Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 lipca 2014 r.

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SO Wiesława Buczek – Markowska

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w dniu 31 lipca 2014 r. w S.

sprawy z powództwa B. W. (1)

przeciwko A. S.

o zapłatę

na skutek apelacji wniesionej przez powoda

od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie

z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt III C 8/14 upr.

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powoda B. W. (1) na rzecz pozwanej A. S. kwotę 90 (dziewięćdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

II Ca 803/14

UZASADNIENIE

Powód – B. W. (1) wniósł o zasądzenie od pozwanej kwoty 1.239 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu. W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, że na podstawie zawartej z pozwaną umowy wynajmował pokój w lokalu położonym w S. przy ulicy (...) i z tego tytułu uiścił czynsz najmu za cały trzeci kwartał 2012 roku oraz kwotę 400 złotych tytułem kaucji, jednakże pozwana wyrzuciła go z lokalu, wobec czego winna zwrócić uiszczony czynsz najmu i kaucję, a zwróciła mu jednie kwotę 211 zł.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, podnosząc, że wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem na dzień 30 września 2012 roku z powodu skarg sąsiadów na naruszanie przez powoda porządku domowego. Do tego dnia powód faktycznie zajmował lokal, a zapłacona przez powoda kwota 1.239 złotych obejmowała czynsz najmu za III kwartał, tj. do dnia 30 września 2012 roku, stąd też żądanie zwrotu czynszu najmu jest nieuzasadnione. Wpłaconą kaucję pozwana przeznaczyła na pokrycie opłat należnych za eksploatację lokalu. Po pokryciu opłat z tego tytułu do zwrotu pozostała kwota 211 złotych, którą powodowi przekazała.

Wyrokiem z dnia 24 kwietnia 2014 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie sygn. akt III C 8/14 upr. zasądził od pozwanej A. S. na rzecz powoda B. W. (1) kwotę 189 złotych z ustawowymi odsetkami w stosunku rocznym w wysokości 13% od dnia 7 listopada 2012 roku (pkt I), oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt II) oraz zasądził od powoda B. W. (1) na rzecz pozwanej A. S. kwotę 133,40, tytułem kosztów procesu.

Swoje orzeczenie Sąd ten wydał na podstawie niżej przedstawionego stanu faktycznego i wywodów prawnych:

B. W. (1) był pracownikiem firmy należącej do A. S.. Czynności jakie należały do jego obowiązków pracowniczych wykonywał m.in. w czerwcu, lipcu i sierpniu 2012 roku w okolicach P.. Matka B. W. (1) i A. S. znały się wcześniej. B. W. (1) chciał zamieszkać w S., gdzie od października 2012 roku miał rozpocząć studia.

W połowie roku 2012 B. W. (1) i A. S. zawarli ustną umowę najmu pokoju – stancji w mieszkaniu położonym przy ulicy (...) w S.. Umowa nie była szczegółowa, bo strony zamierzały spisać jej postanowienia po rozpoczęciu roku akademickiego. Umowa wśród wyraźnie ustalonych ustnie warunków przewidywała czynsz najmu pokoju w wysokości 350 złotych, płatny miesięcznie oraz konieczność ponoszenia opłat związanych z użytkowaniem lokalu. B. W. (1) miał zajmować jeden pokój w mieszkaniu wspólnie z kolegą. Warunki udzielenia przez najemcę kaucji w kwocie 400 złotych nie zostały ustalone. Umowa nie zawierała warunków w jakich może być rozwiązana w trybie natychmiastowym.

B. W. (1) uiścił czynsz najmu za lokal za miesiąc lipiec, sierpień i wrzesień 2012 roku – każdy w ustalonej kwocie 350 złotych. Wniósł także ratalnie kaucję w ustalonej wysokości 400 złotych. Klucze do lokalu wydał mu zamieszkujący tam krewny właścicielki T. B.. B. W. (1) miał możliwość korzystania z lokalu jednak nie robił tego regularnie, bo pracował w okolicach P.. W lokalu mieszkał T. B. ze swoją dziewczyną. Miał on obowiązek spisywać liczniki i przyjmować rachunki za media do rozliczenia.

Pod koniec września 2012 roku B. W. (1) zorganizował w wynajmowanym lokalu dwie imprezy towarzyskie. W ich trakcie była głośna muzyka do godzin nocnych. Zajmujący mieszkanie wraz z wynajmującymi T. B. powiadomił o tym fakcie, po pierwszej imprezie, A. S.. B. W. (1) skontaktował się z nią i przeprosił za imprezę. A. S. nie była zadowolona z takiego zachowania najemcy – wcześniej obiecywała sąsiadom, że wynajmowanie lokalu nie będzie dla nich uciążliwe.

Impreza towarzyska została zorganizowana ponownie. Na skutek informacji przekazanej o tym fakcie przez T. B. A. S. wypowiedziała umowę najmu B. W. (1) ze skutkiem natychmiastowym. Ten wyprowadził się ze stancji w ostatnich dniach września 2012 roku.

A. S. wystawiła najemcy rachunek za przyjęty czynsz najmu. Rozliczyła także należności związane z korzystaniem z lokalu mieszkalnego za okres od lipca do września 2012 roku z kwotą kaucji, ustalając ich wysokość na 189 złotych. Zwróciła pozwanemu 211 złotych, jako pozostałą część wniesionej przez niego kaucji. A. S. nie dysponuje szczegółowym wyliczeniem dotyczącym częściowego zwrotu kaucji na podstawie rachunków za media, bo zostały one wyrzucone. Wyliczenia nie potrafiła odtworzyć.

W ocenie Sądu I instancji powództwo okazało się uzasadnione częściowo.

Pozwany uzasadniał swoje roszczenie o zwrot należności wynikających z zawartej z pozwaną umowy najmu wywodzonym przez siebie faktem, że nie korzystał z wynajmowanego lokalu. Twierdził także – w sprzeczności do tego faktu – że nie doszło do zawarcia umowy najmu. Wobec powyższego istotą sprawy było zatem ustalenie, czy pomiędzy stronami zaistniał stosunek prawny dający podstawę dokonanych świadczeń i dalszego rozliczenia należności oraz jakie były jego postanowienia. Sąd ustalił, że taka okoliczność miała w sprawie miejsce. B. W. (1) i A. S. zawarli skutecznie umowę najmu stancji w mieszkaniu przy ulicy (...) w S.. Umowa ta miała z uwagi na swój ustny charakter bardzo zrębowy charakter, co nie zmienia tego, że była wykonywana przez obydwie strony, a obecnie da się zrekonstruować trzy jej postanowienia.

Pierwszym postanowieniem umowy pomiędzy stronami było udostępnienie B. W. (1) przez właścicielkę mieszkania pokoju w lokalu przy ulicy (...) od momentu jej zawarcia do celów zamieszkiwania. Zamieszkiwanie to miało odbywać się wspólnie z kolegą, który miał być podmiotem osobnej umowy z właścicielką.

Drugie niesporne postanowienie umowy, to czynsz najmu, który wynosił 350 złotych miesięcznie. Był on regulowany przez B. W. (2) - bez zgłaszania w tej mierze zastrzeżeń i wątpliwości co do jego należności i charakteru - za lipiec, sierpień i wrzesień 2012 roku. Wskazane postanowienie dotyczyło też partycypowania przez najemcę w opłatach związanych z korzystaniem z mediów w lokalu na podstawie rozliczenia dotyczącego wszystkich lokatorów dokonywanego przez właścicielkę.

Trzecim postanowieniem umowy jakie w sposób pewny daje się obecnie odtworzyć na podstawie relacji stron i dokumentów była konieczność wniesienia kaucji zabezpieczającej należności przypadające właścicielce od najemcy w kwocie 400 złotych. Strony nie sprecyzowały sposobów i warunków potrąceń należności z tej kaucji.

Pozostała sfera prawna przedmiotowego najmu nie została przez strony omówiona i uregulowana. W szczególności umowa nie przewidywała regulacji dotyczących przesłanek natychmiastowego jej rozwiązania. Taki stan stosunku zobowiązaniowego istniejącego pomiędzy powodem, a pozwaną wskazuje, że zachowanie pozwanej było prawidłowe, a przyjęte świadczenie nie może być uznane za nienależne i obecnie podlegać zwrotowi na rzecz powoda, czego ten się w niniejszym procesie domagał. Powód wyraził zgodę na zawarcie umowy najmu w jej omówionym kształcie – jego oświadczenie woli dotyczyło umowy odnoszącej się do określonego lokalu i stancji w nim udzielonej mu na czas nieokreślony. Jednocześnie ani powód, ani pozwana nie dopełnili formalności związanych ze spisaniem zawartej umowy, a zatem żadna ze stron nie może obecnie powoływać na takiej jej brzmienie, które wydaje się jej korzystne. Wskazane trzy punkty umowy nie mogą być uznawane za sporne z uwagi na podstawowy fakt, że były przez strony respektowane i wykonywane przez 3 miesiące, a oświadczenia woli zostały co do nich zgodnie wymienione. B. W. (1) uiszczał czynsz w kwotach po 350 złotych i wniósł kaucję w kwocie 400 złotych. Pozwana udzieliła powodowi stancji od lipca do września 2012 roku, z której on korzystał w wybranym przez siebie zakresie czasowym. Z tego względu nie ma podstaw do uznania obecnie wiarygodności twierdzeń pozwanego o tym, że żadna umowa skutecznie nie została zawarta lub że zawarta umowa nie została wykonywana i należy mu się zwrot środków, które nie były czynszem najmu.

Dowód w postaci zeznań świadka T. B. oraz zeznań pozwanej A. S. wskazuje, że powód miał do dyspozycji stancję od lipca 2012 roku. Nie korzystał z niej regularnie, bowiem pracował w okolicach P. – swojej rodzinnej miejscowości, skąd nie opłacało mu się dojeżdżać do S. na noclegi. Taki stan nie oznacza jednak, że obecnie powód może domagać się zwrotu czynszu zapłaconego za stancję, bo z niej nie korzystał. Przeciwnie – zawarcie umowy najmu dawało mu swobodę w wykorzystaniu lokalu do którego kluczami dysponował. Powód miał możliwość korzystania ze stancji, czego nie czynił z uwagi na własny wybór i wygodę w dojeździe do pracy.

B. W. (1) w swojej obecnej ocenie sytuacji wskazuje na okoliczność, której nie można uznać za zaistniałą, a jego relacji za wiarygodną. Wskazał on mianowicie w zeznaniu, że do umowy nie doszło, a on wpłacał „opłatę rezerwacyjną” za lokal. Skoro zaś tam nie zamieszkał, to należy się mu jej zwrot. Wskazany pogląd i argumentacja są błędne. Powód nie wnosił opłaty rezerwacyjnej, tylko czynsz za stancję za okres ważnie zawartej umowy. Gdyby kwota 350 złotych była jakąś „opłatą rezerwacyjną”, to nie towarzyszyłaby jej kwota kaucji, bo nie wiadomo jakie byłoby jej przeznaczenie i charakter, jeśli rezerwujący nie zamieszkiwałby w lokalu (a miał wprowadzić się dopiero w przyszłości i tylko jakieś prawo sobie rezerwował). Fakt uiszczenia kaucji potwierdza, że umowa była umową najmu, a nie umową o rezerwacji lokalu na przyszłe zamieszkiwanie w nim. Jest nieracjonalnym zawieranie takiej umowy, w której opłata odpowiada wysokości czynszu i takie umowy w praktyce obrotu nie występują. Pozwana nie traktowała należności w kwocie 350 złotych jako „opłaty rezerwacyjnej”, bowiem w tym czasie stancja była przeznaczona do dyspozycji B. W. (1), nikt na jego miejscu w tym czasie nie zamieszkiwał - i już pod koniec września 2012 roku (nie zaś po rozpoczęciu roku akademickiego) zaczęły się problemy związane z zachowaniem powoda na stancji.

Uregulowania umowne pomiędzy stronami nie określały tego w jakim trybie i na podstawie jakich przesłanek umowa mogła zostać rozwiązana. To oznacza, że jej rozwiązanie przez pozwaną z powodu zachowania B. W. (1) było uprawnione. Zorganizowanie przez niego w lokalu imprez towarzyskich mogło być taką przesłanką. To uprawnienie wynajmującej do wypowiedzenia stancji było zresztą przez powoda uznane, bowiem zgodnie z jej dyspozycją po wypowiedzeniu umowy opuścił on stancję. Wcześniej zaś widząc niestosowność swojego zachowania przepraszał pozwaną za zorganizowanie imprezy.

Fakty jakie świadczą o sposobie realizacji umowy najmu po obydwu stronach zrelacjonował lokator mieszkania przy ul. (...) w S. świadek T. B.. Wskazał on, że kiedy zaczęły się imprezy, to zadzwonił żeby temu przeciwdziałać. „Sąsiedzi się skarżyli, że było za głośno”. Wskazał, że powód zamieszkiwał na stancji regularnie około tygodnia, a on zgłaszał wynajmującej jego zachowanie. Podał, że dał B. W. (1) klucze od mieszkania i spisał liczniki, kiedy się on wprowadzał. Odnośnie przyczyn rozwiązania umowy najmu wskazał, że były imprezy, które się powtarzały i trwały do godzin nocnych. Było na nich kilka osób. Wskazał, że pomiędzy nim, a powodem nie było konfliktów. Zwracał uwagę powodowi, ze trzeba posprzątać po imprezach. Relacja świadka jest spójna ze stanem faktów wynikających z twierdzeń pozwanej, a także w dużej części z twierdzeń samego powoda. Nie podważa jej wiarygodności fakt, że pozwana jest ciotką świadka, a to z tej racji, że świadek T. B. był również najemcą lokalu i w istocie zajmował się stroną administracyjną tego wynajmu (dysponował kluczami, spisał liczniki, miał świadomość oddziaływania imprez na sąsiadów i uciążliwości tej sytuacji dla mieszkańców). Skoro tak należy uznać, że obiektywnie odnosi się on w swojej relacji do okoliczności zamieszkiwania powoda na stancji, bowiem pozbywanie się lokatora, który uiszcza czynsz nie jest w interesie wynajmującego. Gdyby zatem nie zaistniały realne powody wypowiedzenia umowy B. W. (1) nie istniałaby żadna racjonalna motywacja do tego żeby umowa nie była w dalszym ciągu wykonywana i trwała przez rok akademicki. Trudno zatem uznać, że po stronie świadka T. B. istniał interes do wypaczania okoliczności faktycznych dotyczących najmu, skoro sam korzystał na tym, że stancja ma lokatorów, bo wówczas więcej osób uczestniczy w opłatach za media, co było korzystne dla wszystkich.

Wskazana relacja świadka znajduje odniesienie w zeznaniu powoda. Potwierdził on warunki umowy: „miałem płacić po 350 złotych za siebie (…) i została oznaczona kaucja w kwocie 400 złotych. Rachunki miały być płacone przez 3 osoby. Tą trzecią osobą miał był pan B., a drugą M.”. Zmienną w zeznaniu powoda jest tylko kwestia okoliczności związanych z przesłanką wypowiedzenia umowy, tj. urządzanymi w lokalu imprezami. Z tym, że nawet zaprzeczenie tego, że miały one miejsce jest niewiarygodne, bowiem powód przyznał, że dzwonił do pozwanej z przeprosinami za jedną imprezę. Zatem skoro przepraszał za imprezę, to trudno jest obecnie uznać, że jej nie było, albo, że nie miała ona dokuczliwego dla mieszkańców przebiegu i charakteru.

Ocenom faktów naprowadzanych przez powoda zaprzecza relacja pozwanej A. S., która - jak wskazano - znajduje potwierdzenie w zeznaniu świadka T. B.. Pozwana zaprzeczyła, żeby pieniądze wpłacane przez powoda były „opłatą rezerwacyjną”, bowiem należności z umowy zgłaszała do Urzędu Skarbowego. Był to od początku czynsz najmu. Powód miał możliwość pracy w S. już momencie nawiązania umowy, jednak odmówił. Wskazała na swobodę korzystania przez powoda ze stancji od momentu zawarcia umowy. Podała, że umowa miał być spisana, bo rozpoczęciu roku akademickiego z uwagi na możliwą pomoc ze strony uczelni na rzecz studenta nie korzystającego z akademika. W ten sposób chciała pomóc powodowi, dostosowując zapisy umowy do przesłanek tej pomocy, bo znała jego matkę. Odnośnie przyczyn wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym wskazała, że „T. (tj. świadek T. B.) zadzwonił i powiedział, że była impreza do późnych godzin; łazienka była zabrudzona wymiocinami; w kuchni nie było czystych naczyń”. Podała, że obiecywała wcześniej sąsiadom tego mieszkania, że zadba o to żeby przebywali tam odpowiedni ludzie. Potwierdziła u sąsiadów, że była głośna muzyka, ale nie była w stanie potwierdzić ilości przebywających tam osób. Poinformowała o tym mamę B.. Pozwana wskazała, że „po pierwszej imprezie B. do mnie zadzwonił i przeprosił mnie”. Jednak po krótkim czasie, jednego, czy dwóch dni, impreza ponownie się pojawiła. Wskazała, że zdecydowała się na rozwiązanie umowy.

Pozwana odnośnie warunków umowy najmu przedstawiła w sposób stanowczy, potwierdzony dokumentami (rachunek – k. 33 i pismo – k. 30) wysokość czynszu i kaucji i podała, że „od 1 lipca powód miał prawo korzystać z mieszkania, a klucze miał odebrać od T.”. Wystawiła rachunek obejmujący czynsz najmu powodowi. Odnośnie sposobu rozliczenia kaucji podała, że „mniej więcej opłaty za światło to około 150 zł, za gaz 80 i był jeszcze internet i TV”. Podała jednak na pytanie Sądu, że nie jest w stanie odtworzyć obliczeń, z których wyszła kwota do zapłaty przez powoda, tj. 189 złotych z tej kaucji. Podała, że pytała T., czy ma rachunki, ale on je zniszczył. Do kwoty 189 zł nie dodała szkód w mieszkaniu, bo ich nie wyceniała.

Wskazane ustalenia prowadziły – w ocenie Sądu I instancji - do konkluzji, że strony zawarły umowę najmu na czas nieokreślony, a powód opłacał czynsz najmu i zyskał uprawnienie do zamieszkiwania w lokalu. Nadto powód korzystał z lokalu w zakresie dla siebie dogodnym w okresie odpowiadającym opłaconemu czynszowi najmu, natomiast umowa została wypowiedziana z powodu zachowania powoda i właścicielka miała do tego uprawnienie z uwagi na to, że nie zastrzeżono w umowie wyłącznych warunków wypowiedzenia w trybie natychmiastowym. W konsekwencji powód uznał wypowiedzenie i opuścił lokal, a pozwana zwróciła powodowi 211 złotych z kaucji i rozliczyła w ten sposób należności za media, którego to podstaw, czynników i zasadności nie mogła wykazać.

Wobec powyższego Sąd Rejonowy zasądził zwrot pozostałej części kaucji, której warunków potrącenia lub zatrzymania strony nie ustaliły w umowie, a sposobu potrącenia należności za media pozwana nie potrafiła przytoczyć i odtworzyć w procesie. Pozostała część udzielonego przez powoda świadczenia z tytułu czynszu była należna i w tym przedmiocie powództwo podlegało oddaleniu. Odsetki od dochodzonej kwoty Sąd ten zasądził od dnia wniesienia pozwu – bowiem takie żądanie przedstawił powód. Roszczenie było wymagalne po wezwaniu do jego spełnienia, zatem oznaczenie daty odsetkowania od dnia wniesienia pozwu stanowiło uprawnienie powoda.

Sąd Rejonowy rozstrzygnął o kosztach postępowania zgodnie z art. 98 § 1 i nast. k.p.c., przyjmując, iż powód wygrał proces w części stanowiącej 15% w stosunku do roszczenia dochodzonego pozwem. Na koszty powoda w niniejszej sprawie składa się wynagrodzenie pełnomocnika, którego wysokość ustalono na podstawie § 6 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. z 2013 roku, nr 490) w kwocie 180 zł oraz opłata skarbowa od złożonego dokumentu pełnomocnictwa procesowego w kwocie 17 zł oraz opłata od pozwu w kwocie 30 złotych. Suma kosztów wynosi 227 złotych, a 15% z niej to 34,05 złotych. Z kolei koszty pozwanej to wynagrodzenie pełnomocnika w tej samej kwocie i opłata od pełnomocnictwa również w tej samej kwocie. Suma kosztów pozwanej, to 197 złotych, a 85% (roszczenie nie uwzględnione) daje kwotę 167,45 złotych. Bilans obydwu kwot przynosi konieczność zwrotu od powoda na rzecz pozwanej kwoty 133,40 złotych i taka została zasądzona w pkt III. wyroku.

Apelację od powyższego wyroku wywiódł powód zaskarżając go, co do punktu II. oraz III. i wniósł o zmianę wyroku w zaskarżanej części oraz zasądzenie na rzecz powoda kwoty 1050 zł wraz z odsetkami jak w pozwie oraz obciążenie pozwanej kosztami postępowania w tym kosztami zastępstwa procesowego według norm przewidzianych ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy sądowi I Instancji do ponownego rozpatrzenia w zakresie uwzględnienia dowodów pominiętych w dotychczasowym postępowaniu.

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. poprzez pominięcie w uzasadnieniu wyroku przyczyn, dla których Sąd odmówił wiarygodności zeznaniom powoda oraz nie uwzględnił dowodu istotnego dla rozstrzygnięcia sprawy, przyjęcie za wiarygodne wyjaśnienia świadka bez jakichkolwiek dowodów oraz wystąpienie sprzeczności pomiędzy protokołem z rozprawy i ustaleniami Sądu.

W uzasadnieniu powód wskazał, iż wpłacał za miesiące lipiec, sierpień, i wrzesień 2012 r. umówioną kwotę, traktując to jako opłatę gwarantującą powodowi korzystanie z lokalu w okresie roku akademickiego. Dodał, iż w tymże okresie pokój zajmowała partnerka świadka T. B. krewnego pozwanej, pani M. U.. Zaznaczył, iż okoliczność powyższa potwierdzona została w korespondencji internetowej, którą Sąd dopuścił jako dowód w sprawie złożony przez powoda, ale nie został uwzględniony z przyczyn nie wskazanych w uzasadnieniu wyroku.

Powód podniósł, iż klucze do lokalu wydano mu w ostatnich dniach września 2012 r. tuż przed rozpoczęciem roku akademickiego.

W ocenie powoda Sąd I instancji bez jakichkolwiek dowodów i jedynie na podstawie zeznań świadka T. B. ustalił, że zaszła usprawiedliwiona przyczyna rozwiązania ze skutkiem natychmiastowym umowy najmu na skutek niewłaściwego zachowania się powoda, który wraz z kolegami urządził imprezę z użyciem alkoholu. Apelujący wskazał, że Sąd I instancji oparł swoje rozstrzygnięcie na twierdzeniach pozwanej, która nie była w tym czasie obecna w miejscu zdarzenia, a także świadka T. B., który był zainteresowany zajmowaniem pokoju przez jego partnerkę,

Powód dodał, że pozwana nie przedstawiła żadnych dowodów na potwierdzenie tego, iż sąsiedzi skarżyli się na jego głośne zachowanie. Zaznaczył, iż sąsiedzi nie mogli bezwzględnie stwierdzić, że przyczyną głośnych zachowań był powód a nie świadek B., który równocześnie zamieszkiwał w spornym mieszkaniu.

Nadto skarżący podniósł, iż jest osobą niepełnosprawną ze względu na wrodzoną wadę serca, przeszedł kilka operacji kardiologicznych, zatem uczestnictwo w takich imprezach byłoby dla niego równoznaczne z zagrożeniem życia. Dodał, iż przeprosiny nastąpiły na wyraźną prośbę matki powoda dla załagodzenia sytuacji, mimo że powód nie poczuwał się do winy.

Zdaniem apelującego przyczyną rozwiązania umowy był ze strony pozwanej zamiar zapewnienia przyjaciółce świadka B. pani M. U. pokoju, który zajmowany miał być przez powoda i jego współmieszkańca.

W ocenie powoda przy wydawaniu wyroku, Sąd I instancji oparł się wyłącznie na wyjaśnieniach pozwanej i świadka, będącego zainteresowanym w sprawie, nie uwzględnił wyjaśnień powoda bez podania przyczyn, co stanowi naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. a ponadto wydany wyrok nie wskazuje jakichkolwiek dowodów.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o oddalenie apelacji powoda w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania odwoławczego w tum kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwana wskazała, iż argumentacja powoda, że Sąd I instancji nie wykazał przyczyn, dla których odmówił wiarygodności jego zeznaniom jest nietrafna, w szczególności w kontekście istnienia możliwości zamieszkiwania przez powoda w okresie objętym umową w spornym lokalu, za który to okres powód wniósł czynsz, co zostało bezspornie przez pozwaną wykazane.

Sąd Okręgowy zważył, co następuj:

Apelacja powoda okazała się bezzasadna.

Ustalenia faktyczne Sądu I instancji poczynione zostały prawidłowo, na podstawie właściwie ocenionego materiału dowodowego, bez przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów. Z tego względu Sąd Okręgowy podziela je w całości i przyjmuje za własne.

Prawidłowo Sąd I instancji uznał, iż pomiędzy stronami niniejszego sporu została zawarta skutecznie umowa najmu. Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W przedmiotowej sprawie niewątpliwie pozwana oddała powodowi do używania pokój w lokalu przy ulicy (...), o czym świadczy fakt przekazania kluczy poprzez świadka T. B. oraz okoliczność, iż powód w ww. lokalu faktycznie przez pewien czas bez żadnych przeszkód przebywał. Strony porozumiały się również odnośnie kwestii czynszu, który wyniósł 350 zł za miesiąc oraz partycypowania przez najemcę w opłatach związanych z korzystaniem z mediów w lokalu na podstawie rozliczenia dotyczącego wszystkich lokatorów dokonywanego przez właścicielkę. Co więcej, powód uiścił tę należność z góry, nie powodując zalegania z zapłatą czynszu za żaden z trzech miesięcy.

Powyższe okoliczności pozwalają uznać, iż zawarta pomiędzy stronami umowa była skutecznie wykonywana, gdyż zarówno pozwana jaki i powód nie zgłaszali w tym zakresie żadnych zastrzeżeń.

W takim stanie faktycznym bez znaczenia – w ocenie Sądu II instancji - jest okoliczność podnoszona przez powoda, jakoby nie korzystał on z wynajmowanego lokalu, co miałoby uzasadniać zwrot należności z zawartej z pozwaną umowy. Możliwość zamieszkania ww. lokalu powód miał bowiem już od lipca 2012 r., a to, że z niej nie skorzystał, czy też korzystał w ograniczonym zakresie - jest wyłącznie jego dobrowolnym wyborem i w żaden sposób nie może mieć wpływu na wysokość czynszu, czy wręcz zwolnienie z obowiązku jego zapłaty.

Skarżący w apelacji po raz kolejny podniósł zarzut, iż w lipcu, sierpniu i wrześniu 2012 r. wpłacał umówioną kwotę, traktując to jako opłatę gwarantującą powodowi korzystanie z lokalu w okresie roku akademickiego. W ocenie Sądu Okręgowego powód przede wszystkim, o czym była już mowa, skutecznie zawarł i wykonywał umowę najmu. Ponadto – co słusznie zauważył Sąd I instancji - jeżeli kwota 350 zł miesięcznie stanowić miałaby jedynie tzw. opłatę gwarancyjną, to zupełnie nielogicznym byłoby umawianie się przez strony na wpłatę kaucji w wysokości 400 zł, gdyż nie wiadomo na poczet czego miałaby być ustanowiona lub co by zabezpieczała, skoro powodowi chodziło tylko, jak sam twierdzi, o uzyskanie prawa do najmu lokalu w przyszłości. Wprawdzie strony również nie określiły szczegółowego przeznaczenia umówionej kaucji, jednakże zasady doświadczenia życiowego nakazują uznać, iż kaucja służy zabezpieczeniu ewentualnych szkód w najmowanym lokalu.

Powyższe okoliczności nie są jednak aż tak istotne w kontekście tego, że po pierwsze, jak już wspomniano, powód przystąpił do wykonywania umowy, natomiast pod drugie potwierdził tę okoliczność na rozprawie. Nie bez znaczenia jest również fakt, iż pozwana z pieniędzy uzyskanych tytułem przedmiotowej umowy najmu rozliczała się z Urzędem Skarbowym.

Sąd Okręgowy przyznaje, że powyższa umowa z uwagi na ustny charakter, nie określa wielu postanowień lub trudno je odtworzyć na podstawie zeznań stron, to jednakże należy uznać ją za ważną, gdyż zawiera wszystkie istotne elementy stosunku najmu oraz była wykonywana przez obie strony. Stąd Sąd I instancji właściwie uwzględnił tę okoliczność jako podstawę do wydania rozstrzygnięcia, tym bardziej, że fakt, iż umowa była akceptowana i realizowana przez 3 miesiące, nie daje podstaw obu stronom do kwestionowana jej postanowień na etapie postępowania sądowego.

Głównym źródłem sporu w niniejszej sprawie była kwestia wypowiedzenia przez pozwaną umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym. Wątpliwości wynikały z faktu, iż strony nie uzgodniły tej okoliczności w zawartej przez siebie umowie, w konsekwencji nie było wiadomo, w jakim trybie i na podstawie jakich przesłanek można było rozwiązać powyższą umowę. Jednakże skoro w umowie nie zastrzeżono wyraźnie wyłącznych warunków wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, to pozwana miała prawo wypowiedzieć umowę najmu powodowi w oparciu o ogólną regulację zawartą w przepisach kodeksu cywilnego, powołując się na jego niewłaściwe zachowanie i naruszanie porządku domowego. W ocenie Sądu Okręgowego, podobnie jak to przyjął Sąd I instancji, zorganizowanie w przeciągu zaledwie kilku dni przez powoda kolejnej imprezy towarzyskiej, zakłócającej spokój i porządek - mogło stanowić powód do natychmiastowego wypowiedzenia umowy przez pozwaną. Zwłaszcza, że zgodnie z art. 666 k.c. najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. W niniejszej sprawie umowa nie określała takiego sposobu, a więc powód powinien korzystać z lokalu zgodnie z jego właściwościami i przeznaczeniem. Zabrudzenie i uszkodzenie przedmiotów użytku domowego na pewno nie stanowi takiego korzystania.

Trafnie zauważył Sąd I instancji, iż powód uznał wypowiedzenie umowy dokonane przez pozwaną i zgodnie z jej żądaniem opuścił zajmowany lokal. Można więc przyjąć, iż przyjął do wiadomości i zaakceptował zaistniały stan rzeczy. Skarżący mógł przecież zakwestionować wypowiedzenie umowy najmu i podjąć odpowiednie kroki prawne w celu zbadania zasadności zakończenia umowy przez pozwaną, czego nie uczynił.

Zdaniem Sądu Okręgowego, Sąd I instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie dowodowe i dokonał właściwej oceny zebranego materiału dowodowego.

Słusznie Sąd I instancji dał wiarę zeznaniom świadka T. B., będącego również lokatorem przedmiotowego lokalu. To właśnie on przekazywał powodowi klucze, a także informował właścicielkę o niestosowanym zachowaniu powoda oraz jego znajomych. Rację ma Sąd I instancji, iż twierdzenia tego świadka mają charakter obiektywny, pomimo jego pokrewieństwa z pozwaną. Wbrew twierdzeniom apelacji, świadkowi zależało na dalszym zamieszkiwaniu dotychczasowych lokatorów, w tym powoda, chociażby w celu minimalizacji kosztów wspólnego utrzymania. Nie mógł on się jednak zgodzić na dalsze naruszenia porządku i wykonywanie umowy niezgodnie z jej przeznaczeniem. W ocenie Sądu Okręgowego jego zeznania są wiarygodne, zwłaszcza, iż w znacznej mierze pokrywają się również z twierdzeniami powoda, jak choćby odnośnie samej kwestii zawarcia umowy czy wysokości opłat.

Zdaniem Sądu Okręgowego wyjaśnienia powoda nie są w pełni wiarygodne. Początkowo nie kwestionował on faktu, iż doszło do zawarcia umowy najmu lokalu, dopiero w momencie występowania z powództwem stwierdził, iż płacił on wyłącznie kwotę gwarancyjną w celu rezerwacji sobie miejsca w lokalu na rok akademicki. Również odnośnie przebiegu imprez zorganizowanych w wynajmowanym lokalu, zeznania powoda nie są spójne, gdyż według jego twierdzeń negatywne zachowania miały charakter marginalny, podczas gdy już po pierwszej imprezie powód składał przeprosiny skierowane do pozwanej. A następnie po tych przeprosinach urządził kolejną głośną imprezę, połączoną z uszkodzeniem mebli w lokalu, co musiało wzbudzić obawę pozwanej co do dalszego zamieszkiwania powoda w przedmiotowym lokalu.

Z uwagi na powyższe Sąd Okręgowy uważa, iż powód nie sprostał ciężarowi dowodu w sprawie, gdyż nie wykazał ani, że nie doszło do zawarcia umowy najmu, ani że jego zachowanie podczas pobytu w przedmiotowym lokalu było właściwe.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 328 § 2 kpc, podniesionego w apelacji, Sąd Okręgowy pragnie zaznaczyć, iż zarzut naruszenia tego przepisu może być usprawiedliwiony tylko w tych wyjątkowych okolicznościach, w których treść uzasadnienia orzeczenia sądu pierwszej instancji uniemożliwia całkowicie dokonanie oceny toku wywodu, który doprowadził do wydania orzeczenia lub w przypadku zastosowania prawa materialnego do niedostatecznie jasno ustalonego stanu faktycznego, jak również wówczas, gdy brak jest wskazania podstawy prawnej oraz motywów, którymi kierował się sąd meritii. Takie okoliczności nie zaszły w niniejszej sprawie, a wręcz przeciwnie – zdaniem Sądu Okręgowego – Sąd I instancji w obszerny sposób uzasadnił swoje stanowisko, właściwie powołał przepisy prawa, dokonał oceny dowodów zgodnie z ustalonym przez siebie stanem faktycznym. Stąd ten zarzut apelacji podlegał oddaleniu jako chybiony.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. orzekł jak w pkt 1. sentencji.

Powód zaskarżył również pkt III wyroku dotyczący kosztów postępowania. W ocenie Sądu Okręgowego, Sąd I instancji właściwe oparł rozstrzygnięcie w tym przedmiocie o przepis art. 98 § 1 k.p.c. formułujący zasadę odpowiedzialności za wynik postępowania, przy czym prawidłowo dokonał modyfikacji wysokości kosztów z uwagi na to, że roszczenie powoda w nieznacznym stopniu zostało uznane. W związku z tym, iż apelacja podlega oddaleniu, rozstrzygniecie o kosztach pozostanie bez zmian.

W przedmiocie kosztów postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 2 k.p.c. Stroną przegrywającą spór w postępowaniu apelacyjnym jest w całości powód i to on winien ponieść koszty tego postępowania powstałe po stronie pozwanej z tytułu korzystania przez nią z zastępstwa prawnego. Należna z tego tytułu kwota 90 zł została ustalona na podstawie § 6 pkt 2 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.