Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Szczecinie

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 23 stycznia 2019 roku wydanym w sprawie o sygn. akt I C 1327/16 Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie oddalił powództwo (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowo-akcyjnej w M. przeciwko A. B. o wydanie nieruchomości i zasądził od powoda (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowo-akcyjnej w M. na rzecz pozwanego A. B. kwotę 270 zł tytułem kosztów procesu.

Powyższe rozstrzygnięcie sąd rejonowy oparł o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:

A. B. zajmuje lokal położony w S. przy Topolowej.

W lokalu tym został zameldowany, a w zaświadczeniu Gmina D., określiła jego adres zamieszkania na: ul. (...), M..

Lokal ten A. B. zajmuje od 2001 r. wskutek zawartej z D. S. (1) umowy nr (...) z dnia 11 października 2000 r. W umowie tej D. S. (1) zobowiązał się do wybudowania na rzecz szeregu osób, w tym A. B. lokalu mieszkalnego, położonego przy ulicy (...) w M., a następnie przekazania przedmiotowego lokalu na własność wraz z przekazaniem współwłasności w działce, na której zlokalizowany jest budynek oraz współwłasności w częściach wspólnych budynku. W momencie zawierania przedmiotowych umów D. S. (1) nie posiadał prawa własności do nieruchomości gruntowej, na której rozpoczął prace budowalne. Własność tę miał nabyć od małżonków E. i J. D. (1) oraz ich syna P. D. będących współwłaścicielami nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 1996 r., po uiszczeniu na ich rzecz ostatniej raty ceny sprzedaży.

Tytułem zapłaty wskutek umowy nr (...) z dnia 11 października 2000 r. A. B. i E. W. uiścili na rzecz D. S. (1) kwotę 119.782,54 zł.

Budynek został wzniesiony przez D. S. (1) jako samowola budowlana wbrew planowi zagospodarowania przestrzennego, który przewidywał na tym terenie zabudowę jednorodzinną. Zakład Usługowo Handlowo Produkcyjny (...) z siedzibą w P. nie ukończył prac budowlanych przy ulicy (...) w M.. Ponadto D. S. (1) nie uiścił na rzecz współwłaścicieli E., J. i P. D. ostatniej raty ceny sprzedaży.

Po opuszczeniu placu budowy przez pracowników Zakład Usługowo Handlowo Produkcyjny (...) osoby, które zawarły z D. S. (1) umowy na wybudowanie lokali rozpoczęły sukcesywne remontowanie mieszkań oraz klatek schodowych, celem wprowadzenia się do lokali.

A. B. w 2001 r. zamieszkał w lokalu nr (...) przy ul. (...), który wykończył własnym staraniem i na własny koszt. Lokal ten zajął, zanim budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie.

Budynek ten do chwili obecnej nie uzyskał takiego pozwolenia. Do chwili obecnej mieszkające w tym budynku osoby, które zawarły umowy z D. S. (1) w 1999-2001 umowy na wybudowanie lokali nie zawarły aktów notarialnych w zakresie wyodrębnienia lokali i uzyskania prawa własności.

W dniu 2 grudnia 2002 r. E., J. i P. D. odstąpili od łączącej ich z D. S. (1) przedwstępnej umowy sprzedaży.

Aktem notarialnym z dnia 18 czerwca 2007 r. E., J. i P. D. sprzedali na rzecz (...) sp. z o.o. z siedzibą w S. działki gruntu (...), położone przy ul. (...) w M..

Jako cenę sprzedaży ustalono kwotę 500.000 zł.

W umowie wskazano, że nieruchomość zabudowana jest budynkami stanowiącymi samowolę budowlaną, przeznaczonymi do rozbiórki. Przy czym wskazano, że decyzja w zakresie rozbiórki została wstrzymana. Wskazano, że budynki oznaczone numerami administracyjnymi 29-33 są zamieszkałe, a budynki oznaczone numerami (...) są niezamieszkałe.

Strony wskazały, że przekazanie nieruchomości na rzecz kupującego nastąpiło w dniu zawarcia umowy (18.06.2007 r.).

Działający w imieniu (...) sp. z o.o. Ł. D. oświadczył nadto, że zwalnia sprzedających od wszelkiej odpowiedzialności wobec osób trzecich związanych z budową sześciu budynków posadowionych na kupowanej nieruchomości oraz, że: „przejmuje wszelkie zobowiązania rzeczowe i finansowe sprzedających związane z roszczeniami o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokali osób, które zawarły stosowne umowy o budowę lokali z firmą (...) reprezentowaną przez D. S. (1).” Nabyta umową z dnia 18 czerwca 2007 r. nieruchomość stała się następnie przedmiotem zbycia w wielu kolejnych umowach zawieranych przez spółki osobowo i finansowo powiązane z (...) sp. z o.o. w S.. Pierwsza z tych umów zawarta została już w dniu 17 września 2007 r. Umowy te nie zawierały zapisów dotyczących przejęcia przez kolejnych nabywców zobowiązań w stosunku do osób, które zawarły stosowne umowy o budowę lokali z firmą (...) reprezentowaną przez D. S. (1). Osoby prowadzące te spółki zajmowały się w tamtym okresie wykupem nieruchomości z podobnym nieuregulowanym stanem prawnym. Po sprzedaży przez E., J. i P. D. nieruchomości zamieszkujące na terenie nieruchomości osoby, które zawarły stosowne umowy o budowę lokali z firmą (...) reprezentowaną przez D. S. (1) dostały od nowych nabywców propozycje wyodrębnienia lokali. Propozycje te jednak nie zostały przez te osoby zaakceptowane, bowiem łączyły się z uiszczeniem przez nich kwot w wysokościach przewyższających kwoty już uiszczone na rzecz D. S. (1).

Powód po odmowie kilkukrotnie wzywał mieszkańców zamieszkałych przy ul. (...) w M. do opuszczenia zajmowanych lokali.

Pozwani nie dokonują żadnych opłat na rzecz (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowo-akcyjnej w M.. Opłacają we własnym zakresie gaz na podstawie indywidualnej umowy z gazownią, opłaty za prąd i wodę uiszczają na rzecz Stowarzyszenia (...). Mieszkańcy utworzyli także specjalny fundusz remontowy.

Czynności remontowe i konserwacje wykonywane są na podstawie decyzji Stowarzyszenia, zaś (...) nie wykonuje czynności remontowych, konserwacyjnych w spornym budynku i nie ustanowiła zarządcy budynku.

Stowarzyszenie wykonało wymianę przewodów kominowych i wentylacyjnych oraz remont dachu, mieszkańcy wykończali wspólnie klatkę schodową i zamontowali drzwi zewnętrzne. Pozwani w dalszym ciągu korzystają z przedmiotowych lokali oraz klatki schodowej.

Wyrokiem z dnia 30 sierpnia 2006 r. wydanym w sprawie VI K 92/04 Sąd Rejonowy w Szczecinie w VI Wydziale Karnym uznał D. S. (1) oskarżonego m.in. o to, że od września 1999r. do października 2001r. w P. jako właściciel Zakładu Usługowo Handlowo Produkcyjnego (...) z siedziba w P., działając czynem ciągłym w wykonaniu z góry powziętego zamiaru zawierał z umowy wykonania na rzecz określonych osób mieszkań w budynkach na działkach nr (...) w M. wprowadzając je w błąd w zakresie posiadania wymaganych dokumentów zezwalających na rozpoczęcie budowy tj. ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę oraz pozwolenia na budowę w zakresie, których zawierał umowy, a nadto w zakresie zagwarantowania budowy mieszkań zgodnie z wymaganymi przepisami prawa budowlanego i wymogami bezpieczeństwa wynikającymi z tych przepisów, a także poprzez sprzedaż tych samych lokali mieszkalnych doprowadził do niekorzystnego rozporządzenia mieniem, w tym m. in. na rzecz E. W. i A. B. w kwocie 119.782,54 zł na podstawie umowy nr (...) z 11 października 2000 r.

A. B., jak też jego sąsiedzi nie otrzymali żadnej kwoty tytułem orzeczonego obowiązku naprawienia szkody przez D. S. (1). Prowadzone przeciwko niemu liczne egzekucji nie przyniosły rezultatu. Jest on bowiem osobą niewypłacalną.

Prawomocnym wyrokiem z dnia 4 listopada 2015 r. Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie oddalił powództwo (...) sp. z o.o. S.K.A. wywiedzione przeciwko A. B. i I. M. o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokali mieszkalnych przy ul. (...) w M..

Właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr (...) położonych przy ul. (...) w M., dla której Sąd Rejonowy Szczecin- Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie XI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...) jest (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna w M..

Przy tak ustalonym stanie faktycznym sąd rejonowy uznał powództwo oparte o treść art. art. 222 § 1 k.c., za bezzasadne. Podkreślił, iż pomiędzy stronami brak było sporu, co do pierwszych z dwóch przesłanek, bowiem zarówno powód, jak i pozwany wskazywali zgodnie, że to powód jest właścicielem spornej nieruchomości. Poza sporem była także okoliczność, że pozwany zajmuje lokal posadowiony na spornej nieruchomości gruntowej. W przedmiotowym postępowaniu należało rozważyć, czy pozwanemu przysługuje skuteczne względem powoda uprawnienie do władania sporną częścią nieruchomości. Sąd rejonowy wskazał, iż w przedmiotowym postępowaniu poza sporem była okoliczność, że pozwany wszedł w posiadanie lokalu jeszcze przed nabyciem własności nieruchomości przez powoda, a nadto, że dokonane to zostało za pośrednictwem – nie posiadającego uprawnień właścicielskich D. S. (1) – z pominięciem ówczesnych współwłaścicieli nieruchomości E., J. i P. D.. Powyższe zatem okoliczności wykluczają możliwość powstania po stronie pozwanego uprawnień wynikających z wyżej przywołanych tytułów. Nie sposób nadto uznać, aby po stronie pozwanego powstał stosunek obligacyjny w postaci użyczenia. Zresztą nawet, gdyby taka okoliczność zaistniała, to niewątpliwie stosunek ten został przez kolejnych nabywców nieruchomości wypowiedziany. Zeznający w sprawie świadkowie byli bowiem zgodni, że nowi właściciele wielokrotnie podejmowali próby eksmitowania zamieszkujących na spornej nieruchomości osób. Wzmiankowane zaś uprawnienie pozwanego oraz jego sąsiadów wynikające z zawartych z D. S. (1) umów nie rodzi po stronie pozwanego praw podmiotowych uzasadniających zamieszkiwanie w spornym lokalu wbrew woli właściciela nieruchomości. Powyższe okoliczności zatem musiałyby w ocenie sądu skutkować uwzględnieniem niniejszego powództwa w całości. Jednakże zdaniem sądu rejonowego dobro wymiaru sprawiedliwości nakazuje rozpoznanie tej sprawy z uwzględnieniem całości jej aspektów zarówno faktycznych i prawnych. W tym zakresie zaś nie sposób nie dostrzec, że wyrok uwzgledniający niniejsze powództwo stanowiłby naruszenie art. 5 k.c. Zaznaczył, że pozwany – co jest okolicznością bezsporną – uiścił na rzecz D. S. (1) całą cenę należną z tytułu nabycia prawa własności zajmowanego lokalu. Nadto zamieszkuje on w spornym lokalu, a przy tym lokal ten stanowi jego centrum życiowe. Poza sporem była okoliczność, że pozwany uiszcza należności związane z doprowadzanymi do lokalu mediami, trudno zatem jemu przypisać naruszenie zasad współżycia społecznego. Odwrotnie zaś przedstawia się w tym zakresie w ocenie sądu sytuacja strony powodowej, która nabyła przedmiotową nieruchomość w momencie, gdy zamieszkiwali już tam ludzie w tym pozwany, a przy tym mając pełną świadomość, co do stanu prawnego nieruchomości, jak też okoliczności wyroku karnego wydanego w 2006 r. przeciwko D. S. (1). Z zapisu rozmowy z J. D. (2), jako reprezentującym spółki powiązane z powodem wynika wprost, że właśnie w nabyciu takich nieruchomości powodowa spółka i powiązane z nią podmioty upatrywały osiągnięcie dużych zysków, bez uwzględnienia zasad współżycia w stosunku do zamieszkujących tam osób. J. D. (2) przyznał tam, że spółka nabywa tylko takie nieruchomości (k. 151). Na brak wykazania się zasadami współżycia w stosunku do lokatorów ul. (...) wskazuje zaś chociażby okoliczność szybkiego (już po trzech miesiącach) zbycia spornej nieruchomości na rzecz kolejnego podmiotu z pominięciem zawartego w umowie z czerwca 2007 r. zobowiązania rzeczowego i finansowego sprzedających D. związanego z roszczeniami o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokali osób, które zawarły stosowne umowy o budowę lokali z firmą (...) reprezentowaną przez D. S. (1). Powyższe zaś okoliczności pozwalają w ocenie sądu na podzielenie poglądu strony pozwanej, że po stronie powodowej doszło do naruszenia zasad współżycia społecznego związanych z bezpieczeństwem obrotu gospodarczego, a także zasad ochrony interesów strony słabszej w stosunkach społeczno-gospodarczych. Sąd podzielił wielokrotnie wyrażany w orzecznictwie sądów apelacyjnych pogląd, że nie jest trafny teza, że tylko przemijające okoliczności mogą prowadzić do czasowego ograniczenia prawa właściciela do żądania zwrotu nieruchomości w oparciu o art. 5 k.c. Mogą bowiem występować takie sytuacje i takie okoliczności o charakterze długotrwałym, których istnienie nakazuje ochronę interesów długoletniego posiadacza przed żądaniami właściciela sprzecznymi z zasadami współżycia społecznego, wywołującymi szczególnie ujemną ocenę etyczną i stanowiącymi nadużycie prawa.” Sad rejonowy podkreślił, iż w niniejszej sprawie pozwany nadużywa swego prawa. Jest wprawdzie właścicielem przedmiotowej nieruchomości, ale nigdy nie był w jej posiadaniu, to bowiem mieszkańcy spornego budynku wykonali prace remontowe oraz dbają o budynek, jak też uiszczają związane z jego eksploatacją wydatki.

Apelację od powyższego wyroku wywiódł powód zaskarżając go w całości, zaskarżonemu orzeczeniu zarzucając:

I. naruszenie przepisów prawa materialnego art. 5 poprzez błędną jego wykładnie i uznanie, że w niniejszej sprawie powód utracił roszczenie windykacyjne wskutek działania sprzecznego z zasadami współżycia społecznego, podczas gdy prawidłowa wykładania ww. przepisu prowadzi do wniosków, że zasady współżycia społecznego nie mogą uzasadniać trwałego pozbawienia właściciela uprawnienia do wyłącznego korzystania z nieruchomości;

ewentualnie:

II. naruszenie przepisów postępowania art. 233 § 1 k.p.c. poprzez uznanie, że działania pozwanego są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, podczas gdy pozwany bezumownie korzysta z nieruchomości przez okres prawie 216 miesięcy, co skutkować winno odmową przyznania mu dalszej ochrony, utrwalającej nieprawidłowy stan prawny, w tym trwale pozbawiającego prawa powoda do korzystania z nieruchomości;

III. naruszenie przepisów postępowania art. 233 § 1 k.p.c. poprzez uznanie, że pozwanemu należy się ochrona przewidziana w art. 5 k.c., podczas gdy to nie działania powoda wpłynęły na niekorzystną sytuację prawną pozwanego, nie powód bowiem doprowadził do niekorzystnego rozporządzenia przez niego swoim mieniem oraz nie on namawiał do zawierania nieważnych umów na budowę nieruchomości;

IV. naruszenie przepisów postępowania art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędne przyjęcie, że powód nadużywa przysługującego mu prawa, podczas gdy to wyłącznie lekkomyślność oraz brak ostrożności pozwanego, w tym chęć taniego i szybkiego zakupu nieruchomości lokalowej doprowadziły do zaistniałej sytuacji, w której to pozwanemu nie służy prawo własności nieruchomości lokalowej;

V. naruszenie przepisów postępowania art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędne przyjęcie, że roszczenia powoda są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, podczas gdy pozwany przed zawarciem nieznanej z treści umowy w zwykłej formie pisemnej z D. S. (1) nie zweryfikował żadnych twierdzeń w niej zawartych, kierując się wyłącznie chęcią zakupu nieruchomości lokalowej po cenie niższej niż rynkowa;

VI. naruszenie przepisów postępowania art. 233 § 1 k.p.c. poprzez uznanie, że działania powoda pozostają w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że:

a. pozwany nie dysponuje umową na zakup nieruchomości;

b. nie zweryfikował żadnych oświadczeń kupującego zawartej w umowie z dnia 11 października 2000 roku nr 4/V/00;

c. nie podjął żadnych działań zmierzających do odzyskania przekazanych D. S. (1) środków pieniężnych; 

d. wskutek braku jakichkolwiek działań windykacyjnych doprowadził do przedawnienia roszczenia odszkodowawczego zasądzonego wyrokiem Sądu Rejonowego w Szczecinie z dnia 30 sierpnia 2006 roku sygn. akt VI K 92/04;

e. nie podjął żadnych prób ugodowego zakończenia sporu z powodem co skutkować winno uznaniem, że to sam pozwany przyczyniły się do powstania niekorzystnej sytuacji prawnej, a w konsekwencji uznaniem, że nie zasługuje on na ochronę przewidzianą w art. 5 kc.

Wobec powyższego wniósł o zmianę zaskarżonego orzeczenia i nakazanie pozwanemu opróżnienie, opuszczenie i wydanie powodowi pomieszczenia znajdującego na parterze budynku po lewej stronie od wejścia do budynku, położonego na nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) w M., przy ul. (...), obręb (...), (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...);zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania za obie instancje, w tym zwrotu kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o jej oddalenie i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania odwoławczego w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Pismem z dnia 27 stycznia 2020 r. pełnomocnik pozwanego poinformowała o wygaśnięciu pełnomocnictwa.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się bezzasadna.

Sąd okręgowy przyjmuje jako własne poczynione przez sąd I instancji ustalenia faktyczne oraz, stanowiącą ich podstawę, ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. W pełni podziela także ocenę prawną ustalonych w niniejszej sprawie okoliczności, przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Wbrew zarzutom apelacji sąd rejonowy wydanym orzeczeniem nie naruszył przepisów prawa materialnego, ani tym bardziej norm procedury cywilnej.

Żądanie powodowej spółki zostało oparte o treść art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. W niniejszej sprawie co do zasady niesporne pozostawało, iż powódka jest właścicielem nieruchomości, której wydania się domaga. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje z kolei, iż pozwany włada przedmiotową nieruchomością pomimo, iż nie posiada żadnego tytułu prawnego do zajmowanego lokalu, nie legitymuje się skutecznym wobec właściciela uprawnieniem do władania rzeczą. Za podstawę prawną oddalenia powództwa sąd rejonowy przyjął art. 5 k.c.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego zostało wyrażone zapatrywanie, iż zasady współżycia społecznego, na które powołuje się osoba zajmująca bez tytułu prawnego nieruchomość budynkową, nie mogą uzasadniać trwałego pozbawienia właściciela uprawnienia do wyłącznego korzystania z budynku (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 maja 1999 r., II CKN 337/98). Sąd Najwyższy wyraził również pogląd, iż w sprawach o wydanie nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 k.c., zastosowanie art. 5 k.c. jest co do zasady wyłączone, a jeśli je dopuścić, to całkiem wyjątkowo i po dokonaniu oceny całokształtu okoliczności danego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 2 czerwca 2011 r., I CSK 520/10). Sąd Najwyższy wyraził również pogląd, iż w świetle konstytucyjnej zasady ochrony własności, która znalazła wyraz w art. 21 ust. 1 Konstytucji nie jest dopuszczalne – tak jak to miało miejsce uprzednio – ekstremalne ujmowanie nadużycia prawa własności i w związku z tym zbyt liberalne stosowanie w tym zakresie klauzuli generalnej zawartej w art. 5 k.c. Zasady współżycia społecznego, chroniąc przed nadużyciem prawa własności, nie mogą tego prawa w ogóle unicestwiać. Dlatego w procesie windykacyjnym mogą one jedynie powodować odroczenie wydania nieruchomości, a nie całkowite pozbawienie uprawnionego jego prawa podmiotowego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2000 r., I CKN 440/98).

Sąd odwoławczy po szczegółowej analizie materiału sprawy doszedł do przekonania, wbrew wywodom apelującego, że w niniejszej sprawie zaistniały wyjątkowe okoliczności w rozumieniu art. 5 k.c., które uniemożliwiałyby uwzględnienie powództwa windykacyjnego. Stan faktyczny sprawy jawi się jako nadzwyczajny co aktualizowało uprawnienie sądu meriti do oceny zgłoszonego żądania przez pryzmat zasad współżycia społecznego.

Przede wszystkim podkreślić należy, iż pozwany wszedł w posiadanie spornej nieruchomości w roku 2001, w oparciu o umowę zawartą w 2000 r. z D. S. (1). W umowie tej D. S. (1) zobowiązał się do wybudowania na rzecz szeregu osób, w tym pozwanego A. B. lokalu mieszkalnego, położonego przy ulicy (...) w M., a następnie przekazania przedmiotowego lokalu na własność wraz z przekazaniem współwłasności w działce, na której zlokalizowany jest budynek oraz współwłasności w częściach wspólnych budynku. Tytułem zapłaty A. B. i E. W. uiścili na rzecz D. S. (1) kwotę 119.782,54 zł. Jednak jak się okazało w momencie zawierania przedmiotowych umów D. S. (1) nie posiadał prawa własności do nieruchomości gruntowej, na której rozpoczął prace budowalne, nie posiadał pozwolenia na budowę, nie ukończył budowy, a osoby z którymi D. S. (1) zawał umowy samodzielnie musiały dokończyć remont lokali. W sprawie ustalono, iż D. S. (1) został skazany za przestępstwo oszustwa którego dopuścił się m.in. na szkodę pozwanego. Z kolei właściciele nieruchomości, na której wzniesiono budynek w roku 2007 dokonali jej zbycia na rzecz poprzednika prawnego powódki, pomimo, iż w tym okresie znana i nagłaśniana medialnie była sytuacja oszukanych nabywców w wyniku działań D. S. (1). Niemniej jednak sprzedający zastrzegli w umowie sprzedaży klauzulę na rzecz posiadaczy lokali w ten sposób, iż kupujący oświadczył, iż przejmuje wszelkie zobowiązania rzeczowe i finansowe sprzedających związane z roszczeniami o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokali osób, które zawarły stosowne umowy o budowę lokali z firmą (...) reprezentowaną przez D. S. (1). W wyniku jednak kolejnego kilkukrotnego zbycia nieruchomości na rzecz siostrzanych spółek, nowi właściciele nie przejęli zobowiązań w stosunku do osób, które zawarły umowy o budowę lokali z D. S. (1). W ocenie sądu odwoławczego, sąd I instancji prawidłowe znaczenie nadał przywołanym okolicznościom, wskazując, iż żądanie powodowej spółki o wydanie nieruchomości godzi w zasady współżycia społecznego, w tym zasadę lojalności, uczciwości, rzetelności, moralności. Podkreślić należy, iż pozwany wszedł w posiadanie nieruchomości na wiele lat przed nabyciem przez powodową spółkę nieruchomości, której częścią jest sporny lokal. Został on mu wydany w posiadanie przez D. S. (1), który przez wiele miesięcy faktycznie – bez sprzeciwu właścicieli realizował proces budowy. Pozwany zatem mógł pozostawać w usprawiedliwimy okolicznościami przekonaniu, iż D. S. (1), o ile nie był właścicielem nieruchomości, to jednak posiadał uprawnienie do władania gruntem. Pozwany w wyniku realizacji umowy z D. S. (1) spełnił swoje świadczenie wzajemnie, a to uiścił cenę nabycia nieruchomości w całości, pomimo, iż ostatecznie budynek nie został ukończony. Z kolei strona powodowa nabyła sporną nieruchomość w czasie, gdy była już ona od wielu lat zasiedlona przez pozwanego i innym mieszkańców; spółka miała pełną świadomość co do stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, jak i wiedzę o roszczeniach posiadaczy co do właścicieli gruntu. Miała pełną świadomość co do pokrzywdzenia posiadaczy przez dewelopera, jednak pomimo tego zdecydowała się na pogłębienie stanu poszkodowania pozwanego. Pozwany, jak i inni mieszkańcy uiścił całą cenę nabycia jednakże dotychczas nie odzyskał środków z tytułu takiego nakładu na nieruchomość, jak również nie legitymuje się prawem własności nieruchomości. Z kolei poprzednicy powodowej spółki (ściśle kapitałowo i osobowo powiązani) nabyli nieruchomość zbudowaną trzeba budynkami za niską cenę 500 000 zł. Za bezzasadny w kontekście oceny powództwa przez pryzmat art. 5 k.c. uznać należy zarzut niefrasobliwości, lekkomyślności czy braku ostrożności po stronie pozwanego oraz jego chęć szybkiego i taniego zakupu nieruchomości. Sąd Okręgowy nie dopatrzył się żadnego aktu niefrasobliwości w zawarciu umowy w zwykłej formie piśmiennej przez pozwanego z deweloperem. Podkreślić bowiem należy, iż w stanie prawnym obowiązującym w roku 2000 brak było uregulowania umowy deweloperskiej, jak ma to miejsce obecnie. Powszechną wręcz praktyką było zawieranie umów w takiej formie, jak miało t miejsce w przypadku pozwanego, stąd trudno stawiać skuteczne zarzuty pozwanemu w tym względzie. Również za bezzasadne sąd odwoławczy uznaje argumenty odnoszące się do wyjątkowo niskiej ceny nabycia. Nie dość, że twierdzenie to w żaden sposób nie zostało wykazane, to dodatkowo wskazać należy, że z doświadczenia życiowego wynika, iż cena jaką uiścił pozwany w roku 2000-2001 (1950 zł za 1 m ^{( 2)}) była ceną rynkową i adekwatną do przedstawionej przez D. S. (1) oferty i realiów panujących na rynku miast S. i okolic. Wręcz odwrotnie, w okolicznościach badanej sprawy za niefrasobliwe sąd odwoławczy uznaje działania powodowej spółki. Nabywając nieruchomość znała rzeczywisty stan faktyczny i prawny nieruchomości, co uznawała jednak za atut, albowiem specjalizowała się w nabywaniu nieruchomości z „problemami” za niska cenę. Podjęła zatem realne ryzyko, iż jej plany co do nieruchomości w zakresie eksmisji lokatorów, nie znajdą akceptacji przed sądami, jako oczywiście godzące w zasady współżycia społecznego.

Podobnie za nieprzekonujący sąd uznał argument, że pozwanemu przysługuje w stosunku do D. S. (1) wierzytelność wynikająca z wyroku sądu karnego. Już pomijając kwestię braku jej ściągalności, wskazać należy, że w ramach uregulowania stosunków, skoro powód uważa że istnieje podstawa do uzyskania zaspokojenia tej należności, strony mogą dokonać jej przelewu.

W rezultacie powyższych rozważań sąd odwoławczy pozostawił bez zmian zaskarżone rozstrzygnięcie sądu I instancji i na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację jako bezzasadną.

sędzia Katarzyna Longa sędzia Ziemowit Parzychowski sędzia Marzenna Ernest

(...)

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)