Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Szczecinie

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 3 listopada 2016 roku Sąd Rejonowy w Gryfinie w sprawie z powództwa W. S. przeciwko E. S. o wydanie nieruchomości i zapłatę, rozpoznawanej pod sygn. akt I C 697/14:

I. umorzył postępowanie w zakresie żądania wydania nieruchomości;

II. oddalił powództwo o zapłatę;

III. rozstrzygnął zasadę ponoszenia kosztów procesu w zakresie obu powództw w ten sposób, że powód obowiązany jest zwrócić pozwanej całość kosztów procesu pozostawiając ich ustalenie referendarzowi sądowemu.

Powyższe rozstrzygnięcie sąd rejonowy oparł o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:

Małżonkowie E. i W. S. mieszkali w domu przy ul. (...) w G.. Jego współwłaścicielami byli pierwotnie małżonkowie M. i J. S. (1) oraz strony. Po śmierci J. S. (1) spadek po nim nabyli żona oraz dzieci: Z. S., K. G., W. S., I. P. i M. P.. W dniu 4 maja 1995 roku E. S. i W. S. dokonali darowizny przysługującego im w udziału do 50/100 części prawa własności nieruchomości na rzecz syna A. S. (1).

W nieruchomości zamieszkiwali E. S. wraz z mężem i M. S. (1).

W dniu 1 września 1996 roku A. S. (1) za zgodą pozostałych współwłaścicieli wynajął E. S. pomieszczenia piwniczne budynku przy ul. (...) dla celów działalności gospodarczej. W. S. zobowiązał się wobec reszty współwłaścicieli nieruchomości, że będzie pokrywał całość kosztów utrzymania nieruchomości.

Wobec rozpadu małżeństwa stron oraz narastającego konfliktu małżeńskiego w dniu 4 października 2004 roku M. S. (2) oraz jej dzieci Z. S., K. G., W. S., I. P. i M. P. zażądali od E. S. opuszczenia pomieszczeń piwnicznych budynku przy ul. (...) do końca miesiąca.

E. S. nie uczyniła zadość żądaniu uznając, że dysponuje tytułem prawnym do zajmowania tych pomieszczeń w postaci umowy najmu.

E. S. posiadała zapewnienie następczyni prawnej A. A. B. - S. co do obowiązywania umowy najmu.

W kwietniu 2010 roku W. S. nabył od M. S. (2) oraz jej dzieci Z. S., K. G., I. P. i M. P. roszczenia wobec E. S. z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości przy ul. (...) .

Wobec pogarszającej się sytuacji w kontaktach z rodziną męża E. S. w dniach 25 – 26 stycznia 2014 roku opuściła zajmowane pomieszczenia w piwnicy budynku przy ul. (...). Klucze do nich przekazała A. S. (2). Na drzwiach piwnicy zamieściła informację o przeniesieniu sklepu oraz o tym, że próba otwarcia pomieszczeń i usunięcia z nich przedmiotów będzie stanowić włamanie.

W oparciu o powyższe ustalenia sąd rejonowy uznał powództwo za niezasadne.

W zakresie roszczenia opartego na art. 222 § 1 k.c. sąd wskazał, że może ono zostać skutecznie skierowane jedynie przeciwko osobie władającej rzeczą, postępowanie dowodowe nie doprowadziło do ustalenia, by co najmniej w dacie wytoczenia powództwa pozwana władała częścią nieruchomości przy ul. (...). Pozwana opuściła pomieszczenia w dniu 26 stycznia 2014 roku, o czym zawiadomiła wynajmującą. Ponieważ pozwana dysponowała tymi pomieszczeniami na podstawie umowy najmu, wydanie przedmiotu najmu po zakończeniu trwania stosunku najmu winno nastąpić do rąk wynajmującego. Jak wynika z wiarygodnych w ocenie sądu zeznań pozwanej fakt ten nastąpił, a A. S. (2) przedmiot najmu przyjęła. W ocenie sądu pierwszej instancji pozostawienie pomieszczeń zamkniętymi stanowiło akt staranności o przedmiot najmu i nie może zostać uznane za uniemożliwienie właścicielowi dostępu doń, skoro udostępniła pomieszczenia jednej ze współwłaścicielek. Co więcej z dołączonych dokumentów w postaci szacowania wartości bezumownego użytkowania nieruchomości wynika, że powód dysponował nieograniczonym dostępem do nieruchomości. Sąd rejonowy wskazał, że wobec cofnięcia powództwa w tym zakresie postępowanie umorzono orzekając o kosztach procesu przy założeniu, że stroną wygrywającą w tej części jest pozwana.

W zakresie roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne posiadanie rzeczy sąd pierwszej instancji uznał, że jawi się ono jako pozbawione rzeczywistej podstawy faktycznej. Sąd przyjął za wiarygodne zeznania pozwanej i świadków, że dysponowała ona pomieszczeniami piwnicznymi na podstawie umowy najmu, albowiem twierdzenia te pozostają w zgodzie z zasadami logiki sytuacyjnej oraz okolicznościami niespornymi sprawy. Po dokonaniu darowizny udziału w nieruchomości na rzecz syna pozwana potrzebowała dla celów administracyjnych tytułu prawnego do pomieszczeń, w których prowadziła zarejestrowaną działalność gospodarczą, stąd uznanie za zgodne z prawdą jej twierdzeń co do tego, że przedstawiony fragment umowy dotyczył najmu tych pomieszczeń. Przy tym bezkonfliktowy długotrwały okres korzystania z nieruchomości świadczy o tym, że umowę zawarto za zgodą pozostałych współwłaścicieli. Potwierdza to też zobowiązanie powoda do pokrywania całości kosztów utrzymania nieruchomości. Wezwanie do opuszczenia tych pomieszczeń skierowane w 2004 roku przez współwłaścicieli, których udziały w nieruchomości nie przekraczały 50 % i wśród których nie znajdował się wynajmujący ani jego następcy prawni, nie wywarło skutku w zakresie stosunku najmu, a zatem pozwana mogła mu skutecznie przeciwstawić swe uprawnienie wynikające z umowy najmu. Tym samym nie istniał okres, w którym pozwana posiadałaby część nieruchomości bez tytułu prawnego.

Wobec oddalenia powództwa sąd rejonowy za bezprzedmiotowe uznał badanie zarzutu potrącenia zgłoszony na rozprawie w dniu 20 marca 2016 roku.

O zasadzie ponoszenia kosztów procesu sąd rozstrzygnął zgodnie z art. 98 § 1 i 3 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wywiódł powód zarzucając mu naruszenie:

1. art. 233 k.p.c. przez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, co przejawiło się w poczynieniu ustaleń faktycznych w oderwaniu od zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego polegających na:

a. przyjęciu, że pozwana zawarła z A. S. (1) umowę najmu pomieszczeń, w których prowadziła działalność jako przedsiębiorca, w sytuacji gdy ani dwie strony umowy przedłożone przez pozwaną w tym wyłącznie jedna z podpisem A. S. (1), jak też oświadczenia pozwanej złożone przed wytoczeniem niniejszej sprawy w szczególności w zawiadomieniu skierowanym do Prokuratury, w dniu 14 kwietnia 2014 roku, w piśmie skierowanym do A. S. (2) w dniu 21 marca 2014 roku, w toku postępowania administracyjnego o wymeldowanie pozwanej nie wskazują, by pomieszczenia, w których pozwana prowadziła działalność gospodarczą, udostępnione jej były na podstawie umowy najmu zawartej z synem, w sytuacji gdy jednolite zeznania powoda w tej sprawie, zeznania innych współwłaścicieli nieruchomości złożone w toku postępowania o wymeldowanie oraz treść pisma z dnia 4 października 2004 roku stanowią, że pozwana pomieszczenia te użytkowała na podstawie umowy użyczenia w zamian za ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości;

b. ustaleniu, że na zawarcie umowy najmu przez pozwaną z A. S. (1) pozostali współwłaściciele nieruchomości wyrazili zgodę, gdy w aktach sprawy brak jest jakiegokolwiek dowodu, by którykolwiek z nich taką zgodę wyraził, co dodatkowo wątpliwe jest z tych przyczyn, że na podstawie treści umowy przedstawionej przez pozwaną pozostali współwłaściciele nie mieliby uzyskiwać świadczenia wzajemnego z tytułu jej zawarcia;

c. ustaleniu, że pozwana opuściła pomieszczenia wykorzystywane do prowadzenia przez nią działalności gospodarczej w dniu 26 stycznia 2014 roku i klucze wydała współwłaścicielowi nieruchomości A. S. (2), w sytuacji gdy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w szczególności jednoznacznie i konsekwentne oświadczenia samej pozwanej złożone w piśmie kierowanym do Prokuratury w dniu 14 kwietnia 2014 roku, w piśmie kierowanym do A. S. (2) w dniu 21 marca 2014 roku, w notatce uczynionej przez pozwaną na informacji o przeniesieniu sklepu, a także jej zeznania złożone w toku postępowania administracyjnego i w niniejszej sprawie oraz zeznania świadka K. P. jednoznacznie wskazują, że pozwana zamknęła dwa pomieszczania, których wydania powód domagał się w pozwie i jeszcze po wizji lokalnej przeprowadzonej przez pracowników Urzędu Miasta w G. zleciła zięciowi wymianę zamków w drzwiach zewnętrznych prowadzących do tych pomieszczeń, a dostęp do tych pomieszczeń powód uzyskał dopiero po rozwierceniu w nich zamków w toku oględzin nieruchomości przez biegłą.

2. art. 199 k.c. przez jego niezastosowanie i przyjęcie, że A. S. (1), który nie dysponował ponad 50 % udziałów w nieruchomości, mógł zawrzeć umowę najmu z pozwaną, w sytuacji gdy umowa taka w rozumieniu art. 199 k.c. w zw. z art. 58 k.c. musi zostać uznana za nieważną, jako że dla jej ważności wymagana byłaby zgoda wszystkich współwłaścicieli;

3. art. 209 k.c. i art. 224 § 1 k.c. przez przyjęcie, że wypowiedzenie umowy najmu bądź umowy o korzystanie oraz żądanie odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości są czynnościami, na które w rozumieniu art. 201 k.c. wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli, bez uwzględnienia okoliczności, że czynności te w rozumieniu art. 209 k.c. mają charakter czynności zachowawczych, a w takiej sytuacji do wypowiedzenia umowy najmu bądź umowy o korzystanie, jak też do dochodzenia roszczeń uzupełniających w rozumieniu art. 224 § 1 k.c., uprawniony jest każdy współwłaściciel nieruchomości;

4. brak rozpoznania istoty sprawy polegający na całkowitym pomięciu wskazanej już w pozwie okoliczności, że sposób korzystania z nieruchomości przy ul. (...) został ustalony na zasadzie podziału quoad usum, gdzie część parterowa, piwniczna i podpiwniczna (pomieszczenie pod gankiem) budynku oraz powierzchnia garażu pozostała w wyłącznym korzystaniu M. S. (2) oraz spadkobierców po zmarłym J. S. (1) – I. P., M. P., K. G., Z. S. i W. S., zaś do wyłącznego korzystania przez strony tego postępowania, a następnie ich następców, było przeznaczone piętro budynku, co powoduje, że zgodę na korzystanie z pomieszczeń piwnicznych, podpiwnicznych, położonych na parterze i garażu bądź ich najem mogli wydać wyłącznie M. S. (2) oraz spadkobiercy po zmarłym J. S. (1), a zatem A. S. (1) nie mógł zawrzeć umowy najmu tych pomieszczeń.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie wyroku oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji, ewentualnie jego zmianę przez uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa adwokackiego za obie instancje.

W uzasadnieniu apelacji powód wskazał m.in. że do zawarcia umowy najmu konieczna była zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.), a brak jest dowodu, by którykolwiek z pozostałych współwłaścicieli wyraził zgodę na zawarcie umowy najmu z pozwaną przez jej syna zważywszy, że na podstawie przedstawionej umowy pozostali współwłaściciele nie mieliby uzyskiwać jakiegokolwiek świadczenia wzajemnego z tytułu jej zawarcia. Powód wskazał, że pozwana korzystając z pomieszczeń będących przedmiotem sprawy, czyniła to jako przedsiębiorca. Od pozwanej zatem jako od podmiotu profesjonalnego wymagana jest wyższa aniżeli przeciętna staranność w wykazywaniu twierdzeń oraz przedstawianiu dowodów na ich poparcie. Tymczasem przedłożyła ona pierwszą stronę umowy, na której pismem pozwanej wypisane są dane jej działalności gospodarczej i dane A. S. (1) oraz ostatnią stronę umowy zawierającą prawdopodobnie podpis A. S. (1) i pozwanej. Z umowy tej nie wynika, co było jej przedmiotem ani czas, na jaki umowa została zawarta. Co więcej pozwana nie wykazała, by umowa obowiązywała w stosunkach z dwoma kolejnymi współwłaścicielami nieruchomości. W tym kontekście jako zbieżne wiarygodne i logiczne należy ocenić zeznania powoda oraz świadka Z. S., które znajdują potwierdzenie w załączonych do pozwu dokumentach, a z których wynika, że pozwana od M. S. (2) oraz spadkobierców po zmarłym J. S. (1) otrzymała zgodę na korzystanie z pomieszczeń w których prowadziła działalność gospodarczą w zamian za ponoszenie kosztów utrzymania tej nieruchomości. Te okoliczności wynikają także z dokumentu urzędowego, jakim jest decyzja administracyjna o wymeldowaniu pozwanej z dnia 16 września 2014 roku. W ocenie powoda sąd więc błędnie ustalił, że pozwana dysponowała umową najmu użytkowanych przez nią pomieszczeń zwłaszcza po dniu 4 września 2004 roku. Jak wynika z treści pisma z dnia 4 września 2004 roku, powodem żądania przez współwłaścicieli wydania przez pozwaną spornych pomieszczeń było niewywiązywanie się przez pozwaną z zawartej umowy i ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości. W sytuacji, gdy mamy do czynienia z wypowiedzeniem umowy najmu czy umowy użytkowania, której przyczyną jest brak wywiązywania się przez najemcę czy korzystającego z postanowień zawartej umowy, czynność wypowiedzenia takiej umowy należy uznać także za czynność zachowawczą, którą ma prawo podjąć każdy ze współwłaścicieli. Powyższe wskazuje wedle skarżącego, że czynności współwłaścicieli nieruchomości, którzy zażądali od pozwanej pismem z dnia 4 września 2004 roku wydania im nieruchomości, były prawnie skutecznie i wiążące.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym zastępstwa procesowego wedle norm przepisanych.

W wyniku rozpoznania apelacji powoda od powyższego orzeczenia wyrokiem z dnia 4 stycznia 2018 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie, w sprawie o sygn. akt II Ca 164/17, w punkcie 1. apelację oddalił oraz w punkcie 2. rozstrzygnął, że koszty postępowania apelacyjnego ponosi powód w całości, pozostawiając szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu w sądzie pierwszej instancji.

W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia sąd odwoławczy wskazał, że nieuzasadniony okazał się zarzut nierozpoznania istoty sprawy przez sąd pierwszej instancji, który wprawdzie dokonał częściowo wadliwej oceny materiału dowodowego i niewłaściwej kwalifikacji stosunku prawnego łączącego powódkę ze współwłaścicielami, ale nie jest to równoznaczne z nierozpoznaniem istoty sprawy. Sąd przeprowadził postępowanie dowodowe i rozstrzygnął sprawę w zakresie dochodzonych roszczeń, zaś jego wnioskowanie zawarte w syntetycznym uzasadnieniu poddawało się kontroli instancyjnej.

Sąd okręgowy po zapoznaniu się z materiału dowodowego uznał, że zaskarżony wyrok odpowiada prawu w zakresie w jakim oddalono powództwo o zapłatę, choć dokonał odmiennej oceny materiału dowodowego odnośnie stosunku prawnego łączącego pozwaną z właścicielami nieruchomości uznając, że charakter powstałego stosunku prawnego, jego cel, długość trwania oraz nieodpłatność względem wszystkich współwłaścicieli wskazuje, że w chwili objęcia w posiadanie przez pozwaną spornych pomieszczeń doszło do zawraca umowy użyczenia w sposób dorozumiany. Wobec tego czynność skierowana przeciwko byłej właścicielce i matce męża współwłaścicielki w ½ – zachowującej postawę nieszkodzenia żadnej ze stron, nie może być uznana za czynność zachowawczą. Do zawarcia umowy i jej wypowiedzenia konieczna jest wola większości współwłaścicieli. Zawarcie umowy nastąpiło przy akceptacji wszystkich ówczesnych współwłaścicieli, to wyrażone w 2004 roku przez M. S. (2), Z. S., K. G., W. S., I. P. oraz M. P. żądanie opuszczenia pomieszczeń piwnicznych przez pozwaną, nie wyrażało zgodnego stanowiska większości współwłaścicieli, więc pozwana nadal dysponowała zgodą A. S. (2), co do zajmowania spornych pomieszczeń. Przyjmując, że wypowiedzenie umowy użyczenia nie nastąpiło za zgodą większości współwłaścicieli, sąd okręgowy uznał, iż pozwana nie władała nieruchomością bez podstawy prawnej, co czyniło żądanie zapłaty odszkodowania bezzasadnym. Mając to na powyższe na mocy art. 385 k.p.c. apelację oddalono oraz na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. orzeczono o zasadzie ponoszenia kosztów postępowania apelacyjnego.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wywiódł powód, a Sąd Najwyższy w wyniku jej rozpoznania wyrokiem z dnia 13 września 2019 roku uchylił wyrok Sąd Okręgowego w Szczecinie w części oddalającej apelację co do roszczenia o zapłatę i w tym zakresie przekazał sprawę do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego (pkt 1), a dalej idącą skargę kasacyjną odrzucił (pkt 2).

W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia Sąd Najwyższy wskazał, że częściowo zasadny okazał się zarzut powoda dotyczący naruszenia art. 378 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c., gdyż w apelacji zarzucono m.in., że sąd rejonowy nie wziął pod uwagę twierdzenia, iż pierwotni współwłaściciele dokonali podziału nieruchomości quoad usum, który polegał na oddaniu do wyłącznego korzystania E. S. i W. S. pierwszego piętra budynku, a M. S. (2) i J. S. (1) - części parterowej, piwnicznej i podpiwnicznej. Twierdzenie o podziale quoad usum powód formułował już w pozwie. Tymczasem z motywów zaskarżonego wyroku wynikało, że sąd okręgowy w całości pominął przywołane twierdzenie poprzestając na przyjęciu, że do wypowiedzenia umowy użyczenia, jako czynności zwykłego zarządu, konieczna była zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 k.c.). Wobec braku takiej zgody, oświadczenie złożone przez M. S. (2), Z. S., K. G., I. P. i M. P. nie zostało uznane przez sąd za skuteczne wypowiedzenie umowy. Pominięcie rozważanego zarzutu apelacji mogło mieć zdaniem Sądu Najwyższego wpływ na wynik sprawy (art. 398 ³ § 1 pkt 2 k.p.c.), zważywszy, że ww. współwłaściciele są według ustaleń faktycznych spadkobiercami J. S. (1), który – wedle stanowiska apelującego – był z M. S. (2) wyłącznym dysponentem części parterowej i piwnicznej budynku. W tej mierze Sąd Najwyższy podkreślił, że podział quoad usum może zostać ustanowiony w sposób dorozumiany i nie pozostaje bez wpływu na skuteczność czynności podejmowanych przez współwłaścicieli w odniesieniu do przedmiotu współwłasności dlatego polecił, aby sąd drugiej instancji rozpoznając sprawę ponownie zbadał, czy współwłaściciele podzielili nieruchomość quoad usum, jakie były ramy czasowe tego podziału i którzy ze współwłaścicieli, ewentualnie ich większość, powinni wyrazić zgodę na wypowiedzenie umowy użyczenia. Dopiero w razie przesądzenia, że wypowiedzenie umowy użyczenia podlegało ocenie na podstawie art. 199 i n. k.c., jako czynność zarządu rzeczą wspólną, powstać może kwestia ewentualnego uznania tej czynności za czynność zachowawczą (art. 209 k.c.).

Sąd okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda okazała się nieuzasadniona.

Powód domagał się od pozwanej zapłaty kwoty 74 340 złotych tytułem odszkodowania za korzystanie bez tytułu prawnego w okresie od dnia 1 grudnia 2004 roku do dnia 31 października 2014 roku z pomieszczeń piwnicznych znajdujących się w budynku mieszkalnym położonym w G. przy ul. (...) (Kw numer (...)). W świetle tak zakreślonej podstawy faktycznej żądania pozwu odstawę prawną dochodzonego roszczenia stanowiła regulacja art. 224 k.c. w zw. z art. 225 k.c. oraz art. 230 k.c.

Stosownie do dyspozycji art. 224 § 1 i 2 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Z kolei na gruncie art. 225 k.c. ustawodawca przewidział, że obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego. Natomiast art. 230 k.c. stanowi, że przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego. W świetle przywołanych przepisów roszczenie z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy może przysługiwać właścicielowi wobec posiadacza (samoistnego czy zależnego) w złej wierze oraz posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się on o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, który to posiadacz bez podstawy prawnej faktycznie władał jego rzeczą.

Powód jest współwłaścicielem opisanej w pozwie nieruchomości i na podstawie umów cesji wierzytelności zawartych z pozostałymi współwłaścicielami reprezentującymi wraz z nim 50 % udziałów w nieruchomości, tj. M. S. (2), Z. S., K. G., I. P. i M. P., miał nabyć przysługujące tym współwłaścicielom wierzytelności z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie przez pozwaną z części nieruchomości wspólnej. Pozwana konsekwentnie w toku całego postępowania kwestionowała, by w okresie objętym żądaniem pozwu nie dysponowała tytułem prawnym do władania spornymi pomieszczeniami piwnicznymi w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w G., a które bezspornie zajmowała ona na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Dokonując przy ponownym rozpoznaniu sprawy w postępowaniu apelacyjnym oceny kwestii istnienia po stronie pozwanej tytułu prawnego do korzystania z pomieszczeń piwnicznych, którego to istnienie dyskwalifikowałoby powstanie po stronie powoda roszczenia o zapłatę odszkodowania za korzystanie ze spornej nieruchomości na podstawie art. 224 k.c. i art. 225 k.c. oraz 230 k.p.c., istotnym pozostawało, że sprawa była przedmiotem ponownego rozpoznania na skutek uchylenia przez Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 13 września 2019 roku uprzednio wydanego wyroku sądu drugiej instancji w części oddalającej apelację co do roszczenia o zapłatę i w tym zakresie przekazującym sprawę do ponownego rozpoznania tut. sądowi okręgowemu. Stosownie do dyspozycji art. 398 ²⁰ zd. pierwsze k.p.c. sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Sąd Najwyższy . W konsekwencji sąd okręgowy ponownie rozpoznając niniejszą sprawę był związany zaleceniami Sądu Najwyższego zawartymi w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 września 2019 roku. Zobowiązany był zatem ocenić, czy w przypadku przedmiotowej nieruchomości doszło do wskazywanego przez powoda podziału quoad usum, na podstawie którego pomieszczenia piwniczne miały być przekazane do wyłącznego korzystania tym współwłaścicielom, którzy korzystali z parteru budynku, a którymi byli pierwotnie M. i J. S. (2), a po śmierci ojca powoda – M. S. (2) i następcy prawni jej zmarłego męża. Powyższa kwestia ma w niniejszej sprawie istotne znaczenie dlatego, że podział quoad usum uchyla ustawowy model zarządu nieruchomością wspólną ( vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2017 roku, sygn. III CSK 137/16). Jeżeli zatem współwłaściciele nieruchomości dokonali jej podziału do używania (art. 206 k.c.) w ten sposób, że określony współwłaściciel otrzymał do wyłącznego korzystania piwnice w budynku, to udostępnienie pozwanej części pomieszczeń piwnicznych, a w konsekwencji także wypowiedzenie umowy tego dotyczącej nie stanowiłoby już czynności zarządu wspólną nieruchomością i nie wymagałoby dla swej ważności zgody większości współwłaścicieli (art. 201 k.c.), ale wyłącznie zgody tych współwłaścicieli, którym piwnica przypadła do wyłącznego korzystania ( vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 1994 roku, sygn. II CRN 53/94).

Powód istotnie już w pozwie formułował twierdzenia co do tego, że jeszcze w czasie trwania współwłasności nieruchomości między małżonkami M. i J. S. (1) a powodem oraz pozwaną – jego ówczesną żoną – miał zostać ustalony sposób korzystania z budynku przy ulicy (...) w G. polegający na tym, że pomieszczenia piwniczne w całości miały zostać oddane do wyłącznego użytku współwłaścicieli korzystających z parteru budynku mieszkalnego, tj. rodziców powoda, a po śmierci ojca powoda – jego żony M. S. (2) i następców prawnych zmarłego J. S. (1). Powyższe stanowisko powoda nie znajduje jednak potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym. W istocie nic nie wskazuje na faktyczne ukształtowanie się sposobu korzystania z nieruchomości w taki sposób, jak wskazywał to powód. Skarżący słuchany przed sądem rejonowym zeznał, że pomieszczenia piwnicze były przeznaczone jako przynależne do wyłącznego użytku współwłaścicieli nieruchomości, którzy zajmowali parter – czyli rodziców powoda, a po śmierci J. S. (1) przez matkę powoda i spadkobierców jego ojca. Jednocześnie powód nie przedstawił żadnych informacji na temat tego, kiedy miało rzekomo dojść do tego rodzaju uzgodnień pomiędzy właścicielami ani nie wskazał przyczyn, dla których miało dojść do takiego akurat podziału. Tymczasem poza stanowiskiem powoda żadne inne dowody w sprawie nie potwierdzają, aby faktycznie doszło do tego rodzaju podziału quoad usum. Powód nie naprowadził w toku procesu żadnych dowodów dla poparcia swego stanowiska. Nie wnosił o przesłuchanie na tę okoliczność jakichkolwiek świadków, w tym w szczególności pozostałych współwłaścicieli, którzy powinni mieć wiedzę o czynieniu tego rodzaju uzgodnień przez strony procesu i rodziców powoda. Brak jest też jakichkolwiek dokumentów, które by świadczyły o tym, że piwnica w całości przypadała rodzicom powoda do wyłącznego korzystania. Strony procesu darowując zaś w dniu 4 maja 1995 roku swój udział w prawie własności nieruchomości synowi A. nie zawarły w umowie darowizny żadnych informacji o tego rodzaju utrwalonym od lat podziale nieruchomości do korzystania, co jest zastanawiające, bo taka informacja jest szczególnie istotna dla nowego współwłaściciela.

Jednocześnie w ocenie sądu okręgowego wersja podawana przez powoda pozostaje nielogiczna i niewiarygodna, gdy weźmie się pod uwagę, że pierwotnie sporna nieruchomość stanowiła w równych udziałach po 1/2 współwłasność na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej M. i J. S. (1) oraz powoda i pozwanej pozostających wówczas w związku małżeńskim, zaś budynek ten został wzniesiony wspólnie przez oba małżeństwa. Przyjęcie za wiarygodne twierdzeń powoda oznaczałoby, że budowany wspólnie przez strony procesu i rodziców powoda dom miałby być w części piwnicznej wykorzystywany wyłącznie przez rodziców powoda, zaś od śmierci J. S. (1) (czyli od końca lat 70-tych XX w.) wyłącznie przez matkę powoda, gdyż pozostali spadkobiercy jego ojca nie mieszkali na terenie przedmiotowej nieruchomości i de facto nie korzystali z niej. Tymczasem wynikający z okoliczności sprawy sposób korzystania z nieruchomości jawi się jako odmienny od wersji forsowanej przez powoda. Początkowo na nieruchomości zamieszkiwali wspólnie rodzice powoda zajmując parter budynku mieszkalnego oraz pozostający wówczas w związku małżeńskim powód i pozwana – zajmując piętro tego budynku. Nawet z zeznań powoda nie wynika, aby wówczas z pomieszczeń piwnicznych mieli korzystać wyłącznie jego rodzice. Trzeba przy tym mieć na uwadze, w jakich realiach ustrojowych budynek został wzniesiony i jakie wówczas istniały warunki życia. We wskazanym okresie piwnice miały dla mieszkańców domu szczególne znaczenie. Stanowiły pomieszczenia gospodarcze, niekiedy także warsztatowe, spiżarnie, składy opału, pralnie, suszarnie czy kotłownie. Oczywistym jest zatem, że dla prawidłowego korzystania przez W. S. i jego żonę z pomieszczeń mieszkalnych na piętrze niezbędne były również i piwnice. Po śmierci ojca powoda w latach 70 – tych XX wieku nic się w tym względzie nie zmieniło i w dalszym ciągu w ten sam sposób korzystano z nieruchomości. W ocenie sądu odwoławczego nie ma w tej sprawie żadnych obiektywnych dowodów, które pozwalałby na poczynienie ustaleń, że istotnie M. S. (2) na mocy porozumienia współwłaścicieli miała korzystać samodzielnie z piwnic z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli zajmujących piętro budynku. W istocie sąd odwoławczy w tym postępowaniu nie dysponował żadnym materiałem dowodowym, w oparciu o który możliwe byłoby poczynienie ustaleń potwierdzających wskazywany przez powoda sposób podziału quoad usum. Nawet zeznania samego powoda z uwagi na ich ogólnikowy charakter, lakoniczność i brak odniesienia się do tego, jak korzystano z piwnic na przestrzeni lat, były zbyt wątłą podstawą dla dokonania ustaleń w sprawie zgodnych z oczekiwaniami apelującego.

Okoliczności faktyczne niniejszej sprawy dają natomiast w przekonaniu sądu odwoławczego podstawy dla uznania, że istotnie doszło pomiędzy współwłaścicielami do podziału nieruchomości quoad usum, ale w zupełnie inny sposób, aniżeli wskazywał na to powód. Korzystanie przez poszczególnych współwłaścicieli w sposób wyłączny z określonej części wspólnej nieruchomości przez dłuższy czas, przy aprobowaniu tego stanu przez innych współwłaścicieli, stanowi zachowanie prowadzące do dorozumianego zawarcia umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania. Kiedy bowiem żaden ze współwłaścicieli nie sprzeciwia się określonemu sposobowi korzystania z rzeczy wspólnej przez pozostałych współwłaścicieli i stan ten jest utrwalony, to można przyjąć, że doszło do dorozumianego zawarcia umowy o podział rzeczy wspólnej quoad usum ( vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 listopada 2016 roku, sygn. IV CSK 46/16, a także wyroki Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2004 roku, sygn. IV CK 17/03 i z 16 września 2015 roku, sygn. III CSK 446/14). Przy czym umowa taka wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli ( vide uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2007 roku, sygn. III CZP 94/2007).

Z okoliczności sprawy wynikało, że w przeszłości jedynie przez krótki czas z pomieszczeń piwnicznych korzystała jedna ze spadkobierczyń J. S. (1), tj. M. P., na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Istotne jednak jest, że powód słuchany w charakterze strony przed sądem pierwszej instancji zeznał, że pozwana otworzyła działalność gospodarczą w granicach 1992 – 1993 roku. Znajduje to potwierdzenie w wydruku informacji z (...) zawartego w aktach administracyjnych, z którego wynika, że początek tej działalności to kwiecień 1992 roku. Powód dalej zeznał, że działalność tę pozwana prowadziła początkowo w części mieszkalnej budynku zajmowanej przez oboje małżonków, a w 1995 roku przeniesiono ją do piwnicy. Przyznał, że w chwili zakładania biura w piwnicy budynek był jeszcze wtedy współwłasnością małżonków (k. 257). Brak jest jakiegokolwiek dowodu, że pozwana przenosząc działalność do piwnicy czyniła to za zgodną pozostałych współwłaścicieli jako tych, którym piwnica miała rzekomo przypaść w ramach podziału quoad usum. Faktycznie uczyniła to wówczas jako współwłaścicielka nieruchomości i co znamienne – żaden z pozostałych współwłaścicieli nie zgłaszał co do tego sprzeciwu. Sam powód przyznał, że osobiście nadzorował prace związane z przeniesieniem biura ówczesnej żony do piwnicy. Taki stan rzeczy był w pełni akceptowany przez pozostałych współwłaścicieli i nie uległ zmianie także i później – nawet w związku ze zmianami właścicielskimi, kiedy to udział w nieruchomości strony procesu przeniosły na swojego syna A. S. (1), który także akceptował istniejący na nieruchomości stan, nie kierował względem matki żadnych żądań – nie domagał się, aby opuściła nieruchomość czy uiszczała opłaty za korzystanie z niej i nie domagał się od pozostałych współwłaścicieli zmiany istniejącego stanu rzeczy. Oznacza to, że nie kwestionował on takiego podziału nieruchomości do korzystania, w ramach którego to współwłaściciel korzystający z lokalu na piętrze włada w sposób wyłączny pomieszczeniami wykorzystywanymi wówczas przez pozwaną. Co więcej z listu datowanego na 13 lutego 2016 roku, który skierował do powoda, wynikało, że nie chce uczestniczyć w konflikcie rodziców, że stał się właścicielem z uwagi na problemy finansowe ojca i nigdy nie miał w stosunku do matki żadnych związanych z korzystaniem przez nią z piwnicy w budynku, a nawet wskazał, że „[…] to Ty sam z Babcią umawialiście się z Mamą na jakieś tam wasze warunki […]” (k. 443). Takie stwierdzenie potwierdza, że to zgodnie z porozumieniem ówczesnych współwłaścicieli korzystających z nieruchomości zezwolono pozwanej na korzystanie z pomieszczeń piwnicznych, a przy tym takiego sposobu podziału nieruchomości do korzystania nie kwestionowali pozostali współwłaściciele, którzy nie korzystali z nieruchomości. Także następcy prawni A. S. (1) nie mieli co do tego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej zastrzeżeń, gdyż nie domagali się zmiany istniejącej sytuacji. Brak jest dowodów, aby tego rodzaju oczekiwania co do sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej miała także obecna współwłaścicielka – A. S. (2). Stan taki, jak zeznał sam powód, trwał od lat 90-tych XX wieku do roku 2004 roku, kiedy to on i pozostali współwłaściciele dysponujący łącznie udziałem do ½ w prawie własności, zażądali od pozwanej opuszczenia zajmowanych przez nią pomieszczeń piwnicznych. W tej sytuacji istniejący sposób korzystania z nieruchomości wspólnej należało uznać za utrwalony i zgodny, co przemawia za uznaniem, że per facta concludentia doszło do zawarcia umowy quoad usum, na mocy której to współwłaściciel korzystający z piętra mógł dysponować w sposób wyłączny spornymi pomieszczeniami w piwnicy, a dysponował nimi w ten sposób, że zgadzał się na korzystanie z nich przez pozwaną na potrzeby prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. Jedyną osobą, która wyartykułowała swoje niezadowolenie i podejmowała działania wymierzone nie tyle w sposób korzystania z nieruchomości wspólnej co w samą pozwaną, był powód. Wskazuje na to treść licznej korespondencji kierowanej do pozwanej, której autorem był wyłącznie W. S., złożenie przez niego wniosku o jej wymeldowanie z nieruchomości. To jego zabiegi doprowadziły do opuszczenia przez pozwaną nieruchomości, ale ma to związek nie ze sposobem korzystania przez współwłaścicieli z tej nieruchomości, ale z konfliktem osobistym stron procesu.

Sąd okręgowy miał na względzie, że podział quoad usum nie jest definitywny, gdyż w zależności od zmienionych okoliczności może ulec zmianie bądź w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź – w braku takiego porozumienia – na mocy orzeczenia sądowego ( vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 września 1973 roku, sygn. III CRN 188/73). Tym niemniej jednak nic nie wskazuje na to, aby po ustaleniu w sposób dorozumiany podziału nieruchomości do korzystania poprzez zajęcie pomieszczeń piwnicznych przez pozwaną jako ówczesną współwłaścicielkę za zgodą pozostałych właścicieli nieruchomości, taki podział quoad usum został następnie zmieniony czy to orzeczeniem sądu, czy na mocy umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli. Uznać zatem należało w okolicznościach niniejszej sprawy, że faktycznie między współwłaścicielami zawarta została – w sposób dorozumiany – umowa o podział nieruchomości quoad usum, jako że w zakresie pomieszczeń piwnicznych utrwalił się pewien stan faktyczny, który latami nie był kwestionowany i na jego podstawie to współwłaściciel zajmujący lokal na piętrze budynku mógł korzystać w sposób wyłączny z tym pomieszczeń piwnicznych, które zajmowała pozwana. Oznacza to, że wyłącznie ten współwłaściciel miał możliwość skutecznego zakończenia stosunku prawnego dającego pozwanej możliwość władania zajmowaną przez nią częścią nieruchomości. Tym samym należało dojść do wniosku, że wbrew stanowisku powoda pozwana dysponowała tytułem prawnym do władania zajmowaną częścią nieruchomości, a prawo to było pochodnym uprawnienia do wyłącznego korzystania z tej części budynku przez współwłaściciela zajmującego piętro. Tylko ten ze współwłaścicieli mógł ewentualnie kierować względem pozwanej roszczenia związane z zajmowaniem przez nią części piwnicy, gdyż to do jego wyłącznego użytku przypadała ta część nieruchomości wspólnej. Dyskwalifikowało to roszczenia powoda oparte na przepisach art. 224 k.c. i art. 225 k.c. oraz 230 k.c., jako że nie był on legitymowanym czynnie do wystąpienia z nimi przeciwko pozwanej. Skoro bowiem przedmiotowe pomieszczenia piwniczne nie służyły do wyłącznego korzystania przez M. S. (2) i następców prawnych J. S. (1), to ci współwłaściciele nie mogli skutecznie pismem z dnia 4 października 2004 roku wypowiedzieć pozwanej umowy użyczenia zajmowanych przez nią pomieszczeń. W tym celu działania musiałby podjąć współwłaściciel zajmujący mieszkanie na piętrze budynku jako ten, któremu sporne pomieszczenia przypadły do wyłącznego korzystania. Powód w niniejszej sprawie nie podnosił nawet tego rodzaju twierdzeń, co czyni jego żądanie pozbawionym uzasadnionego oparcia faktycznego.

Dodatkowo należy mieć na uwadze jeszcze jedną istotną okoliczność. Sytuacja posiadacza władającego cudzą rzeczą bez tytułu prawnego jest zróżnicowana w zależności od tego, czy mamy do czynienia z posiadaniem w złej czy też w dobrej wierze. Posiadacz samoistny w dobrej wierze, stosownie do treści art. 224 § 1 k.c., nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Ta sama reguła znajduje zastosowanie do posiadacza zależnego w dobrej wierze na mocy art. 230 k.c. Zgodnie z treścią art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 230 k.c. jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy dopiero od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Nie budzi wątpliwości sądu okręgowego, że pozwana była posiadaczem zależnym w dobrej wierze. Oznacza to możliwość domagania się od niej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z zajmowanej przez nią części nieruchomości dopiero od momentu, gdy dowiedziała się o wytoczeniu przeciwko niej powództwa o wydanie rzeczy. W niniejszej sprawie nastąpiło to z chwilą doręczenia pozwanej odpisu pozwu, co miało miejsce w dniu 5 grudnia 2014 roku. Nawet gdyby zatem przyjąć ewentualność, że powód miał możliwość domagania się zapłaty za bezumowne korzystanie przez pozwaną z zajmowanej przez nią części wspólnej nieruchomości, to roszczenia z tego tytułu mógłby zgłaszać jedynie na przyszłość od momentu powzięcia przez pozwaną wiedzy o wytoczeniu przeciwko niej powództwa o wydanie zajmowanych pomieszczeń. Brak jest natomiast podstaw dla żądania wynagrodzenia za okres sprzed tej daty, jako że posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do zapłaty wynagrodzenia za wcześniejszy okres władania cudzą rzeczą zgodnie z przywołanym wyżej art. 224 § 1 k.c. w zw. z art. 230 k.c.

Ponieważ w niniejszej sprawie mamy w ocenie sądu do czynienia z posiadaniem zależnym przez pozwaną, które to posiadanie zostało uzyskane w dobrej wierze, to powód (nawet przy przyjęciu założenia, że byłby uprawniony do zgłoszenia tego rodzaju roszczeń) nie mógłby się domagać wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości sprzed daty dowiedzenia się przez pozwaną o wytoczeniu przeciwko niej powództwa windykacyjnego. Tego rodzaju wiedzę strona pozwana uzyskała niewątpliwie najpóźniej w dacie otrzymania odpisu pozwu, czyli w dniu 5 grudnia 2014 roku. Od tej daty najwcześniej strona powodowa mogłaby skutecznie kierować względem pozwanej roszczenia związane z korzystaniem z części nieruchomości przy ulicy (...) w G.. Tymczasem żądanie pozwu obejmowało okres wcześniejszy, co prowadziłoby do konieczności uznania go za nieuzasadnione w okolicznościach sprawy nawet przy przyjęciu założenia, że powód był uprawniony do występowania z tego typu żądaniem, a w konsekwencji do jego oddalenia.

Tak argumentując na podstawie art. 385 k.p.c. apelację powoda oddalono, o czym sąd okręgowy orzekł w punkcie 1. wyroku.

O kosztach postępowania apelacyjnego i kasacyjnego orzeczono w punkcie 2. wyroku na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. stosownie do reguły odpowiedzialności za wynik procesu. Skoro ostatecznie wywiedziony przez powoda środek zaskarżenia okazał się nieuzasadniony, to należało zasądzić od powoda na rzecz strony pozwanej łącznie kwotę 5 400 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym oraz kasacyjnym. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika reprezentującego stronę pozwaną ustalono za każde z tychże postępowań na kwoty po 2 700 złotych na podstawie § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 2 pkt 6 oraz § 10 ust. 4 pkt 2 w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 roku, poz. 1800 ze zm.).

Marzenna Ernest Katarzyna Longa Ziemowit Parzychowski

ZARZĄDZENIE

(...)

(...)

(...)

(...)

(...)