Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Szczecinie

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy w Goleniowie, po rozpoznaniu sprawy z wniosku M. B. i S. B. przy udziale Gminy G., o wpis w księgach wieczystych Kw nr (...), na skutek skargi uczestnika na postanowienie Referendarza Sądowego z dnia 4 lipca 2017r., postanowieniem z dnia 29 stycznia 2018 r. oddalił wniosek.

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia Sąd pierwszej instancji wskazał, że po zbadaniu księgi wieczystej (...) ustalono, iż jest ona prowadzona dla lokalu niemieszkalnego nr (...), stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego G. przy ul. (...), o łącznej powierzchni 23,84 m.kw. Z prawem własności lokalu związany jest udział (...) w nieruchomości wspólnej. W dziale II jako właściciele wpisani są: M. i S. małżonkowie B.. Dział III I IV nie zawierają wpisów. Natomiast po zbadaniu księgi wieczystej SZ 1O/ (...) ustalono, że jest ona prowadzona dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w G. przy ul. (...). Z nieruchomości wyodrębniono lokale, dla których prowadzone są księgi wieczyste nr (...). Właścicielom wyodrębnionych lokali przysługują następujące udziały w użytkowaniu wieczystym i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość: (...), (...), (...), (...). Dział III IIV nie zawierają wpisów.

Zgodnie z art. 626 ⁸ § 1 i § 2 k.p.c. wpis dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego granicach, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu. Rozpoznając

wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Zgodnie zaś z art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015, poz. 1892 t.j.) samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Natomiast stosownie do art. 2 ust 4 u.w.l. do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Sąd Rejonowy wskazał, że pomieszczenie przynależne do lokalu nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, dzieli więc los prawny nieruchomości lokalowej. Zatem nie może ono być przedmiotem odrębnego obrotu, ale może być zbyte tylko wraz z lokalem, w którego skład wchodzi. Dotyczy to zarówno sprzedaży, jak i wszelkich innych zmian właściciela (darowizny, spadku, egzekucji itd.). Pomieszczenie przynależne dzieli prawny los lokalu dopóki jest częścią składową tego lokalu. Dopuszczalna jest jednak zmiana umowy właścicieli lokali w zakresie przynależności poszczególnych pomieszczeń do poszczególnych lokali. Umowa taka, jako powodująca jednocześnie zmianę udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, jakie związane są z własnością poszczególnych lokali, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego i ujawniona w księdze wieczystej. Ponieważ nie jest to zmiana udziałów doprowadzająca do zgodności ich obliczenia z zasadą wyrażoną w art. 3 ust. 3 u.w.l., to powinna być ona zawarta przez wszystkich właścicieli lokali. Zmiany udziałów nie mogą być w tym przypadku dokonane w trybie przewidzianym przez art. 21 ust. 3 i art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l. ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali, a więc nie mogą być wykonane na podstawie odpowiedniego pełnomocnictwa właścicieli lokali przez zarząd lub zarządcę na podstawie uchwały właścicieli lokali. Na tle powyższych rozważań Sąd Rejonowy uznał, iż pomieszczenie nr 7 nie jest samodzielnym lokalem mieszkalnym, zatem nie może stanowić przedmiotu samodzielnego obrotu prawnego. Pomieszczenie nr 7 - co wskazuje sam uczestnik - stanowi pomieszczenie przynależne do lokalu nr (...), zatem jedynie lokal nr (...), jako całość, może być przedmiotem umowy sprzedaży. Nadto zmianie uległa wielkość udziałów nieruchomości wspólnej, albowiem wskutek dokonanej czynności, małżonkom B. ma przysługiwać udział (...) części w nieruchomości wspólnej, a nie jak dotychczas - udział (...) części. Taka zmiana także wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali, wyrażonej w formie aktu notarialnego, co w niniejszej sprawie nie nastąpiło. Wobec powyższego, na podstawie art. 626 ⁹ k.p.c. orzeczono jak w sentencji postanowienia. Stosownie do art. 520 § 1 k.p.c. każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie.

Apelację od powyższego orzeczenia złożyła Gmina G., zaskarżając je w całości oraz wnosząc o jego zmianę poprzez dokonanie zmiany oznaczenia lokalu objętego księgą wieczystą numer (...) poprzez dodanie pomieszczenia przynależnego - pomieszczenia nr 7 o powierzchni 17,15 m ² oraz o zmianę w dziale I-Sp księgi wieczystej (...) wielkości udziałów w częściach wspólnych budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu, związanych z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) ze (...) na (...).

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono naruszenie:

-

art. 626 ⁹ KPC poprzez nieuzasadnione oddalenie wniosku o wpis pomimo braku przeszkód do jego dokonania;

-

art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że pomieszczenie nr 7 nie mogło być samodzielnym przedmiotem obrotu;

-

art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy przedmiotowe pomieszczenie zostało przez Wnioskodawców nabyte celem poprawienia warunków zagospodarowania należącego do nich lokalu niemieszkalnego.

W uzasadnieniu apelacji skarżący podniósł, że jak wynika wprost z § 2 lit. b aktu notarialnego Repertorium A numer (...) - umowy sprzedaży, strony przedłożyły i okazały zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty (...) z dnia 24 kwietnia 2017 r. o samodzielności lokalu użytkowego nr (...) w G. przy ul. (...) wraz z pomieszczeniem przynależnym o powierzchni użytkowej nr 17,15 m ². Przedmiotowe pomieszczenie nr 7 stało się pomieszczeniem przynależnym do lokalu nr (...) dopiero w chwili zawarcia umowy sprzedaży, a przedtem stanowiło ono przedmiot odrębnej własności Gminy G.. Skarżący nie zgodził się z Sądem I instancji, że pomieszczenie nr 7 nie mogło być przedmiotem sprzedaży. Pomieszczenie to stanowiło własności Gminy G. i nie należało do części wspólnych budynku. W konsekwencji, Gmina G. jako właściciel tego pomieszczenia, mogła zbyć je na rzecz Wnioskodawców, celem przyłączenia go do lokalu nabywców jako pomieszczenie do niego przynależne. Przedmiotowe pomieszczenie zostało wnioskodawcom sprzedane w celu poprawienia warunków użytkowania posiadanego przez nich lokalu, zgodnie z art. 36 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy, czyniąc je integralną częścią niniejszego uzasadnienia, a w konsekwencji również podstawą swojego rozstrzygnięcia. Zdaniem Sądu Odwoławczego, Sąd pierwszej instancji dokonał też trafnej oceny prawnej wniosku uznając go za niezasadny.

Przed odniesieniem się do zarzutów apelacji należy wskazać, że specyfiką postępowania wieczystoksięgowego jest ograniczona - do zakresu wynikającego z art. 626 ⁸ § 2 k.p.c. - kognicja sądu orzekającego o wpisie, w obu instancjach. Oznacza to, że kontrola zaskarżonego orzeczenia dokonywana przez sąd drugiej instancji na skutek wniesionej apelacji powinna być ograniczona tylko do tego, czy w świetle dokumentów załączonych do wniosku i którymi dysponował sąd pierwszej instancji, była podstawa do dokonania bądź odmowy wpisu, zgodnie z wnioskiem o wpis.

Sąd Okręgowy zważył, że wnioskodawcy M. i S. małżonkowie B., będący właścicielami lokalu niemieszkalnego nr (...), położonego przy ul. (...) w G. zawarli z Gminą G. w dniu 12 czerwca 2017 r. umowę sprzedaży i oddania w użytkowanie wieczyste, której przedmiotem było pomieszczenie nr 7, niestanowiące samodzielnego lokalu oraz udział w częściach wspólnych budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu wynoszący (...). Wobec zawarcia powyższej umowy złożono wniosek o „zmianę w dziale I Kw nr (...) oznaczenia lokalu poprzez dopisanie pomieszczenia nr 7 o powierzchni 17,15 m ² jako pomieszczenia przynależnego oraz o zmianę w dziale I-Sp Kw nr (...)/ i w dziale II Kw nr (...) udziałów w częściach wspólnych budynku i prawie wieczystego użytkowania działki związanych z własnością lokalu niemieszkalnego nr (...) z (...) na (...) części”.

Na podstawie dokumentów dołączonych do powyższego wniosku (k.38-42) Sąd Okręgowy ustalił dodatkowo, że w nieruchomości przy ul. (...) w G. liczba wszystkich wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali nie jest większa niż 7.

W tych okolicznościach uznać należy, że zawarcie umowy sprzedaży pomieszczenia nr 7 wraz z udziałami w częściach wspólnych budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu musi być poprzedzone uzyskaniem zgody pozostałych współwłaścicieli na zamianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

W myśl bowiem art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r . o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. 2018.716 – dalej jako u.w.l.), czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną, obejmujące m.in. zmianę wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, wymagają, zgody większości właścicieli lokali (art. 23 u.w.l.) lub zgody wszystkich właścicieli, jeżeli przepis szczególny tak stanowi.

Sąd Okręgowy zauważa, że zamierzona sprzedaż niesamodzielnego lokalu nr (...) na rzecz właścicieli lokalu nr (...) musi pociągnąć za sobą zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, w której znajdują się oba te lokale. Udział w nieruchomości wspólnej przypadający na niesamodzielny lokal - pomieszczenie nr 7 wynosi (...), a zatem o tyle po sprzedaży zmniejszy się udział w nieruchomości wspólnej Gminy G., a zwiększy udział właścicieli lokalu nr (...), którzy nabędą to pomieszczenie. Dokonanie takiej zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej należy kwalifikować, jako czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Zgodnie z art. 19 u.w.l. jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Czynności zwykłego zarządu to załatwianie bieżących spraw związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i jej administracją. Do dokonania tych czynności potrzebna jest zgoda większości właścicieli lokali (art. 201 zd. 1 k.c.), obliczanej - stosownie do art. 204 k.c. - według wielkości udziałów. W braku zgody każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności (art. 201 zd. 2 k.c.). W sytuacji, gdy większość postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu, każdy z pozostałych właścicieli lokali może się zwrócić o rozstrzygnięcie do sądu (art. 202 k.c.). Natomiast czynność wykraczająca poza bieżącą administrację nieruchomością wspólną stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali. W przypadku jej braku współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli lokali (art. 199 k.c.).

W ocenie Sądu Okręgowego zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, która niewątpliwie nastąpi, gdy zostanie zrealizowana zamierzona sprzedaż pomieszczenia nr 7, ma charakter czynności przekraczającej zwykły zarząd.

Jak już wyżej wskazano, w nieruchomości przy ul. (...) w G. liczba wszystkich lokali nie jest większa niż 7, zatem - zgodnie z art. 19 u.w.l. - do zarządu nieruchomością wspólną należy stosować przepisy kodeksy cywilnego o współwłasności. Z art. 199 k.c. wynika zaś, że czynności przekraczającej zwykły zarząd można dokonać tylko za zgodą wszystkich współwłaścicieli.

Podkreślić należy, że nie ma racjonalnych podstaw, aby w przypadku tzw. małych wspólnot zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej miała być traktowana inaczej niż w przypadku nieruchomości, w których wyodrębniono więcej niż 7 lokali. Powyższy, godny aprobaty pogląd został wyrażony przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 lipca 2013 r., IV CSK 731/12 i Sąd Okręgowy w pełni go podziela.

W tym stanie rzeczy nietrafny jest zarzut naruszenia przepisu art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r . o własności lokali (tekst jednolity Dz.U.2018.716), który stanowi, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Transakcja dotycząca niesamodzielnego pomieszczenia nr 7, z którym wiąże się udział w nieruchomości wspólnej, a które ma być przyłączone do lokalu stanowiącego własność właścicieli lokalu nr (...), w celu uzyskania statusu pomieszczenia przynależnego (części składowej tego lokalu) musi być przeprowadzona według zasad określonych w przepisach kodeksu cywilnego oraz ustawy o własności lokali.

Z tych samych przyczyn za niezasadny należało uznać zarzut naruszenia art. 37 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U.2018.121) nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.

Część nieruchomości będąca niesamodzielnym pomieszczeniem nr 7 może być zbyta w drodze bezprzetargowej w celu poprawy warunków zagospodarowania lokalu nr (...), jednakże musi to nastąpić według wyżej określonych zasad, przewidzianych dla dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

W konsekwencji powyższych rozważań stwierdzić należy, że w świetle dokumentów załączonych do wniosku nie istniała podstawa do dokonania wnioskowanego wpisu. Sąd Rejonowy prawidłowo zatem zastosował art. 626 ⁹ k.p.c., a tym samym zarzut jego naruszenia jest chybiony.

Argumentując jak powyżej Sąd drugiej instancji oddalił bezzasadną apelację, o czym - na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. - orzekł w punkcie 1 sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 520 § 1 k.p.c. Sprawy wieczystoksięgowe należą do trybu nieprocesowego, zatem w przedmiocie kosztów mają w nim zastosowanie przepisy kodeksu postępowania cywilnego, zawarte w art. 520 k.p.c., które ustanawiają zasady odmienne niż obowiązujące w procesie i egzekucji. Podstawową zasadą jest ponoszenie przez każdego z uczestników kosztów postępowania związanych z jego udziałem w sprawie (art. 520 § 1 k.p.c.). Ta zasada ma zastosowanie również w niniejszym wypadku, wobec braku przesłanek zastosowania zasad szczególnych, o których mowa w art. 520 § 2 i 3 k.p.c. Z istoty postępowania wieczystoksięgowego wynika bowiem, że nie występuje w nim kolizja interesów uczestników postępowania. Jest to bowiem postępowanie rejestrowe, nie ma w nim możliwości rozstrzygania sporów o własność, czy inne prawa ( vide: postanowienie Sądu Najwyższego z 27 lipca 2010 r., II Cz 54/10; postanowienie Sądu Najwyższego z 5 grudnia 2012 r., I CZ 148/12; postanowienie Sądu Najwyższego z 17 grudnia 2013 r., II CSK 297/13).

SSO Sławomir Krajewski SSO Marzenna Ernest SSO Agnieszka Tarasiuk-Tkaczuk

Sygn. akt II Ca 203/18, II Ca 204/18

ZARZĄDZENIE

1.  Odnotować.

2.  Doręczyć odpis postanowienia z uzasadnieniem – zgodnie z wnioskiem.

3.  Po dołączeniu zwr. potw. odbioru zwrócić akta kw Sądowi Rejonowemu.

SSO Agnieszka Tarasiuk-Tkaczuk