie ogólnie wszystkie zasady współpracy ujęte we wzorze umowy pośrednictwa, co wprost wynika zarówno z zeznań świadka M. G. (2),

g) zignorowanie faktu, iż powód nie miał żadnego wpływu na treść zapisów zawartych w umowie pośrednictwa oraz w dokumencie „umowa rezerwacyjna — protokół uzgodnień”, poza rzekomo prawem do negocjacji wysokości prowizji, a co za tym idzie, nigdy nie miał możliwości skorzystania z 14 dni prawa do odstąpienia od umowy bez ponoszenia kosztów, gdyż umowa pośrednictwa zawsze wykonywana była z chwilą jej podpisania na rzekome żądanie konsumenta;

h) pominięcie przez Sąd okoliczności, iż w umowne pośrednictwa wprost napisano (§ 7 ust. 2), że w przypadku żądania rozpoczęcia wykonania umowy, pozwany może domagać się proporcjonalnej zapłaty za świadczenie spełnione do chwili odstąpienia od umowy, a pozwany żadnym dowodem nie wykazał, iż kwota 4.000,00 zł stanowiła proporcjonalność do wykonanego świadczenia;

i) nieuznanie zachowania pozwanego, jako działań wbrew dobrym obyczajom przy kształtowaniu treści stosunku zobowiązaniowego, tj. zachowania; polegającego na jednostronnym i nienegocjowalnym wprowadzaniu do wzorca umowy pośrednictwa klauzul umownych, które godzą w równowagę kontraktową stron i spowodowały powstanie nieusprawiedliwionej dysproporcji - na niekorzyść konsumenta - praw i obowiązków stron, wynikających z umowy;

j) niezasadne przerzucenie na powoda obowiązku rzekomo prawidłowego, tj. takiego jak chce pośrednik (a nie jak rozumie to przeciętny człowiek) zrozumienia umowy pośrednictwa, podczas gdy powód jest tylko konsumentem działającym w zaufaniu do przedsiębiorcy i liczącym a profesjonalne zajęcie się jego sprawą, a nie przedsiębiorcą układającym sobie umowę pod własny dyktat;

k) zignorowanie przez Sad faktu, iż powód w okolicznościach sprawy był jedynie konsumentem (podobnie jak tzw. frankowicze w umowach z bankami dot. kredytów we frankach szwajcarskich) i to na pozwanym w związku z tym ciążył obowiązek rzetelnego przygotowania umowy pośrednictwa czemu pozwany nie podołał i szczegółowego wyjaśnienia konsumentowi niejasnych i wieloznacznych zapisów przygotowanego przez siebie wzorca umowy, a nie ograniczanie się do zapytania „czy wszystko pan w umowie zrozumiał?”;

l) w związku z lit. k) bezpodstawne skupienie się przez Sąd na tym, iż powód przeczytał umowę szybko, rzekomo wg Sądu pobieżnie, co nie ma kompletnie znaczenia z punktu widzenia klauzul niedozwolonych i niedochowania należytej staranności przez pozwanego, przy realizacji swoich obowiązków, jako pośrednika;

m) pominięcie faktu, iż pozwany odmówił odpowiedzi na pytanie, czy tożsamym jest pojęcie „umowy rezerwacyjnej” oraz „woli nabycia nieruchomości”, co jest jednym z kluczowych zapisów w umowie, a co zdecydowanie wpływa na ocenę zapisów umowy, jako klauzuli niedozwolonej,

n) kompletne zbagatelizowanie faktu, iż pozwany zaczął mówić o rzekomo poniesionych kosztach dopiero w swoich zeznaniach i to od razu po rozpoczęciu zeznań, czyli nie zaczął swoich zeznań standardowo od wskazania jak w ogóle doszło do rozpoczęcia współpracy. Podkreśla się, iż nastąpiło to nadto już po rozpytaniu świadka M. G. (2) — czyli po uzyskaniu wiedzy o tym, co Sąd chciałby w sprawie wiedzieć, podczas gdy o takich kosztach winien pozwany twierdzić już w sprzeciwie i nadto przedstawić na nie dowody, co nie nastąpiło do dnia wyrokowania;

o) błędne uznanie, iż to pozwany przedstawił powodowi ofertę nabycia nieruchomości (jak to jest w standardowym pośrednictwie nieruchomości, gdy klient szuka „jakiejś, ogólnie określonej” nieruchomości), podczas gdy powód przyszedł do pozwanego z już wybraną ofertą i nigdy nie otrzymał „wykazu ofert”, o którym mowa w § 1 ust. 3 umowy pośrednictwa;

p) zignorowanie faktu, iż pozwany ani świadek M. G. (2) nie wykazali swojego twierdzenia, iż rzekomo wielokrotnie prosili powoda o zaświadczenie o zarobkach bądź inne dokumenty, podczas gdy nigdy nic takiego nie miało miejsca, a więc to nie powodowi należy stawiać zarzut niewłaściwego wywiązywania się z umowy;

q) zupełne pominięcie przez Sąd I Instancji dowodów w postaci smsów kierowanych przez powoda do świadka M. G. (2), z których jasno wynikało, iż powód oczekiwał obiecanej mu ze strony pracownika pozwanego pomocy także w kwestii finansowych (w tym informacji o kosztach, bo to było podstawą rozmowy o kredycie) i jej nie otrzymał, a więc miał zasadne prawo do odstąpienia od umowy. To potwierdza także, iż umowa pośrednictwa nie była przez pozwanego wykonywana w sposób staranny oraz, że Sąd I Instancji błędnie uznał, iż biuro pośrednictwa (pozwany) nie miało pomóc w załatwieniu kredytu powodowi, w tym sensie, iż Sąd I Instancji pominął dość ważną rolę w tym zakresie właśnie pozwanego.

r) pominięcie faktu, iż pracownik pozwanego nie wyjaśniła powodowi w sposób rzetelny i prawidłowy, na co konkretnie przeznaczana jest kwota wpłaty 5.000,00 zł oraz, że zostanie ona rozdzielona pomiędzy dwa podmioty, które nadto mają różne zasady zwrotu takiej kwoty;

s) kompletne pominięcie przez Sąd I Instancji tego, co oczekiwał powód od pozwanego i co w końcu stało się powodem odstąpienia od umowy pośrednictwa i co jednocześnie jest potwierdzeniem braku staranności w działaniu pozwanego, a więc pominięcie tego, iż powód oczekiwał (słusznie) zadbania o jego interes, o prawidłową realizację umowy nabycia nieruchomości, w tym pomocy przy uzyskaniu kredytu.

2) naruszenie art. 385 ¹ § 1 i 3 k.c. poprzez błędne uznanie, iż umowa pośrednictwa z dnia 28 marca 2018 r. nie zawierała klauzul niedozwolonych, tj. zapisów nieuzgodnionych indywidualnie z powodem (konsumentem), które ukształtowałyby jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy, podczas gdy wiele z zapisów umowy należy uznać za klauzule niedozwolone, w tym np.: pominięcie faktu, iż powód chcąc zapoznać się z wybraną przez siebie samodzielnie (bez udziału pośrednika) nieruchomością, nie miał innego wyjścia jak podpisać wzorzec umowy zawierający zapis z § 7 ust. 3, tj. nie mógł nie zgodzić się na „utratę prawa do odstąpienia od umowy”, a zapis: „Zamawiający żąda rozpoczęcia „wykonania tej umowy” musiał uznać za rzekomo swoje oświadczenie woli, bo to już było we wzorcu i nie podlegało negocjacji. Ewidentnie pozwany wykorzystał swoja silniejszą pozycję wobec konsumenta, by niechroniącymi konsumenta zapisami uzyskać prawo do wynagrodzenia w każdym możliwym przypadku;

3) naruszenie art. 385 ³ pkt 12) i 13) k.c. w zw. z art. 395 § 2 k.c. poprzez błędne uznanie, iż powód nie powinien otrzymać zwrotu wpłaconej kwoty w przypadku odstąpienia od umowy i jednocześnie bezpodstawne przyjęcie, iż za wyświadczoną usługę pozwanemu należała się kwota 4.000,00 zł, jako kwota „odpowiedniego wynagrodzenia”;

4) naruszenie art. 385 § 2 k.c. poprzez:

- błędne przyjęcie przez Sąd Rejonowy, iż wzorzec umowy pośrednictwa sformułowany został jednoznacznie i w sposób zrozumiały;

- pominięcie okoliczności niejednoznaczności pojęć zawartych wre wzorcu umowy pośrednictwa;

- pominięcie faktu, iż zapis- uprawnienie powoda do odstąpienia od umowy pośrednictwa (§7 ust. 2 zd. 1- 5) w zestawieniu z odgórnie zapisanym i nienegocjowalnym uregulowaniem zawartym w § 7 ust. 3 umowy pośrednictwa, stał się zapisem czysto teoretycznym i nie mógłby być nigdy zrealizowany. 

5) naruszenie art. 388 § 1 k.c. i art. 385 § 2 k.c. poprzez nieuznanie zachowania pozwanego w postaci sformułowania wzorca umowy pośrednictwa w sposób jednostronny, jako zachowania wykorzystującego niedoświadczenie konsumenta w jego prawach przy współpracy z pośrednikiem nieruchomościami i doprowadzenie konsumenta/powoda do przekazania pozwanemu środków pieniężnych mu nienależnych z uwagi na jakość i .małą ilość wykonanej pracy, które to środki pieniężne zdecydowanie przewyższały wartość świadczenia pozwanego;

6) naruszenie art. 65 § 2 k.c. i art. 395 § 2 k.c. poprzez błędne przyjęcie, iż:

- faktycznym zamiarem powoda było natychmiastowe zrealizowanie umowy pośrednictwa i zrzeczenie się prawa do odstąpienia od umowy bez obowiązku zwrotu uiszczonych świadczeń pieniężnych, podczas gdy zamiarem powoda było zapoznanie się z wyszukaną przez siebie samodzielnie ofertą oraz zachowaniem uprawnienia do odstąpienia od umowy w ciągu 14 dni od dnia jej podpisania, bez obowiązku zapłaty pozwanemu wynagrodzenia (vide: zeznania powoda):.,

- powód skutecznie złożył oświadczenie woli (woli zawarcia umowy pośrednictwa) o treści takiej, jak rozumiał ją pozwany (czyli osoba posługująca się przygotowanym przez siebie wzorcem umowy), a więc m.in. iż w ciągu 14 dni będzie mógł po prostu odstąpić od umowy i wówczas każda wpłacona kwota zostanie mu zwrócona

- powodowi nie powinna być zwrócona kwota 4.000,00 zł, jako świadczenie obowiązkowo podlegające zwrotowi

7) naruszenie art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 355 § 1 i 2 k.c. poprzez błędne uznanie, iż pozwany dochował należytej staranności przy realizacji umowy pośrednictwa, podczas gdy pozwany przygotowując wzorzec umowy (niepodlegający negocjacji) oraz niejednoznaczny dokument „umowa rezerwacyjna — protokół uzgodnień” działał wyłącznie w swoim interesie i zapewnieniu sobie prawa do wynagrodzenia w każdym przypadku, nawet jeżeli jego jedyną czynnością było okazanie nieruchomości wybranej przez powoda bez udziału pośrednika;

8) naruszenie art. 471 k.c. poprzez nieuznanie, iż pozwany doprowadził ze swojej winy do szkody w majątku powoda, tj. nieprawidłowe przyjęcie, iż umowa pośrednictwa została zrealizowana a w związku z tym, iż pozwany mógł zatrzymać 4.000 zł, którą nie wiadomo jak obliczono i uczyniono to wbrew zapisowi § 7 ust. 2 zd. 5 umowy pośrednictwa,

9) zbagatelizowanie linii orzeczniczej, która wprost mówi, iż pośrednikowi nieruchomościami należy się wyłącznie zwrot poniesionych kosztów w sytuacji odstąpienia od umowy pośrednictwa przez kontrahenta bez zobowiązania się do nabycia nieruchomości, ale tylko kosztów udokumentowanych i racjonalnych, a w niniejsze sprawie nic takiego nie miało miejsca;

10) wyciągniecie błędnych i niezgodnych z doświadczeniem życiowym wniosków z faktu uchylenia art. 479 ⁴³ k.p.c., tj. uznanie, iż obecnie skoro nie było odrębnego postępowania sądowego w przedmiocie uznania zapisu w konkretnej umowie za klauzulę niedozwoloną, to sąd w innej sprawie nie może samodzielnie stwierdzić, że w danej umowie jest zapis odpowiadający treści klauzuli niedozwolonej ujętej w rejestrze klauzul niedozwolonych, a przez to, iż umowa w tej części jest nieważna i nie wiąże konsumenta.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazał się uzasadniona.

Przede wszystkim podkreślić należy, iż bez względu na mnogość jej zarzutów i kwestionowanie rozstrzygnięcia sądu meriti na wielu płaszczyznach, nie tylko dotykających nieprawidłowych ustaleń faktycznych, jak i kwestii implikowania do umowy klauzul niedozwolonych, to istotą prowadzącą do uwzględnienia powództwa było przede wszystkim to, iż z analizy dokumentów wprost wynika, iż nie ziściło się zdarzenie uprawniające pozwanego do zatrzymania otrzymanego od powoda wynagrodzenia.

Przede wszystkim wyjaśnić należy, iż prawidłowo sąd rejonowy ustalił, a było to w zasadzie niesporne, iż strony zawarły dwie umowy. Umowę pośrednictwa nabycia nieruchomości oraz umowę rezerwacyjną – protokół uzgodnień.

Oceniając podstawową umowę łączącą strony, wyjaśnić należy, iż umowa pośrednictwa jest umową nazwaną, uregulowaną w art. 179a - 181 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ale ogólnikowość ustawowej regulacji sprawiła, że to w orzecznictwie i piśmiennictwie podejmowane są próby jej bliższego scharakteryzowania. Syntetycznie ujął je Sąd Najwyższy chociażby w wyroku z dnia 24.09.2009 r. (IV CSK 138/09), wskazując że zakres obowiązków pośrednika, który można wywieść z samej ustawy, sprowadza się do wykonywania czynności zmierzających do zawarcia przez kontrahenta umowy zbycia i nabycia nieruchomości; obowiązki pośrednika polegają na wyszukaniu i przedstawieniu kontrahentowi odpowiednich ofert, tak, by mógł on zawrzeć stosowną umowę, czyli na stworzeniu warunków, „nastręczeniu sposobności do zawarcia umowy”. Sąd Najwyższy zaznaczył, że oczywiście przy tak oszczędnej regulacji ustawowej, zasadnicze znaczenie dla ukształtowania konkretnego stosunku zobowiązaniowego ma umowa. Znajduje to też wyraz w art. 180 ust. 3 u.g.n., stanowiącym, że zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa, zawarta - pod rygorem nieważności - w formie pisemnej. Umowa jest zatem podstawowym źródłem określenia obowiązków pośrednika (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2007 r., IV CSK 267/06, OSNC-ZD 2008, nr 1, poz. 14), przy czym strony mogą swobodnie ułożyć między sobą ten stosunek umowny, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się naturze stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 353 ¹ k.c.).

A zatem celem ustalenia obowiązków pośrednika i zleceniodawcy, pochylić należy się nad treścią umowy i zbadania czy wystąpiły umówione przez strony zdarzenia warunkujące otrzymanie przez agenta wynagrodzenia.

W dniu 28 marcu 2018 r. powód zawarł z K. M., jako pośrednikiem - przedsiębiorcą, umowę pośrednictwa nabycia. Zgodnie z §1 ust. 1 umowy przedsiębiorca zobowiązał się do pośredniczenia nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w S., w ramach inwestycji dokonywanej przez dewelopera (...), za cenę 290.000 zł. W § 3 umowy wskazano, że za wykonanie umowy przedsiębiorcy przysługuje prowizja w wysokości 3% ceny nabycia powiększona o 23% VAT. Do obliczenia prowizji przyjmuje się cenę brutto określoną w umowie wymienione w §4, nie mniejszą nić 90% ceny ofertowej zbywcy (§3 ust. 1). Zgodnie z §4 ust. 1 umowy przedsiębiorca nabywa prawo do wynagrodzenia określonego w §3 w dniu zawarcia przez zamawiającego z klientem wskazanym przez przedsiębiorcę umowy przenoszącej prawo do nieruchomości lub umowy zobowiązującej do przeniesienia prawa (np. umowy deweloperskiej) bądź umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia którejkolwiek z ww. umów. Zgodnie natomiast z §4 ust. 2 prawo do wynagrodzenia w pełnej wysokości przysługuje przedsiębiorcy także, gdy zamawiający podpisze dokument potwierdzający wolę nabycia nieruchomości wskazanej przez przedsiębiorcę, w szczególności gdy podpisze z klientem wskazanym przez przedsiębiorcę protokół uzgodnień, w którym strony ustalą warunki transakcji lub klient wyda nieruchomości, a do umowy określonej w ustępie poprzedzającym nie dojdzie z przyczyn lezących po stronie zamawiającego. Zgodnie z § 4 ust. 3 umowy za klienta wskazanego przez przedsiębiorcę uważa się każdą osobę skojarzoną z zamawiającym w wyniku działania przedsiębiorcy. Zgodnie natomiast z §4 ust. 5 wynagrodzenie płatne jest bez dodatkowego wezwania gotówką do rąk przedsiębiorcy lub maklera.

W dniu 30 marca 2018 r. powód zawarł z pozwanym umowę rezerwacyjną – protokół uzgodnień. Zgodnie z pkt 1 tej umowy M. G. (1) oświadczył, że zdecydował się na kupno nieruchomości położonej przy ul. (...) w S. na warunkach określonych w tej umowie za cenę 247.500 zł. Zgodnie z pkt 2, powód wpłacił K. M. kwotę 4.000 zł, tytułem kaucji rezerwacyjnej. Co ważne, właśnie podpisanie tej konkretnej umowy – protokołu uzgodnień, co wielokrotnie potwierdzał pozwany stanowiło podstawę do zatrzymanie wręczonego wynagrodzenia. W ocenie sądu odwoławczego stanowisko takie nie było celne.

W pierwszej kolejności jednak wskazać należy, iż strony skutecznie zawarły umowę z dnia 28 marca 2018 r. Zdaniem sądu okręgowego nie można zgodzić się z powodem, iż jej postanowienia noszą cechy abuzywności. Nic przy tym nie wskazuje, iż powód nie miał możliwości negocjowania prowizji, a o klauzulach niedozwolonych nie można mówić w sytuacji gdy sam z negocjacji zrezygnował godząc się na warunki zaproponowane przez pozwanego, bądź w sposób odmienny niż literalny odkodowywał (wręcz: nie doczytał) treści postanowień umowy. Generalnie zatem zarzuty apelacji kwestionujące uwzględnienie przez sąd rejonowy postanowień umowy odnoszących się do wynagrodzenia – jak klauzul niedozwolonych nie są słuszne.

Jednakże ostatecznie rację należy przyznać apelującemu, iż w okolicznościach sprawy żądanie zwrotu zatrzymanej kwoty 4000 zł uznać należy za usprawiedliwione.

Uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości uregulowane zostało w § 4 umowy. Wyjaśnić należy, iż takie wynagrodzenie to jest zapłata za skojarzenie klienta agencji ze zbywcą nieruchomości i to w wyniku starań pośrednika. Jest wynagrodzeniem za faktyczne stworzenie kupującemu sposobności do zawarcia umowy. Przy czym w § 4 ocenianej umowy pośrednik – Przedsiębiorca trudniący się obrotem nieruchomości i zawodowo zawierający szereg umów - wyczerpująco i jasno oznaczył sytuację w których należne jest mu wynagrodzenie. Otóż w § tym m.in. wskazano, iż prawo do wynagrodzenia w pełniej wysokości przysługuj także, gdy zamawiający w szczególności podpisze z Klientem wskazanym przez Przedsiębiorcę protokół uzgodnień, w którym strony ustalą warunki transakcji. O ile w okolicznościach niniejszej sprawy powód niewątpliwe dobrowolnie i świadomie podpisał kolejną umowę z dnia 30.02.2018 r. tj. umowę rezerwacyjną – protokół uzgodnień, to jednak wbrew poglądom pozwanego, jak i sądu rejonowego taka czynność prawna nie dawała podstaw do żądania wynagrodzenia. Umowa ta nie została bowiem podpisana z „Klientem wskazanym przez Przedsiębiorcę” (jak stanowi § 4 umowy z 28.03.2018 r.) tj. z deweloperem, ale z samym Przedsiębiorcą - agencją obrotu nieruchomości. W treści umowy nie wskazuje się przy tym, iż Przedsiębiorca działa w imieniu i na rzecz np. dewelopera.

W tym stanie rzeczy nie sposób mówić, iż ziściło się zdarzenie które uprawniało pozwanego do pobrania wynagrodzenia, w szczególności, że z okoliczności sprawy wynika, iż powód nigdy zarezerwowanego mieszkania nie kupił.

Sąd okręgowy dodatkowo rozważał przy tym kwestię czy zasadność pobrania wynagrodzenia nie wynika z faktu zawarcia umowy rezerwacyjnej w biurze dewelopera z tym ostatnim, co w zasadzie powód potwierdził wskazując, iż deweloperowi uiścił 1000 zł. Nie wydaje się jednak aby ten fakt był wystarczający do zatrzymania wynagrodzenia przez agenta i w kwocie 4000 zł w oparciu o umowę z 30.02.2018 r. Nie przewidywała tego bowiem umowa pośrednictwa. Nadto z twierdzeń pozwanego wynika, że obowiązek zapłaty wynagrodzenia nie wynikał wcale z umowy zawartej z deweloperem, ale z podpisania protokół uzgodnień.

Nadto sąd okręgowy uznał, iż postanowienia umowy rezerwacyjnej uregulowane w pkt 4 i 5 dotyczącym kaucji rezerwacyjnej z umowy z dnia 30.02.2018 r.– zaliczyć należy do postanowień niedozwolonych, po myśli art. 385 ¹ k.c.

Nie jest to główne świadczenie stron, nadto nieuzgodnione indywidualnie i oczywiście kształtuje obowiązki zamawiającego konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Postanowienie pkt 4. umowy rezerwacyjnej jest tak skonstruowane, iż narusza równość stron bowiem w przypadku nie zawarcia umowy z przyczyn leżących po stronie Zamawiającego – Zamawiający traci kaucje, zaś w przypadku nie zawarcia umowy z przyczyn leżących po stronie Oferującego kaucja mu zostanie zwrócona. Jednak brak przy tym postanowień, rekompensujących Zamawiającemu niedojście umowy do skutku, chociażby w postaci zagwarantowania zwrotu kaucji w podwójnej wysokości czy też z odsetkami.

A zatem wzmacniając argumentację co do braku podstawy do pobrania wynagrodzenia przez pośrednika z uwagi na brak zdarzenia aktualizującego zapłatę, dodatkowo wskazać należy, iż zatrzymanie przez pozwanego kaucji rezerwacyjnej w oparciu o pkt 4. umowy rezerwacyjnej a stanowiący niedozwolone klauzule umowne – nie było możliwe.

Mając zatem na uwadze powyższe, żądanie pozwu uznać należy za zasadne albowiem kwota świadczona na rzecz pozwanego okazała się nienależna, co powoduje, że na podstawie art. 405 k.c. w zw. z art. 410 k.c. pozwany zobowiązany jest do zwrotu na rzecz powoda to co otrzymał bez podstawy prawnej.

W świetle powyższego na mocy art. 386 § 1 k.p.c. orzeczono jak w punkcie I lit. a sentencji.

Zmiana kierunku rozstrzygnięcia przełożyła się także na zmianę orzeczenia dotyczącego kosztów procesu zawartego w punkcie 2. wyroku sądu rejonowego.

Powództwo podlegało uwzględnieniu w całości. Mając zatem na zasadzie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. należało zasądzić od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1017 zł. Na koszty powoda złożyły się: 100 zł tytułem opłaty od pozwu, 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, 900 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika ustalone na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych - § 2 pkt 3 (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804), o czym orzeczono w punkcie 1 lit. b. wyroku.

O kosztach postępowania apelacyjnego sąd odwoławczy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. przy uwzględnieniu art. 391 § 1 k.p.c.

Apelacja powoda została uwzględniona w całości. Na koszty postępowania apelacyjnego złożyły się: opłata od apelacji w kwocie 200 zł oraz koszty zastępstwa radcowskiego w wysokości 450 zł, ustalone w oparciu o § 2 pkt 3 oraz § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzania Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804). Łącznie koszty te wyniosły 650 zł i podlegały zasądzeniu na rzecz powoda od pozwanego, o czym orzeczono w punkcie II. wyroku.

Sędzia Katarzyna Longa

(...)

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)