Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Szczecinie

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 16 sierpnia 2016 r. powódka Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanych R. K. i Z. K. solidarnie kwoty 2.295 zł 5 gr wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty. Jako podstawę faktyczną powództwa wskazano obowiązek pozwanych jako właścicieli lokalu mieszkalnego zapłaty należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz fundusz remontowy za okres od dnia 1 stycznia 2015 r. do dnia 30 czerwca 2016 r. oraz z tytułu rozliczenia mediów za II półrocze 2015 r.

Wyrokiem z dnia 20 października 2017 r., sygn. akt II C 191/17, Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie II Wydział Cywilny po rozpoznaniu sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. przeciwko R. K. i Z. K. o zapłatę:

- w punkcie 1 zasądził od pozwanych R. K. i Z. K. solidarnie na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. kwotę 2.196 zł 55 gr wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 19 sierpnia 2016r. do dnia zapłaty,

- punkcie 2 w pozostałej części postępowanie umorzył,

- w punkcie 3 zasądził od pozwanych od R. K. i Z. K. solidarnie na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. kwotę 1.279 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podstawę wyroku Sądu Rejonowego stanowiły następujące ustalenia faktyczne.

Pozwani R. K. i Z. K. są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w S.. Na tej podstawie pozwani są członkami powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S., która jest tzw. „dużą wspólnotą”. Wspólnotę tworzą obecnie właściciele wyodrębnionych lokali oraz Gmina M. S. jako właściciel lokali niewyodrębnionych w udziale (...) w nieruchomości wspólnej. (...) nieruchomością wspólną zostało powierzone (...) sp. z o.o., który jest tym samym uprawniony do pobierania i windykacji należnych od właścicieli wpłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz funduszu remontowego.

Pozwani R. K. i Z. K. posiadają udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...). W związku z powyższym, zobowiązani są m.in. do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem ich lokalu, do uczestniczenia w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, oraz do uiszczania opłat na fundusz remontowy, stosownie do wysokości ich udziału w nieruchomości wspólnej.

W dniu 15 kwietnia 2014 r. Prezydent Miasta S. P. K. udzielił D. Zarządu (...) w S. M. P. pełnomocnictwa m.in. do składania oświadczeń woli w zakresie gospodarki nieruchomościami Gminy M. S., w tym m.in. do składania oświadczeń woli w zakresie przewidzianym ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali we wspólnotach mieszkaniowych budynków położonych na terenie Miasta S., z wyłączeniem wspólnot zarządzanych przez (...) spółkę z o.o. i (...) spółkę z o.o.

Tego samego dnia, tj. 15 kwietnia 2014 r., na podstawie wyżej wskazanego pełnomocnictwa Prezydenta Miasta S., D. Zarządu (...) w S. M. P. udzielił M. B. (1) pełnomocnictwa substytucyjnego do składania oświadczeń woli w zakresie przewidzianym ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali we wspólnotach mieszkaniowych budynków położonych na terenie Miasta S. z wyłączeniem wspólnot zarządzanych przez (...) spółkę z o.o. i (...) spółkę z o.o. w zakresie m.in. przyjmowania sprawozdania z działalności zarządu nieruchomością wspólną, przyjmowania planu gospodarczego, ustalenia zaliczki i wynagrodzenia dla zarządu nieruchomością wspólną oraz ustalenia zaliczki na fundusz remontowy.

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S. podjęła uchwały, w których ustaliła wysokość zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy- były to uchwały nr 2/2015 z dnia 20 marca 2015 roku oraz nr (...) z dnia 9 marca 2016 roku. Wysokość miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ustalono w tych uchwałach na kwotę 2,40 zł za (...) udziału w nieruchomości wspólnej, zaś wysokość miesięcznej zaliczki na fundusz remontowy ustalono na kwotę 1,84 zł za (...) udziału w nieruchomości wspólnej. Ustalone w ww. uchwałach wysokości zaliczek obowiązują od 1 stycznia 2015 roku. Miały one obowiązywać do czasu ustalenia przez Wspólnotę Mieszkaniową nowej wysokości zaliczek.

Pozwani R. i Z. K. brali udział w głosowaniu nad uchwałą nr 2/2015 z dnia 20 marca 2015 roku, wstrzymując się od głosu. Nad uchwałą nr 2/2016 z dnia 9 marca 2016 roku pozwani nie zagłosowali. Przy głosowaniu nad w/w uchwałami Gminę M. S. reprezentował pełnomocnik w osobie M. B. (1), która głosowała „za” podjęciem w/w uchwał. Na zebraniu w dniu 20 marca 2015 roku M. B. (1) przedłożyła do wglądu oryginał udzielonego jej pełnomocnictwa oraz w imieniu Gminy M. S. głosowała „za” przyjęciem uchwały. Ostatecznie zarówno uchwała nr 2/2015 z dnia 20 marca 2015 roku jak i uchwała nr 2/2016 z dnia 9 marca 2016 roku zostały podjęte większością głosów. Uchwałą nr 1/2016 z dnia 9 marca 2016 roku zarząd wspólnoty uzyskał absolutorium za rok 2015. Pozwani w głosowaniu nad tą uchwałą nie brali udziału.

Pozwani nie występowali z powództwem o uchylenie ani uchwały nr 2/2015 z dnia 20 marca 2015 roku, ani uchwały nr 2/2016 z dnia 9 marca 2016 roku. Nie występowali też o stwierdzenie nieistnienia tych uchwał.

Pozwani na zebraniach powodowej Wspólnoty podnosili, że pełnomocnictwo udzielone M. B. (1) przez D. Zarządu (...) w S. M. P. nie umocowuje jej do głosowania na zebraniach powodowej Wspólnoty m.in. nad uchwałami w sprawie ustalenia wysokości zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy, gdyż pełnomocnik została umocowana jedynie do głosowania nad uchwałami dotyczącymi czynności nie przekraczających zakresu zwykłego zarządu.

Pozwani R. K. i Z. K. od stycznia 2015 r. zaprzestali uiszczania opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy.

Zaległość pozwanych opiewa na kwotę 2.060,64 złotych z tytułu zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym na fundusz remontowy, za okres od dnia 1 stycznia 2015 roku do dnia 30 czerwca 2016 roku.

Na sumę zadłużenia składają się następujące kwoty: 343,44 złotych (niedopłata zaliczki 3 x 114,48 złotych za okres styczeń - marzec 2015 roku), 116,34 złotych (niedopłata zaliczki za kwiecień 2015 roku), 112,62 złotych (niedopłata zaliczki za maj 2015 roku), 1.488,24 złotych (niedopłata zaliczki 13 x 114,48 złotych za okres czerwiec 2015 roku - czerwiec 2016 roku).

Miesięczna zaliczka za lokal pozwanych w okresie objętym żądanie pozwu wynosiła bowiem 114,48 złotych ((2,40 zł + 1,84 zł) x 27).

W związku z opóźnieniem w regulowaniu przysługujących powódce należności, pozwani zobowiązani są również do zapłaty skapitalizowanych odsetek ustawowych w kwocie 135,91 złotych za opóźnienie w zapłacie zaliczek za okres od 1 stycznia 2015 r. do 30 czerwca 2016 r.

Pismem z dnia 23 czerwca 2016 r. powódka Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S. wezwała pozwanych R. i Z. K. do zapłaty zaległości z tytułu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy za okres od stycznia 2015 r. do czerwca 2016 r. oraz rozliczenia mediów za II półrocze 2015 r. w łącznej kwocie 2.178,61 zł w terminie 7 dni, z zagrożeniem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

W reakcji na powyższe wezwanie, pozwani zażądali przedłożenia im dokumentów uzasadniających żądanie zapłaty oraz wysokość żądanych kwot.

Ostatecznie, mimo wezwania, pozwani nie uregulowali zadłużenia wobec powódki.

Pozwani R. K. i Z. K. obecnie nie uiszczają zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy.

W tak powyżej ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał powództwo za uzasadnione w całości.

Sąd I instancji zaznaczył na wstępie rozważań prawnych, że w przedmiotowej sprawie, po ostatecznej modyfikacji żądania pozwu, powódka Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S. domagała zasądzenia od pozwanych R. K. i Z. K. solidarnie kwoty 2.196 zł 55 gr wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia wniesienia powództwa.

Jako podstawę prawną roszczenia powódki Sąd I instancji wskazał przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 roku, Nr 80, poz. 903 ze zm. (zwanej dalej u.w.l. - art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 14 ust. 1, art. 15 ust. 1 ustawy.

W rozpoznawanej sprawie bezspornym było w ocenie Sądu Rejonowego, że pozwani R. K. i Z. K. są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w S. i członkami powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S.. Pozwani posiadają udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...). Pozwani w tym procesie zasadniczo nie kwestionowali samego obowiązku uiszczania na rzecz powódki zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej. Pozwani twierdzili natomiast, że nie uiszczają swoich należności względnie powódki, albowiem uchwały powodowej Wspólnoty nr (...) z dnia 20 marca 2015 roku oraz nr (...) z dnia 9 marca 2016 r. w sprawie ustalenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy, na których powódka opiera swoje roszczenie o zapłatę zaliczek, są uchwałami nieistniejącymi. Oprócz tego pozwani zakwestionowali istnienie roszczenia powódki z tytułu rozliczenia mediów za II półrocze 2015 r., jednak z uwagi na to, że roszczenie o zapłatę z tego tytułu kwoty 98,50 zł zostało przez powódkę ostatecznie cofnięte wraz ze zrzeczeniem się roszczenia w tym zakresie, tą kwestią także Sąd Rejonowy już się nie zajmował.

Sąd I instancji wskazał, że uzasadniając podniesiony zarzut nieistnienia uchwał, pozwani wywodzili, że pełnomocnictwo udzielone przez Prezydenta P. D. Zarządu (...), a następnie udzielone przez M. P. na jego podstawie pełnomocnictwo M. B. (1) wskazuje, że M. B. (1) na zebraniu w dniu 20 marca 2015 r. była umocowana jedynie do wykonywania czynności zwykłego zarządu i nie miała umocowania do głosowania nad uchwałami 2/2015 i 2/2016, gdyż pełnomocnictwo, którego udzielił Prezydent P. K. M. P. jest pełnomocnictwem ogólnym i tylko taki zakres pełnomocnictwa M. P. mógł przenieść na M. B. (1). Pozwani twierdzili w tym procesie, że większościowy udziałowiec w powodowej Wspólnocie- Gmina M. S. nie przedłożyła zatem właściwych pełnomocnictw, w związku z czym uchwały podejmowane na zebraniach powodowej Wspólnoty nie uzyskały wymaganego quorum głosów, a tym samym są nieistniejące. Sąd Rejonowy ustalił, że pozwani nie występowali z powództwem o uchylenie uchwał powodowej Wspólnoty nr (...) z dnia 20 marca 2015 roku i nr (...) z dnia 9 marca 2016 roku, opartym na art. 25 ust. 1 u.w.l., jednakże zaznaczył, że w licznych orzeczeniach Sąd Najwyższy uznał za nietrafny zarzut, iżby ustalenie nieistnienia uchwały możliwe było tylko w drodze zaskarżenia uchwały, bądź odrębnego powództwa o ustalenie nieważności uchwały opartego na treści art. 189 k.p.c. Również w uzasadnieniu do wyroku z dnia 29.10.2013 r. w sprawie IV Ca 394/13 Sąd Okręgowy w Radomiu wyraził pogląd, że każda osoba mająca w tym interes, może w dowolnym czasie wystąpić do Sądu z powództwem o ustalenie nieistnienia albo nieważności uchwały bądź też zgłosić zarzut nieistnienia lub nieważności uchwały w innym postępowaniu sądowym (por. także R. Strzelczyk, A. Turlej, Własność lokali, Komentarz C.H. Beck 2007, str. 442). Sąd Rejonowy przyjął, że jeżeli w rzeczywistości uchwała nie została podjęta, to nie sposób mówić o niej, że jest skuteczna czy bezskuteczna; uchwała w takim przypadku po prostu nie istnieje. W takim wypadku możliwe byłoby wytoczenie powództwa o ustalenie, że uchwała nie istnieje (art. 189 k.c.) lub obrona przed jej skutkami przez podniesienie w konkretnej sprawie zarzutu jej nieistnienia (por. Komentarz Adama Stefaniaka do Prawa Spółdzielczego, LEX).

Podzielając w całości przytoczone stanowiska wyrażane w doktrynie oraz orzecznictwie, Sąd Rejonowy doszedł do wniosku, że dopuszczalnym było co do zasady podniesienie w niniejszej sprawie zarzutu nieistnienia uchwał, mających stanowić podstawę faktyczną dochodzonego roszczenia. Pozwani mogli w niniejszej sprawie zatem skutecznie podnieść zarzut nieistnienia uchwał nr 2/2015 z dnia 20 marca 2015 roku i nr (...) z dnia 9 marca 2016 roku powodowej Wspólnoty.

W ocenie Sądu Rejonowego, uchwały nr 2/2015 z dnia 20 marca 2015 roku i nr (...) z dnia 9 marca 2016 roku powodowej Wspólnoty w sprawie ustalenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz fundusz remontowy istnieją. Podniesiony przez pozwanych zarzut ich nieistnienia w realiach rozpoznawanej sprawy okazał się zdaniem Sądu Rejonowego bezzasadny.

Dalej Sąd Rejonowy podniósł, że określenie „uchwała nieistniejąca” nie jest pojęciem ustawowym, lecz określeniem, którym posługuje się doktryna i które przejęło także orzecznictwo. Podkreśla się przy tym zgodnie, że dotyczy ono szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Panuje zgoda co do tego, że przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 1972 roku, II Cr 171/72, OSNC 1973, nr 7 - 8, poz. 135, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1992 roku, I CRN 38/92, OSNC 1993, nr 3, poz. 45; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 1999 r., II CKN 804/ 98, OSNC 1999, nr 10, poz. 171, czy uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1994 r., III CZP 81/94, OSNC 1994, nr 12, poz. 241).

W ocenie Sądu Rejonowego, uchwały nr 2/2015 z dnia 20 marca 2015 roku oraz nr (...) z dnia 9 marca 2016 r. w sprawie ustalenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy, na podstawie których powódka opiera swoje roszczenie istnieją, bowiem zostały podjęte wymaganą większością głosów. Nad obiema uchwałami zagłosował bowiem skutecznie- za ich podjęciem- większościowy udziałowiec w powodowej Wspólnocie, czyli Gmina M. S.. Wbrew bowiem twierdzeniom pozwanych w tym zakresie, w głosowaniach nad tymi uchwałami Gmina M. S. była reprezentowana przez należycie umocowanego pełnomocnika- M. B. (1).

Jak wskazał Sad Rejonowy, z ustaleń faktycznych poczynionych w sprawie wynika, że w dniu 15 kwietnia 2014 r. Prezydent Miasta S. P. K. udzielił D. Zarządu (...) w S. M. P. pełnomocnictwa m.in. do składania oświadczeń woli w zakresie gospodarki nieruchomościami Gminy M. S., w tym m.in. do składania oświadczeń woli w zakresie przewidzianym ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali we wspólnotach mieszkaniowych budynków położonych na terenie Miasta S., z wyłączeniem wspólnot zarządzanych przez (...) spółkę z o.o. i (...) spółkę z o.o. Dalej tego samego dnia, tj. 15 kwietnia 2014 r., na podstawie wyżej wskazanego pełnomocnictwa Prezydenta Miasta S., D. Zarządu (...) w S. M. P. udzielił M. B. (1) pełnomocnictwa substytucyjnego do składania oświadczeń woli w zakresie przewidzianym ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali we wspólnotach mieszkaniowych budynków położonych na terenie Miasta S. z wyłączeniem wspólnot zarządzanych przez (...) spółkę z o.o. i (...) spółkę z o.o. w zakresie m.in. przyjmowania sprawozdania z działalności zarządu nieruchomością wspólną, przyjmowania planu gospodarczego, ustalenia zaliczki i wynagrodzenia dla zarządu nieruchomością wspólną oraz ustalenia zaliczki na fundusz remontowy.

Sąd Rejonowy wskazał, że aby głosować na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej, nie trzeba być na nich osobiście obecnym. Podejmowanie decyzji (głosowanie) można powierzyć pełnomocnikowi. Kodeks cywilny rozróżnia dwa rodzaje pełnomocnictwa: pełnomocnictwo ogólne i pełnomocnictwo szczególne. Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Udzielenie pełnomocnictwa w każdym przypadku wymaga określenia przez mocodawcę objętego nim zakresu umocowania. Zakres umocowania zależy więc przede wszystkim od woli mocodawcy. Pełnomocnictwo rodzajowe obejmuje umocowanie do określonego rodzaju czynności prawnych. Zakres umocowania obejmuje dokonywanie w imieniu mocodawcy czynności należących do określonej kategorii. Pełnomocnictwo rodzajowe może zostać udzielone zarówno do dokonania czynności prawnych określonego rodzaju przekraczających zakres zwykłego zarządu, jak i do pewnego rodzaju czynności zwykłego zarządu. Wystarczające wydaje się, by pełnomocnictwo takie określało rodzaj czynności.

Sąd I instancji wskazał, że przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego, natomiast w piśmiennictwie i judykaturze przyjmuje się, że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy. Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności, do jakich pełnomocnik został umocowany, natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności oraz jej przedmiot. Pełnomocnictwo rodzajowe obejmuje umocowanie do dokonywania czynności określonego rodzaju. W przeciwieństwie do pełnomocnictwa ogólnego, którego treść co do zasady nie określa „z góry” czynności prawnych, które mają być dokonane, pełnomocnictwo rodzajowe zakłada dokonywanie określonych czynności. Pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj (typ, grupę) na ogół powtarzalnych czynności prawnych, do których dokonywania umocowany został pełnomocnik, oraz przedmiot tych czynności (wyrok SN z 4 listopada 1998 r., II CKN 866/97, LexisNexis nr (...), OSN 1999, nr 3, poz. 66). Według Sądu Najwyższego, pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Jeżeli rodzaj czynności prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, do ustalenia rzeczywistej woli reprezentowanego mają zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli(art. 56 i 65 k.c.) (tak wyrok SN z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 866/97).

Sąd Rejonowy powołał się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00, wskazując, że pełnomocnictwo, które upoważnia do reprezentowania właściciela na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej z prawem głosu nad uchwałami, jest pełnomocnictwem rodzajowym, gdyż pełnomocnictwo ogólne nie wyodrębnia czynności prawnych. Ponadto pośrednio wskazuje, że pełnomocnik jest uprawniony do podejmowania czynności przekraczającej zwykły zarząd, takie decyzje we wspólnocie zapadają bowiem w formie uchwały. Dalej Sąd Rejonowy podniósł, że w orzecznictwie spotkać się można z orzeczeniami, które do pełnomocnictwa rodzajowego we wspólnocie mieszkaniowej wymagają wymienienia w treści pełnomocnictwa konkretnego zebrania właścicieli lokali i przewidzianego na nim porządku obrad (np. wspomniany wyrok Sądu Najwyższego z 15 października 2002 r., II CKN 1479/00). W ocenie Sądu Rejonowego rozpoznającego niniejszą sprawę, jest to zbyt daleko posunięte ograniczenie właścicieli, nie mniej jednak w świetle wyżej przytoczonych argumentów, nie ulega żadnych wątpliwości, że do reprezentowania właściciela lokalu przy podejmowaniu uchwał właścicieli lokali niezbędne jest pełnomocnictwo rodzajowe. Takim właśnie pełnomocnictwem w ocenie Sądu Rejonowego było pełnomocnictwo udzielone przez Prezydenta Miasta S. D. Zarządu (...) w S. M. P. w dniu 15 kwietnia 2014 r. W jego bowiem treści Prezydent Miasta S. wyraźnie udzielił D. pełnomocnictwa m.in. „do składania oświadczeń woli w zakresie gospodarki nieruchomościami Gminy M. S., w tym m.in. do składania oświadczeń woli w zakresie przewidzianym ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali we wspólnotach mieszkaniowych budynków położonych na terenie Miasta S.”. Pełnomocnictwo to zatem zawiera wyraźne umocowanie do dokonywania czynności określonego rodzaju i o określonym przedmiocie, a mianowicie do „składania oświadczeń woli w zakresie gospodarki nieruchomościami Gminy M. S., w tym m.in. do składania oświadczeń woli w zakresie przewidzianym ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”. Pełnomocnictwo to określa zatem typ i grupę czynności prawnych, do których dokonywania umocowany został pełnomocnik, oraz przedmiot tych czynności, tj. wszystkie wskazane w ustawie o własności lokali. Taki sam zakres pełnomocnictwa D. Zarządu (...) w S. M. P. przeniósł na M. B. (1), udzielając jej w dniu 15 kwietnia 2014 r. pełnomocnictwa substytucyjnego do składania oświadczeń woli w zakresie przewidzianym ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali we wspólnotach mieszkaniowych budynków położonych na terenie Miasta S.. Tutaj zakres ten został w pełnomocnictwie precyzyjnie określony, mianowicie wyraźnie wskazano w nim, że umocowanie obejmuje głosowanie nad uchwałami wspólnot w zakresie m.in. przyjmowania sprawozdania z działalności zarządu nieruchomością wspólną, przyjmowania planu gospodarczego, ustalenia zaliczki i wynagrodzenia dla zarządu nieruchomością wspólną oraz ustalenia zaliczki na fundusz remontowy.

Zdaniem Sądu Rejonowego, pełnomocnictwo rodzajowe udzielone przez Prezydenta Miasta S. M. P. w dostateczny sposób określało zakres czynności, do jakich dokonania pełnomocnik jest umocowany. Jak już wyżej wskazano, jego zakres można ustalić stosując reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli i zawarte w art. 56 i 65 k.c. Nie ulegało wątpliwości Sądu Rejonowego, że Prezydent Miasta S. udzielając pełnomocnictwa D. Zarządu (...) w S. do składania oświadczeń woli w zakresie przewidzianym ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, miał na myśli wszelkie, a nie tylko niektóre czynności, o jakich mowa w tej ustawie, w tym m.in. także głosowania nad uchwałami w sprawie ustalenia zaliczki i wynagrodzenia dla zarządu nieruchomością wspólną oraz ustalenia zaliczki na fundusz remontowy. Czynności te zostały już wprost wymienione w pełnomocnictwie, którego udzielił D. Zarządu (...) w S. M. B. (1). Sąd Rejonowy wskazał, że znane jest mu prezentowane w doktrynie stanowisko, że wadliwe jest pełnomocnictwo zawierające ogólny zapis, że pełnomocnik upoważniony jest do podejmowania wszelkich uchwał danej wspólnoty mieszkaniowej lub wszystkich uchwał, jakie podejmowane będą na danym zebraniu właścicieli lokali. Również w orzecznictwie Sądu Najwyższego prezentowany jest pogląd, że pełnomocnictwa nie wymieniające konkretnego zebrania właścicieli lokali i przewidzianego na nim porządku obrad nie spełniają wymogu pełnomocnictw rodzajowych (vide uzasadnienie wspomnianego już wyroku SN z dnia 15.10.2002 r., II CKN 1479/00, LEX nr 75271). Niemniej jednak, Sąd Rejonowy zauważył, że w przypadku takiego podmiotu, jakim jest Gmina M. S., który posiada większościowy udział w częściach wspólnych nieruchomości wchodzących w skład bardzo wielu (...) wspólnot mieszkaniowych, założenie, że każdorazowo w pełnomocnictwie winno być wskazane konkretne zebranie danej wspólnoty oraz przedmiot uchwały, nad którą pełnomocnik ma głosować, doprowadziłoby do swoistego paraliżu decyzyjnego. Każdorazowo bowiem Prezydent musiałby udzielać D. Zarządu (...) pełnomocnictwa ze wskazaniem, w której wspólnocie mieszkaniowej, na jakim zebraniu i w jakiej sprawie pełnomocnik może zagłosować. Następnie zaś D. musiałby udzielać takiego pełnomocnictwa pracownikowi, który uda się na zebranie konkretnej wspólnoty. Takie założenie możliwe jest wyłącznie w teorii, a w praktyce jest niewykonalne i zdaniem Sądu Rejonowego zbędne. Skoro Prezydent udziela pełnomocnictwa do „składania oświadczeń woli w zakresie przewidzianym ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali” to chodzi tu o wszelkie czynności objęte tą ustawą i nie ma potrzeby ich precyzyjnego wymieniania, albowiem ich wachlarz jest niezwykle szeroki.

Jak zaznaczył Sąd I instancji, z całą pewnością nie nastręcza trudności udzielenie pełnomocnictwa przez jednego z właścicieli lokalu innemu właścicielowi, ze wskazaniem, że na konkretnym zebraniu ma zagłosować nad konkretną uchwałą. W przypadku jednak, gdy Prezydent Miasta S. miałby tak postępować w przypadku dużej ilości (...) wspólnot z udziałem we własności lokali Gminy M. S., byłoby to działanie niezwykle trudne do zrealizowania, a nadto nieracjonalne. Skoro bowiem można udzielić pełnomocnictwa rodzajowego do dokonania czynności określonego rodzaju, ze wskazaniem ich zakresu, czyli „przewidzianego ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”, takie pełnomocnictwo w ocenie Sądu Rejonowego należy uznać za niewadliwe pełnomocnictwo rodzajowe, umożliwiające przeniesienie tożsamego zakresu pełnomocnictwa na innego pełnomocnika.

W realiach zatem rozpoznawanej sprawy Sąd Rejonowy stwierdził, że głosująca nad uchwałami nr 2/2015 z dnia 20 marca 2015 roku oraz nr (...) z dnia 9 marca 2016 r. w sprawie ustalenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy M. B. (1) była należycie umocowana do głosowania nad uchwałami w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Tym samym w ocenie Sądu Rejonowego, uchwały te zostały podjęte głosami reprezentującymi większość udziałów, co oznacza, że podjęto je bez naruszenia ustawowego wymogu większości głosów liczonej według większości udziałów, tj. zgodnie art. 23 ust. 2 u.w.l. i nie są uchwałami, którym skutecznie można postawić zarzut ich nieistnienia. Konkludując Sąd I instancji stwierdził, że ustalone w nich wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy były w okresie, którym jest objęte żądanie pozwu, tj. od 1 stycznia 2015 r. do 30 czerwca 2016 r. w powodowej Wspólnocie obowiązujące. Pozwani powinni zatem uiszczać na rzecz powodowej Wspólnoty zaliczki w tych wysokościach, czego bezspornie nie czynili. Jak ustalił Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie na podstawie przedłożonych przez powódkę rozliczeń i dokumentacji księgowej, zaległość pozwanych w związku z nieuiszczeniem w/w zaliczek za okres od dnia 1 stycznia 2015 roku do dnia 30 czerwca 2016 roku opiewa na kwotę 2.060,64 złotych. Na sumę zadłużenia składają się następujące kwoty: 343,44 złotych (niedopłata zaliczki 3 x 114,48 złotych za okres styczeń - marzec 2015 roku), 116,34 złotych (niedopłata zaliczki za kwiecień 2015 roku), 112,62 złotych (niedopłata zaliczki za maj 2015 roku), 1.488,24 złotych (niedopłata zaliczki 13 x 114,48 złotych za okres czerwiec 2015 roku - czerwiec 2016 roku). W związku z opóźnieniem w regulowaniu przysługujących powódce należności, pozwani zobowiązani są również do zapłaty skapitalizowanych odsetek ustawowych w kwocie 135,91 złotych. Łącznie daje to kwotę żądaną przez powódkę, tj. kwotę 2.196,55 zł. Stąd też Sąd Rejonowy w całości uwzględnił żądanie pozwu i w punkcie I wyroku zasądził od pozwanych R. K. i Z. K. solidarnie na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. kwotę 2.196,55 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 19 sierpnia 2016r. do dnia zapłaty. Orzeczenie w przedmiocie odsetek za opóźnienie od zasądzonej kwoty Sąd uzasadnił art. 455 k.c. oraz art. 481 § 1 i 2 k.c. Odsetki od dochodzonej pozwem kwoty Sąd Rejonowy zasądził, zgodnie z żądaniem pozwu, od dnia jego wniesienia, albowiem pozwani w myśl zapisów art. 15 ust. 1 u.w.l., winni uiszczać zaliczki na pokrycie kosztów zarządu z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Ponadto zaś powódka uprzednio wzywała pozwanych do zapłaty pismem z dnia 23 czerwca 2016 r.

W związku z oświadczeniem strony powodowej o cofnięciu pozwu o zapłatę co do kwoty 98,50 zł i zrzeczenia się roszczenia w tym zakresie przez powódkę, Sąd Rejonowy na podstawie art. 203 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 355 k.p.c. w punkcie II wyroku umorzył postępowanie w tym zakresie, nie widząc przeszkód co do takiego rozstrzygnięcia o których mowa w art. 203 § 4 k.p.c.

Sąd Rejonowy wskazał, że orzeczenie o kosztach procesu, zawarte w punkcie III sentencji wyroku, znajduje podstawę w treści art. 100 zd. 1. k.p.c.

Apelację od wyroku Sądu Rejonowego wnieśli pozwani R. K. i Z. K., zaskarżając wyrok w części, to jest w zakresie punktu 1 i punktu 3 wyroku.

Pozwani podnieśli naruszenie przez Sąd Rejonowy przepisów prawa procesowego, to jest:

1)  art. 233 § 1 k.p.c. mający istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia w sprawie, co doprowadziło do błędnych ustaleń faktycznych Sądu Rejonowego z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, a mianowicie:

⚫

sprzeczność istotnych ustaleń faktycznych z treścią zgromadzonego materiału dowodowego poprzez stwierdzenie, że w dniu 15 kwietnia 2014 r. Prezydent Miasta S. P. K. udzielił D. Zarządu (...) w S. M. P. pełnomocnictwa między innymi do składania oświadczeń woli w zakresie gospodarki nieruchomościami Gminy M. S., podczas gdy w dniu 15 kwietnia 2014 r. Prezydent Miasta S. P. K. udzielił D. Zarządu (...) w S. M. P. pełnomocnictwa do reprezentowania oraz składania oświadczeń woli w imieniu Gminy M. S. w granicach zwykłego zarządu mieniem miasta (…),

⚫

błąd w ustaleniach faktycznych polegający na ustaleniu, że D. (...) w S. taki sam zakres pełnomocnictwa (także do głosowania nad uchwałami w sprawie ustalenia zaliczki i wynagrodzenia dla zarządu nieruchomością wspólną oraz ustalenia zaliczki na fundusz remontowy) przeniósł na M. B. (1), udzielając jej w dniu 15 kwietnia 2014 r. pełnomocnictwa substytucyjnego, podczas gdy D. (...) w S. nie przeniósł na M. B. (1) takiego zakresu pełnomocnictwa, gdyż sam nie posiadał takiego umocowania,

⚫

błąd w ustaleniach faktycznych polegający na ustaleniu, że ostatecznie zarówno uchwała numer (...) z dnia 20 marca 2015 r. jak i uchwała numer (...) z dnia 9 marca 2016 r. zostały podjęte większością głosów, podczas, gdy uchwały te nie zostały podjęte większością głosów,

⚫

błąd w ustaleniach faktycznych polegający na ustaleniu, że zarzut nieistnienia uchwał powodowej Wspólnoty numer (...) z dnia 20 marca 2015 r. i numer (...) z dnia 9 marca 2016 r. okazał się bezzasadny, podczas gdy zarzut ten jest zasadny, gdyż te uchwały nie istnieją,

⚫

błąd w ustaleniach faktycznych polegający na stwierdzeniu, że wiarygodności i mocy dowodowej dokumentów będących podstawą ustaleń faktycznych żadna ze stron nie kwestionowała, podczas gdy pozwani w pismach procesowych kwestionowali wiarygodność i moc dowodową niektórych dokumentów, na których Sąd oparł swoje ustalenia,

⚫

błąd w ustaleniach faktycznych polegający na stwierdzeniu, że na zebraniu w dniu 20 marca 2015 r. M. B. (1) w imieniu Gminy M. S. głosowała „za” przyjęciem uchwały,

⚫

błąd w ustaleniach faktycznych polegający na stwierdzeniu, że zeznania świadków A. Z. (1) i M. B. (1) jako spójne, logiczne i korespondujące zarówno wzajemnie ze sobą jak i z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie, są w całości wiarygodne, podczas gdy zeznania te wcale nie są spójne, logiczne i nie korespondują ze sobą,

2)  art. 328 § 2 k.p.c. polegające na:

⚫

stwierdzeniu, że pozwani starali się uwypuklić korzystne dla siebie okoliczności, jednocześnie tuszując te niedogodne, przy czym Sad wyraźnie nie skonkretyzował jakie to okoliczności w ocenie Sądu pozwani starali się uwypuklić, a jakie tuszowali,

⚫

brak precyzyjnego wskazania w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku w jakim zakresie Sąd dał wiarę zeznaniom pozwanych, a w jakim odmówił im wiarygodności i z jakich przyczyn.

Nadto pozwani zarzucili Sądowi Rejonowemu naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest:

1)  art. 65 § 1 k.c. i reguł interpretacyjnych obowiązujących przy tłumaczeniu oświadczeń woli poprzez błędną wykładnię jednostronnego oświadczenia woli Prezydenta Miasta S. w pełnomocnictwie z dnia 15 kwietnia 2014 r. udzielonym D. (...) w S.,

2)  art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że uchwały numer (...) z dnia 20 marca 2015 r. i numer (...) z dnia 9 marca 2016 r. powodowej Wspólnoty zostały podjęte wymaganą większością głosów, podczas gdy uchwały te nie zostały podjęte zgodnie z tym przepisem,

3)  art. 98 k.c. poprzez uznanie, że pełnomocnictwo udzielone przez Prezydenta Miasta S. P. D. (...) w S. M. P. jest pełnomocnictwem rodzajowy, między innymi także do głosowania nad uchwałami w sprawie ustalenia zaliczki i wynagrodzenia dla zarządu nieruchomością wspólną oraz ustalenia zaliczki na fundusz remontowy, podczas gdy jest to pełnomocnictwo do czynności zwykłego zarządu,

4)  art. 104 k.c. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że M. B. (1) była należycie umocowana do głosowania nad uchwałami numer (...) i (...) w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, podczas gdy głosując w takich sprawach, przekroczyła zakres posiadanego umocowania i jej głos jest nieważny,

5)  art. 65 § 1 k.c. i reguł interpretacyjnych obowiązujących przy tłumaczeniu oświadczeń woli poprzez przyjęcie, że M. B. (1) oddała głos „za” uchwałą powodowej wspólnoty numer (...) w dniu 20 marca 2015 r., podczas gdy nie złożyła ona jednoznacznego i wyraźnego jednostronnego oświadczenia woli podczas głosowania nad uchwałą,

6)  art. 32 Konstytucji poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji nierówne traktowanie Gminy M. S. i pozostałych właścicieli lokali w kwestii wystawiania pełnomocnictw we wspólnotach mieszkaniowych, podczas gdy zgodnie z Konstytucją wszyscy są wobec prawa równi.

W oparciu o powyższe zarzuty pozwani wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku w zakresie punktu 1 i 3, to jest o:

- oddalenie powództwa,

- zmianę rozstrzygnięcia o kosztach procesu w punkcie 3 i obciążenie powódki kosztami procesu i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanych kosztów procesu za instancję odwoławczą według norm przepisanych.

W uzasadnieniu apelacji pozwani rozwinęli poszczególne zarzuty apelacyjne – vide karta 263 – 268 akt, uzasadniając swoje stanowisko w powyższym zakresie.

W odpowiedzi z dnia 13 czerwca 2018 r. na apelację powódka Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) w S. wniosła o:

1.  oddalenie apelacji pozwanych w całości,

2.  zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu apelacji strona powodowa odniosła się do zarzutów apelacyjnych pozwanych, oceniając je w konsekwencji za nieuzasadnione.

Sąd Okręgowy w Szczecinie zważył, co następuje:

Apelacja pozwanych R. K. i Z. K. jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu w całości.

Przede wszystkim podkreślenia wymaga, że Sąd odwoławczy w całości podziela ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji, poza jednym uchybieniem dotyczącym ustalenia przez Sąd Rejonowy fragmentu treści pełnomocnictwa udzielonego przez Prezydenta Miasta S. dla D. Zarządu (...) w S. (o czym niżej), oraz przyjmuje je za własne, czyniąc integralną częścią poniższych rozważań bez konieczności ich ponownego szczegółowego przytaczania (por. wyrok SN z 22.08.2001, sygn. akt V CKN 348/00, postanowienie SN z dnia 22 kwietnia 1997 r., II UKN 61/97). Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 22 sierpnia 2001 r., V CKN 348/00, jeżeli uzasadnienie orzeczenia sądu pierwszej instancji, sporządzone zgodnie z wymaganiami art. 328 § 2 k.p.c., spotyka się z pełną akceptacją sądu drugiej instancji, to wystarczy, że da on temu wyraz w treści uzasadnienia swego orzeczenia, bez powtarzania szczegółowych ustaleń faktycznych, zawartych w motywach zaskarżonego orzeczenia (zob. np. postanowienie SN z 22.04.1997, II UKN 61/97, OSNAP 1998, nr 3, poz. 104).

Po dokonaniu kontroli instancyjnej zaskarżonego wyroku Sąd Okręgowy stwierdza, że ustalenia faktyczne Sąd Rejonowy poparł wnikliwą i rzetelną analizą zebranych dowodów, a zaoferowanych przez strony procesu; ocena tych dowodów odpowiada zasadom logiki i obejmuje wszystkie okoliczności sprawy (art. 233 § 1 k.p.c.). W uzasadnieniu wyroku, Sąd Rejonowy określił dowody, na których się oparł, wyjaśnił podstawę prawną wyroku i przytoczył w tym zakresie przepisy prawa. Z takich ustaleń faktycznych Sąd I instancji wywiódł w pełni zasadne wnioski, a sposób rozumowania przyjęty w uzasadnieniu wyroku jest rozważny i obejmuje także wszystkie twierdzenia podniesione przez strony w toku postępowania przed Sądem Rejonowym. Również w konsekwencji rozważania prawne Sądu Rejonowego w aspekcie podstawy materialnoprawnej powództwa okazały się prawidłowe. W dalszej części uzasadnienia Sąd Okręgowy odniesie się więc do poszczególnych zarzutów apelacyjnych pozwanych.

Przechodząc wprost do zarzutów apelacyjnych pozwanych stwierdzić należy, co następuje. Nieuzasadnione okazały się w konsekwencji zarzuty dotyczące naruszenia przez Sąd Rejonowy przepisów prawa procesowego, w tym znaczeniu, że mogły one mieć wpływ na poprawność ustaleń faktycznych niezbędnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Nie sposób uznać za uzasadniony zarzut dotyczący naruszenia przez Sąd Rejonowy treści art. 328 § 2 k.p.c. W tym zakresie pozwani podnieśli, że uchybienie Sądu I instancji miało polegać na:

⚫

stwierdzeniu, że pozwani starali się uwypuklić korzystne dla siebie okoliczności, jednocześnie tuszując te niedogodne, przy czym Sąd wyraźnie nie skonkretyzował jakie to okoliczności w ocenie Sądu pozwani starali się uwypuklić, a jakie tuszowali,

⚫

brak precyzyjnego wskazania w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku w jakim zakresie Sąd dał wiarę zeznaniom pozwanych, a w jakim odmówił im wiarygodności i z jakich przyczyn.

Zgodnie z art. 328 § 2 k.p.c. uzasadnienie wyroku powinno zawierać wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, a mianowicie: ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa. Artykuł 328 § 2 k.p.c. określa treść uzasadnienia wyroku, która powinna zawierać wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia oraz podstawy prawnej wyroku. Pod wpływem praktyki wykształciła się forma uzasadnienia, w której wyróżnia się tzw. część historyczną (ekspozycyjną), obejmującą relacje o żądaniach stron i wynikach dotychczasowego postępowania, część ustalającą, przedstawiającą fakty ustalone przez sąd, z odwołaniem się do dowodów, które do tych ustaleń doprowadziły, oraz ocenę ich mocy i wiarogodności, a ponadto część prawną, wyjaśniającą podstawę prawną rozstrzygnięcia. Podstawa faktyczna rozstrzygnięcia powinna zawierać: ustalenie faktów, które zostały zdaniem sądu udowodnione, a więc tych, których istnienie nie budzi wątpliwości, wskazanie dowodów, na podstawie których sąd doszedł do ustalenia istotnych dla sprawy okoliczności oraz podanie przyczyn, które spowodowały, że sąd nie dał wiary pewnym dowodom – przyjął, że są niewiarygodne i pozbawione mocy dowodowej, a tym samym nie mogą być podstawą stwierdzenia istnienia istotnych dla sprawy okoliczności. Z kolei wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa polega nie tylko na wskazaniu przepisów regulujących sporny stosunek prawny, lecz także na wyjaśnieniu, dlaczego w konkretnej sytuacji prawnej mają zastosowanie powołane przepisy i w jaki sposób one wpływają na rozstrzygnięcie sprawy rozpatrywanej przez sąd. Zajmowanie stanowiska w spornych kwestiach teoretycznych może być uzasadnione jedynie w zakresie koniecznym do rozstrzygnięcia sprawy.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że uzasadnienie wyroku Sądu I instancji odpowiada elementom niezbędnym, a wskazanym w treści art. 328 § 2 k.p.c. Sąd Rejonowy w tym zakresie nie dopuścił się żadnych uchybień. Okoliczność, że strona procesu nie zgadza się z treścią uzasadnienia wyroku nie stanowi uzasadnionej podstawy dla przyjęcia naruszenia art. 328 § 2 k.p.c.

Faktycznie w treści uzasadnienia Sądu I instancji – karta 245 – znalazło się stwierdzenie Sądu, że „pozwani starali się uwypuklić korzystne dla siebie okoliczności, jednocześnie tuszując te niedogodne”, nadto Sąd I instancji dokładnie nie wskazał w tym miejscu co miał na myśli dokonując takiej konkluzji. Jednakże, co należy podkreślić, charakter roszczenia dochodzonego przez powódkę i treść zarzutów pozwanych implikował spór przed Sądem I instancji do oceny dowodów z dokumentów, a to spornych uchwał powódki i treści pełnomocnictwa (również dalszego pełnomocnictwa) udzielonego przez właściciela dysponującego większością udziałów w nieruchomości wspólnej, a to w kontekście zarzutu dotyczącego nieistnienia uchwał, które stanowiły podstawę roszczenia o zapłatę z tytułu zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólna i fundusz remontowy. Dowód z przesłuchania pozwanych w tym zakresie nie miał decydującego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, decydujące znaczenie miała ocena dowodów z dokumentów powołanych jak wyżej. Również o posiłkowym charakterze dowodu z przesłuchania strony stanowi art. 299 k.p.c., a tym bardziej okoliczności niniejszej sprawy wskazywały, że dowód z przesłuchania pozwanych nie był niezbędny dla prawidłowego rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Trafnie Sąd I instancji wskazał w konkluzji, że dowód z przesłuchania pozwanych w głównej mierze sprowadzał się do powtórzenia zarzutów formułowanych przez pozwanych w treści pism procesowych pod adresem rzeczonych uchwał. W niewielkim zakresie dowód z przesłuchania pozwanych miał znaczenie dla oceny treści kwestionowanych pełnomocnictw, które nie pochodziły od pozwanych, treści uchwał i innych dokumentów niezbędnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Wskazana powyżej argumentacja dotyczy w takim samym stopniu zarzutu pozwanych odnośnie braku precyzyjnego wskazania w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku w jakim zakresie Sąd I instancji dał wiarę zeznaniom pozwanych, a w jakim odmówił im wiarygodności i z jakich przyczyn. Jak wskazano, istota sporu sprowadzała się do oceny prawnej przedłożonych dokumentów w kontekście zarzutu pozwanych odnośnie nieistnienia uchwał powódki.

Nie sposób zgodzić się z zarzutami pozwanych co do naruszenia przez Sąd I instancji art. 233 § 1 k.p.c. w takim znaczeniu, że miało to wpływ na dokonanie błędnych ustaleń faktycznych, a niezbędnych do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, w tym do prawidłowego zastosowania przepisów prawa materialnego.

Zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c. sąd ocenia wiarogodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według swego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Jednak ta ocena sędziowska nie może mieć charakteru dowolnego, co gwarantują pewne rozwiązania proceduralne. Przepis art. 233 § 1 k.p.c., przy uwzględnieniu treści art. 328 § 2 k.p.c., nakłada na sąd orzekający obowiązki: po pierwsze – wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału, po drugie – uwzględnienia wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, po trzecie – skonkretyzowania okoliczności towarzyszących przeprowadzeniu poszczególnych dowodów mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności, po czwarte – wskazania jednoznacznego kryterium oraz argumentacji pozwalającej – wyższej instancji i skarżącemu – na weryfikację dokonanej oceny w przedmiocie uznania dowodu za wiarygodny bądź też jego zdyskwalifikowanie, po piąte – przytoczenia w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia dowodów, na których sąd się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności (zob. wyr. SN z 29.9.2000 r., V CKN 94/00, L.).

Ramy swobodnej oceny dowodów muszą być zakreślone wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnego poziomu świadomości prawnej, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność, odnosi je do pozostałego materiału dowodowego. Przedmiot oceny w aspekcie wiarygodności i mocy dowodowej (art. 233 § 1 k.p.c.) mogą stanowić tylko dowody formalnie przeprowadzone (wyr. SA w Gdańsku z 15.2.2011 r., I ACA 1/11, L.). Granice oceny dowodów wyznaczają trzy czynniki: logiczny, ustawowy oraz ideologiczny, przez który rozumie się poziom świadomości prawnej sędziego, czyli znajomość przepisów, doktryny i orzecznictwa, a także informacje dotyczące różnych faktów życia społecznego, kultura prawna oraz system pozaprawnych reguł i ocen społecznych, do których odsyłają przepisy obowiązującego prawa (wyr. SN z 20.8.2002 r., II UKN 555/01, L.).

Przenosząc powyższe rozważania prawne na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że Sąd I instancji nie dopuścił się żadnych uchybień dotyczących postępowania (naruszenia przepisów prawa procesowego), w tym szczególności uchybień dotyczących postępowania dowodowego. Sąd Rejonowy przeprowadził wszystkie dowody zaoferowane przez strony procesu i prawidłowo wywiódł z nich wnioski, czyniąc odpowiednie ustalenia faktyczne. Ocena przeprowadzonych dowodów odpowiada kryteriom określonym w art. 233 § 1 k.p.c., to jest zasadom logiki i doświadczenia życiowego.

Faktycznie, na co wskazał Sąd Okręgowy na wstępie swoich rozważań prawnych, przyznać należy rację pozwanym, że w Sąd Rejonowy dokonał błędnego ustalenia w zakresie fragmentu treści pełnomocnictwa udzielonego przez Prezydenta Miasta S. dla D. Zarządu (...) w S., ustalając, że w dniu 15 kwietnia 2014 r. Prezydent Miasta S. P. K. udzielił D. Zarządu (...) w S. M. P. pełnomocnictwa między innymi do „składania oświadczeń woli w zakresie gospodarki nieruchomościami Gminy M. S.”. Takiej treści wskazane pełnomocnictwo nie zawierało, albowiem prawidłowo brzmiało ono, że Prezydent Miasta S. P. K. udzielił D. Zarządu (...) w S. M. P. „pełnomocnictwa do reprezentowania oraz składania oświadczeń woli w imieniu Gminy M. S. w granicach zwykłego zarządu mieniem miasta, w sprawach obejmujących zakres działania jednostki, a w szczególności: (…)”. Jednakże to uchybienie co do fragmentu treści pełnomocnictwa nie miało znaczenia dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, albowiem Sąd Rejonowy poprawnie wywiódł wnioski z treści tegoż pełnomocnictwa w kontekście podstawy materialnoprawnej rozstrzygnięcia, o czym w dalszej części uzasadnienia (vide część uzasadnienia dotycząca rozważań odnośnie naruszenia przepisów prawa materialnego).

Nieuzasadniony okazał się zarzut pozwanych dotyczący naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., a sprowadzający się do błędnego ustalenia w ocenie pozwanych, że na zebraniu w dniu 20 marca 2015 r. M. B. (1) w imieniu Gminy M. S. głosowała „za” przyjęciem uchwały. Pozwani w tym zakresie wybiórczo interpretują karty do głosowania nad uchwałą powódki z dnia 20 marca 2015 r. numer (...), w szczególności kartę 16 akt, na której znajduje się podpis pełnomocnika M. B. (1), działającej w imieniu Gminy M. S.. W tym zakresie, mając na względzie art. 65 § 1 k.c., który stanowi o dyrektywach wykładni oświadczeń woli, stwierdzić należy, dokonując wykładni łącznej wszystkich kart do głosowania nad przedmiotową uchwałą (karta 11 – 16), że M. B. (1) oddała głos „za” uchwałą. Treść kart do głosowania, również karty do głosowania jak na karcie 16 akt, została w swej treści tak skonstruowana, że przy oznaczeniu danego właściciela lokalu były trzy pola do złożenia podpisu – „za”, „przeciw”, „wstrzymał się”. Analizując ciąg kart do głosowania jak na karcie 11 – 16, w ocenie Sądu Okręgowego, brak jest podstaw do uzasadnionych wątpliwości, że przedstawiciel Gminy M. S. głosowała „za” podjęciem uchwały, albowiem jej podpis znajduje się w pierwszym polu rubryki, przeznaczonym dla złożenia podpisu w przypadku głosowania „za” podjęciem uchwały. Na to wskazują poprzednie karty do głosowania innych właścicieli lokali. Nie może tu być żadnych wątpliwości, wbrew stanowisku pozwanych, którzy wybiórczo dokonali analizy tej jednej karty do głosowania. To, że taka okoliczność nie wynika z zeznań świadka M. B. (1), nie powoduje zasadności przyjęcia takiego stanowiska pozwanych. Z przebiegu zeznań tego świadka wynika tylko, że żadna ze stron procesu nie zadała konkretnego pytania odnośnie tej kwestii, również pozwani, którzy aktywnie zadawali pytania temu świadkowi. Jednakże, jak wskazano, treść kart do głosowania w ocenie Sądu Okręgowego nie budzi wątpliwości i pozwala na stanowcze stwierdzenie, że świadek M. B. (1) oddała głos „za” podjęciem uchwały. Brak również było podstaw do przyjęcia, że karta do głosowania w tym zakresie została zmodyfikowana na potrzeby niniejszej sprawy.

Nieuzasadniony okazał się zarzut pozwanych jakoby błędne było stwierdzenie Sądu Rejonowego, że zeznania świadków A. Z. (1) i M. B. (1) jako spójne, logiczne i korespondujące zarówno wzajemnie ze sobą jak i z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie, są w całości wiarygodne, podczas gdy zeznania te wcale nie są spójne, logiczne i nie korespondują ze sobą. W tym zakresie, wbrew stanowisku pozwanych, na karcie 121 – 124, znajdują się zeznania świadka A. Z. (1). Sąd Rejonowy w uzasadnieniu wyroku zapewne przez omyłkę użył imienia A. zamiast A. Z. (1), ale nie ma wątpliwości co do tożsamości wskazanej osoby i że w istocie chodziło o zeznania A. Z. (1) jak na karcie 121 – 124. Wbrew stanowisku pozwanych, analizując zakres zeznań świadka A. Z. (2) i świadka M. B. (1) (okoliczności, na które zeznawali co świadkowie), nie można postawić uzasadnionego zarzutu, że zeznania tych świadków są nielogicznie, niespójne nie korespondujące ze sobą czy z pozostałym materiałem dowodowym. Pozwani nie zauważają, że zakres zeznań tych dwóch świadków dotyczył w przeważającym zakresie innych okoliczności. W ocenie Sądu Okręgowego zeznania tych świadków są wiarygodne, albowiem w zakresie w jakim znajdują odzwierciedlenie w przedłożonych przez strony dokumentach, potwierdzają okoliczności z tych dokumentów. Opisywany przez tego świadka przebieg zebrania właścicieli lokali, na którym podjęto kwestionowaną uchwałę, nie ma większego znaczenia, albowiem należało dokonać oceny prawnej konkluzji, to znaczy czy sporna uchwała została skutecznie podjęta czy też nie. Raz jeszcze należy wskazać, że istota sporu sprowadzała się do interpretacji pełnomocnictw w kontekście istnienia lub nieistnienia uchwał powódki. Pozwani w swoich zarzutach często, co należy podkreślić, zarówno przed Sądem Rejonowym, jak i w treści apelacji kwestionują okoliczności, które de facto nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Za nieuzasadniony należało uznać zarzut pozwanych, a dotyczący błędu w ustaleniach faktycznych, polegający na stwierdzeniu Sądu Rejonowego, że wiarygodności i mocy dowodowej dokumentów będących podstawą ustaleń faktycznych żadna ze stron nie kwestionowała, podczas gdy pozwani w pismach procesowych kwestionowali wiarygodność i moc dowodową niektórych dokumentów, na których Sąd oparł swoje ustalenia. Sąd Rejonowy prawidłowo dokonał ustaleń faktycznych w oparciu o przedłożone dokumenty, brak podstaw do uzasadnionych zarzutów w tym zakresie w kontekście art. 233 § 1 k.p.c. To, że pozwani nie zgadzają się z treścią powołanych przez nich dokumentów w treści apelacji nie oznacza per se, że dokumenty te pozbawione są mocy dowodowej, jak w sposób uzasadniony przyjął Sąd I instancji. Brak było jakichkolwiek podstaw, aby uznać, że strony tytułowe uchwał jak na karcie 10, 17, 18 nie odpowiadały prawdzie. Ktoś przecież musiał fizycznie sporządzić treść tych uchwał. Okoliczność, że pozwani je kwestionują w kontekście skuteczności podjęcia uchwał, nie ma znaczenia dla oceny wiarygodności tych dokumentów, albowiem zarzut pozwanych w tym zakresie dotyczy de facto oceny prawnej uchwał z punktu widzenia ich skutecznego podjęcia. Sąd Okręgowy nie stwierdził w żadnym zakresie, aby te dokumenty zostały zmodyfikowane. Na marginesie należy stwierdzić, że dla istnienia uchwały nie ma żadnego znaczenia, aby pod nią były podpisy właścicieli lokali. Dokument chwały odzwierciedla jej treść, a to czy została skutecznie podjęta wynika z innych dowodów, tutaj kart do głosowania i kwestionowanych pełnomocnictw Gminy M. S.. Zarzuty pozwanych dotyczące kwestionowania mocy dowodowej sprawozdań z działalności powódki za rok 2015 i 2016 nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, co zresztą przyznają sami pozwani w treści apelacji, mimo iż stawiają zarzut w tym zakresie. O zakresie obowiązku pozwanych zapłaty decydowały podjęte uchwały numer (...) i numer (...), a nie sprawozdania z działalności powódki. Również zarzut co do kwestionowania salda przez pozwanych nie miał znaczenia, albowiem saldo zostało sporządzone w zakresie objętym sporem w oparciu o kwestionowane uchwały. Dopiero przyjęcie, że uchwały nie zostały skutecznie podjęte powodowałoby, że saldo nie odzwierciedla zadłużenia pozwanych.

Kwestionowanie przez pozwanych dokumentów w postaci protokołu z zebrania z dnia 20 marca 2015 r., rozliczenia mediów, uchwał numer (...), (...), (...), (...) i (...), planów gospodarczych na rok 2012, 2013 i planów remontów nie miało znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, biorąc pod uwagę okres dochodzonego roszczenia, podstawę faktyczną i prawną roszczenia w postaci zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy oraz ostateczne cofnięcie powództwa przez stronę powodową w zakresie należności z tytułu rozliczenia mediów za II półrocze 2015 r.

Nieuzasadnione okazały się zarzuty pozwanych jako w ich ocenie naruszające art. 233 1 k.p.c. i powodujące błąd w ustaleniach faktycznych, a dotyczące:

⚫

błędu w ustaleniach faktycznych polegającym na ustaleniu, że D. (...) w S. taki sam zakres pełnomocnictwa (także do głosowania nad uchwałami w sprawie ustalenia zaliczki i wynagrodzenia dla zarządu nieruchomością wspólną oraz ustalenia zaliczki na fundusz remontowy) przeniósł na M. B. (1), udzielając jej w dniu 15 kwietnia 2014 r. pełnomocnictwa substytucyjnego, podczas gdy D. (...) w S. nie przeniósł na M. B. (1) takiego zakresu pełnomocnictwa, gdyż sam nie posiadał takiego umocowania,

⚫

błędu w ustaleniach faktycznych polegającym na ustaleniu, że ostatecznie zarówno uchwała numer (...) z dnia 20 marca 2015 r. jak i uchwała numer (...) z dnia 9 marca 2016 r. zostały podjęte większością głosów, podczas, gdy uchwały te nie zostały podjęte większością głosów,

⚫

błędu w ustaleniach faktycznych polegającym na ustaleniu, że zarzut nieistnienia uchwał powodowej Wspólnoty numer (...) z dnia 20 marca 2015 r. i numer (...) z dnia 9 marca 2016 r. okazał się bezzasadny, podczas gdy zarzut ten jest zasadny, gdyż te uchwały nie istnieją.

Wskazane zarzuty pozwanych, mimo że pozwani sprowadzają je do zarzutów błędnych ustaleń Sądu Rejonowego, w istocie takimi zarzutami nie są, ale de facto są to zarzuty co do błędnej oceny przepisów prawa materialnego przez Sąd Rejonowy w kontekście aktów głosowania nad spornymi uchwałami. Sąd Okręgowy do tych zarzutów odniesie się, dokonując oceny zarzutów dotyczących naruszenia przez Sąd I instancji przepisów prawa materialnego. Wskazać należy w powyższym zakresie, że Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił stan faktyczny ustalając okoliczność udzielenia pełnomocnictwa dla D. (...), pełnomocnictwa substytucyjnego dla M. B. (2), podjęcia uchwał numer (...) i (...). Ta ostatnia okoliczność co do podjęcia kwestionowanych przez pozwanych uchwał była konsekwencją rozważań prawnych Sądu I instancji co istnienia/nieistnienia rzeczonych uchwał.

Przechodząc do oceny prawnej zarzutów apelacyjnych pozwanych co do naruszenia przez Sąd Rejonowy przepisów prawa materialnego, Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Za nieuzasadnione uznano w konsekwencji zarzuty apelacyjne pozwanych co do naruszenia przez Sąd I instancji treści przepisów art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, art. 65 § 1 k.c., art. 98 k.c., art. 104 k.c. i art. 32 Konstytucji, czy to poprzez ich błędną interpretację, czy też niewłaściwe zastosowanie w subsumpcji do ustalonego stanu faktycznego niniejszej sprawy.

Dla przypomnienia w tym miejscu istoty sporu pomiędzy stronami przed Sądem I instancji, jak i przed Sądem Okręgowym jako Sądem II instancji (vide treść apelacji) wskazać należy, że powódka ostatecznie dochodziła od pozwanych należności z tytułu zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy za okres od dnia 1 stycznia 2015 r. do dnia 30 czerwca 2016 r., przy czym podstawą powództwa w zakresie określenia wysokości tych zaliczek były kwestionowane przez pozwanych uchwały powódki numer (...) i numer (...). Pozwani wywodzili, że uchwały te są tzw. uchwałami nieistniejącymi, albowiem za podjęciem tych uchwał nie głosowała większość właścicieli lokali reprezentująca większość udziałów w nieruchomości wspólnej, a to z uwagi na to, że przedstawiciel Gminy M. S. (jako większościowy udziałowiec w nieruchomości wspólnej – (...)) nie dysponował prawidłowym pełnomocnictwem do głosowania nad przedmiotowymi uchwałami. W ocenie pozwanych Prezydent Miasta S. nie udzielił D. (...) w S., a ten z kolei nie mógł udzielić pracownikowi M. B. (1), pełnomocnictwa rodzajowego do głosowania nad uchwałami powódki numer (...) i (...), co stanowiło zdaniem pozwanych w konsekwencji naruszenie przepisów art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, art. 65 § 1 k.c., art. 98 k.c. i art. 104 k.c.

Sąd Rejonowy prawidłowo dokonał oceny prawnej skuteczności podjęcia kwestionowanych uchwał numer (...) i numer (...), uznając je w konsekwencji za skutecznie podjęte, za tzw. uchwały istniejące, a przedłożone pełnomocnictwa dla D. (...) i pracownika M. B. (1) za pełnomocnictwa rodzajowe, upoważniające do głosowania nad przedmiotowymi uchwałami.

Prawidłowo Sąd Rejonowy skonstatował, że każda osoba mająca interes prawny, może w dowolnym czasie wystąpić do Sądu z powództwem o ustalenie nieistnienia albo nieważności uchwały bądź też zgłosić zarzut nieistnienia lub nieważności uchwały w innym postępowaniu sądowym, jak pozwani to uczynili w niniejszej sprawie. Jeżeli w rzeczywistości uchwała nie została podjęta, to nie sposób mówić o niej, że jest skuteczna czy bezskuteczna; uchwała w takim przypadku po prostu nie istnieje. W takim wypadku możliwe byłoby wytoczenie powództwa o ustalenie, że uchwała nie istnieje (art. 189 k.c.) lub obrona przed jej skutkami przez podniesienie w konkretnej sprawie zarzutu jej nieistnienia (por. Komentarz Adama Stefaniaka do Prawa Spółdzielczego, LEX). Dopuszczalnym było więc co do zasady podniesienie w niniejszej sprawie zarzutu nieistnienia uchwał, mających stanowić podstawę faktyczną dochodzonego roszczenia. Określenie „uchwała nieistniejąca” nie jest pojęciem ustawowym, lecz określeniem, którym posługuje się doktryna i które przejęło także orzecznictwo. Dotyczy ono szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Panuje zgoda co do tego, że przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów. Gdyby podzielić zarzut pozwanych, że głos przedstawiciela Gminy M. S. (dysponującej udziałem w nieruchomości wspólnej (...)) był nieskuteczny, bo przedstawiciel nie miał prawidłowego pełnomocnictwa do głosowania, to istotnie należałoby przyjąć, że kwestionowane uchwały są tzw. „uchwałami nieistniejącymi” i nie mogą być podstawą roszczenia o zapłatę względem pozwanych.

Zgodnie z art. 22 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:

Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu (…).

Niewątpliwym więc jest, że ustalenie zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy były czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu, zatem zgodnie z art. 22 ust. 2 i 3 w/w ustawy niezbędnym było podjęcie w tym przedmiocie uchwały przez powódkę, to znaczy przez właścicieli lokali – większością głosów liczoną według udziałów w nieruchomości wspólnej.

Stosownie do art. 23 w/w ustawy uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Co do zasady właściciele lokali mogą uczestniczyć w zebraniu osobiście, bądź za pośrednictwem innej osoby, w szczególności ustanowionego przez siebie pełnomocnika. Uprawnienie do dokonania czynności prawnej (oddania głosu w sprawie uchwały) przez pełnomocnika wynika z ogólnej zasady przewidzianej w art. 95 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali.

W niniejszej sprawie w imieniu właściciela Gminy M. S. głosowała nad przedmiotowymi uchwałami M. B. (1) legitymująca się pełnomocnictwem udzielonym przez D. (...) w S., który z kolei swoje uprawnienie wywodził z pełnomocnictwa udzielonego mu przez Prezydenta Miasta S..

Nie ulega wątpliwości, jak wskazano wyżej, że zgodnie z art. 22 ust. 2 i 3 w/w ustawy podjęcie decyzji w przedmiocie określenia wysokości zaliczek z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i funduszu remontowego jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej i wymaga podjęcia odpowiedniej uchwały. Zatem stosownie do art. 98 zdanie drugie k.c. wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe dla pełnomocnika, który ma oddać głos w imieniu danego właściciela jako upoważniające do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Sąd Rejonowy w tej kwestii dostrzegł problem prawny, a wynikający z poglądów pojawiających się w doktrynie i orzecznictwie, a sprowadzających się do bardzo formalistycznych wymagań dla pełnomocnictwa rodzajowego, które ma w sposób skuteczny uprawniać do głosowania nad daną uchwałą – vide orzeczenia powołane w treści uzasadnienia wyroku Sądu I instancji. Najbardziej formalistyczny pogląd w tym zakresie sprowadza się do tego, że dla skuteczności pełnomocnictwa wymagane jest, aby w treści pełnomocnictwa było wymienione zebranie wspólnoty mieszkaniowej, jego data i konkretna uchwała, nad którą ma być przeprowadzone głosowanie. Odpowiednio pozwani w treści apelacji powołali się na różne orzeczenia Sądów w tym zakresie, a powielających jedno orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 15.10.2002 r., II CKN 1479/00, L.. Sąd orzekający w niniejszym składzie nie podziela tak radykalnego poglądu co do wskazanych wymagań bez odwołania się do oceny konkretnych okoliczności faktycznych sprawy, przy uwzględnieniu zasad interpretacji oświadczeń woli – tu pełnomocnictwa, a płynących z art. 65 § 1 k.c., zgodnie z którym oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.

W doktrynie i orzecznictwie wątpliwości wzbudził problem, jaki rodzaj pełnomocnictwa pozwala na reprezentowanie właściciela lokalu w głosowaniu nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. Do kwestii tej odniesiono się między innymi w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z 15.10.2002 r., II CKN 1479/00, L.. W przypadku czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną do udziału w głosowaniu nad taką uchwałą wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe (art. 98 k.c.), nie zaś pełnomocnictwo ogólne. Z zaprezentowanego przez Sąd Najwyższy stanowiska wyprowadzono w orzecznictwie ogólniejszą konkluzję, że w przypadku, gdy na zebraniu członków wspólnoty mieszkaniowej podejmowane są uchwały w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, to wówczas dla głosowania przez pełnomocnika wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe. Przy czym, jak wskazał wcześniej Sąd Okręgowy, w każdym przypadku należy ocenić konkretne pełnomocnictwo co do jego rodzajowego charakteru, a wszelkie ogólne poglądy w danej sprawie mogą zawodzić, więc przywoływane przez pozwanych w treści apelacji uzasadnienia wyroków innych Sądów mogą mieć jedynie charakter pomocniczy przy dokonaniu oceny prawnej, ale na pewno nie rozstrzygający. Sąd w niniejszej sprawie nie jest związany żadnym orzeczeniem innego Sądu, czy też jego uzasadnieniem, i dokonuje samodzielnej wykładni przepisów na gruncie okoliczności faktycznych tej konkretnej sprawy.

Wymóg pełnomocnictwa rodzajowego, wbrew stanowisku pozwanych w tym zakresie, został spełniony w niniejszej sprawie, zarówno przez pełnomocnictwo udzielone przez Prezydenta Miasta S., jak i następnie przez D. (...) w S. dla M. B. (1).

Odnosząc się do tej kwestii, należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 98 k.c. pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Pełnomocnictwo ogólne umożliwia dokonywanie czynności zwykłego zarządu majątkiem własnym mocodawcy, którego składnikiem jest udział w nieruchomości wspólnej związany z odrębną własnością lokalu. Ze względu na wspomniany udział pełnomocnik może (tak jak mocodawca) dokonywać czynności zarządu rzeczą wspólną, którą w tym przypadku stanowi wspólna dla wszystkich właścicieli lokali nieruchomość.

Sam udział pełnomocnika w głosowaniu na zebraniu członków wspólnoty w ocenie Sądu Okręgowego można postrzegać jako czynność zwykłego zarządu; jest to wszak jedno z głównych uprawnień każdego właściciela lokalu. W sprawach z zakresu przekraczających zwykły zarząd nieruchomością dla oddania głosu przez pełnomocnika nie jest wystarczające udzielenie pełnomocnictwa ogólnego. Sama treść pełnomocnictwa może w różny sposób określać rodzaj spraw – tu dla spełnienia wymogów pełnomocnictwa rodzajowego. Jest to kwestia interpretacji danego pełnomocnictwa z punktu widzenia art. 65 § 1 k.c. i czy tym samym spełnia ono wymóg pełnomocnictwa rodzajowego.

Nie sposób podzielić stanowiska pozwanych, aby pełnomocnictwo udzielone przez Prezydenta Miasta S. D. (...) w S. było pełnomocnictwem ogólnym w rozumieniu art. 98 k.c., a nadto tylko do czynności zwykłego zarządu, w tym sensie, że nie uprawniało do oddawania głosu nad uchwałą powódki z zakresu czynności przekraczających zwykły zarząd.

Stanowisku przedstawionemu przez pozwanych można jednak zarzucić nieuzasadnione utożsamienie aktu głosowania – stanowiącego jednostronną czynność prawną uczestnika zebrania – z uchwałą, która stanowi czynność wielostronną będącą wyrazem woli zbiorowej uczestników głosowania, a to w kontekście zarzutu, że z treści pełnomocnictwa udzielonego przez Prezydenta Miasta S. wynika uprawnienie do składania oświadczeń woli w granicach zwykłego zarządu mieniem miasta. Składanie oświadczeń woli w imieniu miasta poprzez głosowanie nad daną uchwałą w danej wspólnocie mieszkaniowej, biorąc pod uwagę zakres mienia posiadanego przez Miasto S., jest czynnością zwykłego zarządu z punktu widzenia czynności z zakresu zarządu mieniem (...). Sama uchwała danej wspólnoty, jak w niniejszej sprawie, jest dopiero czynnością przekraczającą zwykły zarząd danej wspólnoty mieszkaniowej. Pełnomocnik, który głosuje w imieniu reprezentowanego przez siebie właściciela lokalu, nie dokonuje czynności w postaci uchwały. Czynność ta jest bowiem dopiero wynikiem głosowania. Pełnomocnik nie jest umocowany do podjęcia uchwały, lecz do oddania głosu w głosowaniu nad uchwałą.

Kwestionowane pełnomocnictwo udzielone przez Prezydenta Miasta S. – vide punkt 9 pełnomocnictwa – jest pełnomocnictwem rodzajowym z punktu widzenia art. 98 k.p.c. – uprawniało do składania oświadczeń woli w zakresie przewidzianym ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali we wspólnotach mieszkaniowych budynków położonych na terenie Miasta S., a więc w ocenie Sądu Okręgowego również do składania oświadczeń woli przy oddawaniu aktu głosowania nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, dalej również do udzielenia pełnomocnictwa substytucyjnego dla M. B. (1).

Kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a gatunkowym zasadza się na tym, że pierwsze nie określa w ogóle ani nie wyodrębnia tych czynności prawnych, do jakich pełnomocnik został umocowany, stwarzając dla niego generalne upoważnienie do działania w imieniu mocodawcy we wszelkich sferach jego działalności. Natomiast pełnomocnictwo gatunkowe (rodzajowe) określa rodzaj czynności prawnych, do zdziałania których w imieniu mocodawcy uprawniony jest jego pełnomocnik. Zakresem umocowania obejmuje ono dokonywanie w imieniu mocodawcy czynności prawnych należących do określonej ich kategorii. Pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot, a jeżeli rodzaj czynności prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, dla ustalenia rzeczywistej woli reprezentowanego mają zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.). Analogicznie przyjął SN w wyroku z 7.10.2009 r. W tym kierunku wypowiedział się także Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 31.03.2015 r, w którym wskazał, że dla uznania pełnomocnictwa za rodzajowe (gatunkowe) ze skutkiem dokonywania w jego ramach również czynności przekraczających zwykły zarząd, wystarczające jest określenie kategorii, rodzaju czynności prawnych, jakie w imieniu mocodawcy może dokonywać pełnomocnik. Tak tez zostało skonstruowane pełnomocnictwo udzielone przez Prezydenta miasta S. – określa ono w punkcie 9 – rodzaj czynności – oświadczenia woli w zakresie przewidzianym ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali we wspólnotach mieszkaniowych budynków położonych na terenie Miasta S.. Zatem nie sposób było podzielić w powyższym zakresie zarzutów apelacyjnych pozwanych co do naruszenia przez Sąd I instancji art. 98 k.c., art. 65 § 1 k.c. odnośnie treści przedmiotowego pełnomocnictwa. Raz jeszcze Sąd Okręgowy wskazuje, że było to pełnomocnictwo rodzajowe na podstawie art. 98 k.c., albowiem określało rodzaj (przedmiot) czynności, do których dokonywania został upoważniony D. (...) w S. – przez zakreślenie rodzaju tych czynności poprzez odwołanie się do ustawy o własności lokali, zatem również do oddawania głosu na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej w sprawach objętych sporem, skoro ta czynność i składanie oświadczeń woli zostało uregulowane w ustawie o własności lokali.

Sad Okręgowy w konsekwencji nie podzielił stanowiska pozwanych, aby pełnomocnictwo w niniejszej sprawie musiało wskazywać konkretne zebranie wspólnoty mieszkaniowej i porządek obrad, aby uznać je za skuteczne. Pojawiające się w tym zakresie poglądy w innych orzeczeniach Sądów nie są dla Sądu w niniejszej sprawie wiążące, a Sąd Okręgowy w niniejszym składzie na gruncie okoliczności niniejszej sprawy zajął odmienne stanowisko w tej kwestii.

Sąd Rejonowy nie naruszył również treści przepisu art. 104 k.c., albowiem prawidłowo uznał, że zakres pełnomocnictwa substytucyjnego udzielonego M. B. (1) przez D. (...), działającego w ramach pełnomocnictwa udzielonego przez Prezydenta Miasta S., mieścił się zakresowo w ramach treści tegoż ostatniego pełnomocnictwa.

Brak również podstaw do skutecznego zarzucenia Sądowi I instancji naruszenia art. 32 Konstytucji. W zakresie rozważań Sądu I instancji, w których pozwani upatrują naruszenia art. 32 Konstytucji, stwierdzić należy, że Sąd Rejonowy dokonał rozważań z punktu widzenia zasad prawidłowego funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych na gruncie niniejszej sprawy, przedstawiając stanowisko, że nie podziela zbytniego rygoryzmu w zakresie określenia przedmiotu pełnomocnictwa, w tym znaczeniu, aby uznać, że pełnomocnictwo uprawnia do głosowania nad daną uchwałą. Zajęte stanowisko w ocenie Sądu Okręgowego nie narusza art. 32 Konstytucji, przy przyjęciu ostatecznie w tej sprawie na podstawie art. 65 § 1 k.c. wyników wykładni pełnomocnictwa udzielonego przez Prezydenta Miasta S..

W konkluzji stwierdzić należy, że D. (...) w S. dysponował pełnomocnictwem rodzajowym (art. 98 k.c.) uprawniającym go do głosowania nad uchwałami wspólnot mieszkaniowych, których członkiem jest Gmina M. S., a także do udzielenia w tym zakresie dalszego pełnomocnictwa – tu pełnomocnictwa substytucyjnego M. B. (1), która oddała głos w imieniu Gminy M. S.. Rozważania jak wyżej prowadzą do wniosku o poprawności konstatacji Sądu I instancji, że głos M. B. (1) działającej w imieniu Gminy M. S. przy podjęciu uchwały numer (...) i (...) był głosem ważnym, a uchwały zostały podjęte skutecznie i istnieją w obrocie prawnym. Są więc tzw. uchwałami istniejącymi, a powódka prawidłowo oparła żądanie pozwu o te uchwały dla wyliczenia należności obciążających pozwanych z tytułu zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy – w okresie objętym sporem.

W tym stanie rzeczy na podstawie uchwał numer (...) i numer (...) w związku z art. 13 i 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali pozwani byli zobowiązani do zapłaty na rzecz powódki należności za okres od dnia 1 stycznia 2015 r. do dnia 30 czerwca 2016 r. z tytułu zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy w wysokości jak w punkcie 1 wyroku Sądu Rejonowego, w sposób solidarny na podstawie odpowiednio zastosowanego art. 370 k.c. Sąd I instancji prawidłowo na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w związku z art. 481 k.c. określił datę początkową naliczenia odsetek ustawowych za opóźnienie.

Konsekwencją prawidłowości rozstrzygnięcia w punkcie 1 wyroku Sądu Rejonowego było rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 3 wyroku Sądu co do obciążenia pozwanych poniesionymi przez powódkę kosztami procesu na podstawie art. 98 k.p.c.

W powołaniu powyższej argumentacji apelacja pozwanych jako bezzasadna podlegała oddaleniu w punkcie 1 wyroku na podstawie art. 385 k.p.c.

W punkcie 2 wyroku Sąd Okręgowy orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania z art. 98 k.p.c. – tu postępowania apelacyjnego. Pozwani jako przegrywający postępowanie apelacyjne zobowiązani byli do zwrotu na rzecz powódki poniesionych przez nią kosztów postępowania apelacyjnego, a wyrażających się w wynagrodzeniu pełnomocnika procesowego w osobie radcy prawnego w wysokości 450 zł (§ 10 ust. 1 pkt 1 w związku z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych), przy czym solidarny obowiązek zwrotu kosztów wynika z art. 105 § 2 k.p.c. w związku z art. 370 k.c.

Mając powyższe na względzie, orzeczono jak w sentencji wyroku.

SSO Violetta Osińska SSO Zbigniew Ciechanowicz SSR del. Tomasz Cegłowski

Sygn. akt II Ca 12/18

ZARZĄDZENIE

1.  Odnotować w kontrolce terminowego sporządzania uzasadnień.

2.  Przedstawić uzasadnienie wyroku do podpisu pozostałym Sędziom.

3.  Po zebraniu podpisów odpis wyroku wraz z odpisem uzasadnienia doręczyć każdemu z pozwanych z osobna.

4.  Akta po nadejściu zwrotnych potwierdzeń odbioru zwrócić Sądowi Rejonowemu Szczecin – Centrum w Szczecinie, po zmianach organizacyjnych – III Wydziałowi Cywilnemu tegoż Sądu.

S., dnia 26 lipca 2018 r., SSR del. Tomasz Cegłowski