Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Szczecinie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 maja 2015 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie VIII Wydział Gospodarczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Piotr Sałamaj

Sędziowie: SO Agnieszka Woźniak (spr.)

SR del. Aleksandra Wójcik-Wojnowska

Protokolant: st. sekr. sądowy Joanna Witkowska

po rozpoznaniu w dniu 21 maja 2015 roku w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminnej Spółdzielni (...)

w C.

przeciwko (...) spółce akcyjnej w P.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 22 grudnia 2014 roku, sygnatura akt XI GC 577/12

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 1.800 zł (jednego tysiąca ośmiuset złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSR del. A. W. SSO P. S. SSO A. W.

Sygnatura akt VIII Ga 128/15

UZASADNIENIE

Powódka Gminna Spółdzielnia (...) w C. wniosła o zasądzenie od pozwanej (...) Spółki Akcyjnej w P. kwoty 65.521,33 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesów wg norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazała, iż jest właścicielką nieruchomości położnej w C. przy ulicy (...), numer 397, która była bezumownie wykorzystywana przez pozwaną w okresie od września 2007 r. do grudnia 2011 r. Powódka wskazała, iż na mocy stosownych orzeczeń sądowych, pozwana była zobowiązana do wydania powódce rzeczonej nieruchomości poprzez usunięcie z niej stacji transformatorowej.

W dniu 31 stycznia 2012 r. Sąd Rejonowy w Gryfinie wydał nakaz zapłaty w postepowaniu upominawczym, zgodnie z żądaniem powódki.

Pozwana wniosła sprzeciw od nakazu zapłaty, skarżąc go w całości i wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych. W uzasadnieniu swojego stanowiska wskazała, iż usunięcie budynku z przedmiotowej nieruchomości dopiero w grudniu 2011 r. było podyktowane okolicznościami od niej niezależnymi, tj. pomiędzy nią a powódką toczył się spór dotyczący własności budynku po stacji transformatorowej. Pozwana wskazała, iż w niniejszej sprawie problematyczną okazała się kwestia własności rzeczonego budynku, przez co brak było podstaw do rozporządzania czy usuwania go przez pozwaną. Nadto pozwana wskazała, iż napotkała utrudnienia ze strony powódki w kwestii udostępnienia gruntu celem niezwłocznego wykonania prac prowadzących do usunięcia budynku.

Wcześniej strony prowadziły ze sobą korespondencję. W piśmie z dnia 2 grudnia 2011 r., pozwana wskazała, iż zalegające w przedmiotowym gruncie kable elektryczne nie stanowią własności pozwanej, zatem nie posiada ona uprawnień do ich usunięcia czy w inny sposób rozporządzenia. W odpowiedzi na powyższe, pismem z dnia 12 grudnia 2011 r., powódka wskazała, iż kable są elementem składowym przedsiębiorstwa pozwanej i winny zostać usunięte z nieruchomości. Ponadto powódka wskazała, iż należy się jej wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu w wysokości 51.584 złotych, przedstawiając jednocześnie algorytm do wyliczenia tej sumy, bazujący na stawce czynszu określonej w analogicznej sprawie obejmującej wcześniejszy okres. W piśmie z dnia 22 grudnia 2011 r. pozwana odmówiła uznania powyższego roszczenia, wskazując, iż w spornym okresie nie korzystała z przedmiotowej nieruchomości, a sam fakt pozostawania na niej budynku-skorupy, nie stanowi jeszcze przesłanki do obciążania jej odszkodowaniem za bezumowne korzystanie.

Wyrokiem z dnia 22 grudnia 2014 r. Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie w punkcie I sentencji zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 8.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 25 stycznia 2012 r. do dnia zapłaty, w punkcie II sentencji oddalił powództwo w pozostałym zakresie, w punkcie III sentencji szczegółowe wyliczenie kosztów procesu pozostawił Referendarzowi po uprawomocnieniu się wyroku, przy czym ustalił, że powódka przegrała proces w 88%, a pozwana w 12%.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało oparte na następujących ustaleniach faktycznych.

Powódka Gminna Spółdzielnia (...) w C. od 10 stycznia 1974 r. jest właścicielem nieruchomości położonej w C. przy ulicy (...) (dawniej 630/2) o powierzchni 800 m2, obecnie podzielonej na działki o numerach (...). Wyrokiem Sądu Rejonowego w Szczecinie z dnia 2 kwietnia 2004 r. - sygn. akt XIII GC 117/03, nakazano poprzedniczce pozwanej Grupie (...) Spółce Akcyjnej w P., aby wydała powódce przedmiotową nieruchomość, poprzez usunięcie z tej działki stacji transformatorowej. W wyniku przeprowadzonego postępowania apelacyjnego, Sąd Okręgowy w Szczecinie, wyrokiem z dnia 30 września 2004 r. – sygn. akt VIII Ga 188/04 oddalił apelację pozwanej, zmieniając jedynie rozstrzygnięcie, co do orzeczenia o zapłatę. Dnia 24 marca 2006 roku, pracownicy pozwanej (...) Spółki Akcyjnej w P. dokonali usunięcia z budynku położonego na działce o numerze (...) w C. urządzenia transformatora oraz zmufowania linii wysokiego napięcia doprowadzającej prąd do stacji. Po zakończonych pracach na gruncie pozostał budynek po stacji transformatorowej i kable niskiego napięcia w gruncie. Wskutek złożonego wniosku pozwanej o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego w postaci wyroku Sądu Rejonowego w Szczecinie z dnia 2 kwietnia 2004 r., Sąd Okręgowy w Szczecinie dnia 6 października 2011 r., wskutek rewizji wcześniejszego orzeczenia Sądu Rejonowego w Gryfinie, oddalił powództwo w tym zakresie, wskazując iż w rzeczywistości pozwana nie usunęła w całości stacji transformatorowej (z uwagi na pozostawienie budynku trafo oraz kabli niskiego napięcia zalegających w gruncie).

Wcześniej, wyrokiem Sądu Rejonowego w Szczecinie z dnia 27 października 2006 r., który w dniu 23 lutego 2007 r. został utrzymany w mocy przez Sąd Okręgowy w Szczecinie, zasądzono od pozwanej na rzecz powódki kwotę 35 712 złotych tytułem bezumownego korzystania przez pozwaną z nieruchomości w latach 2003-2005.

Sąd Rejonowy ustalił, że wykonując wcześniej wspomniany wyrok, pozwana w 2006 r. usunęła urządzenia elektroenergetyczne z nieruchomości, zaś do wyburzenia budynku doszło ostatecznie w grudniu 2011 r.

W dniu 2 grudnia 2008 r. D. J. (1) wyraził chęć zakupu przedmiotowej nieruchomości za uzgodnioną cenę 65.000 złotych, oświadczając jednocześnie, iż w związku z wątpliwościami związanymi z zalegającymi kablami energetycznymi, a przede wszystkim dotyczącymi kosztów ich przełożenia, ostatecznie wstrzymuje się z jej zakupem.

Pierwotnie biegły ustalił wysokość realnego wynagrodzenia za korzystanie przez pozwaną z nieruchomości powódki, uwzględniając jednocześnie jej wartość rynkową, a także cechy, w okresie od dnia 1 września 2007 r. do dnia 17 grudnia 2011 r., na kwotę 33.300 zł netto. Biegły w opinii szczegółowo wyjaśnił przyjętą przez siebie metodę szacowania, przytaczając stosowne przepisy. Z uwagi na fakt, iż badany rynek jest rynkiem ubogim w tego typu transakcje oraz transakcje te nie są nigdzie publikowane i nie są ogólnodostępne (stanowiąc tajem­nice handlowe) biegły dokonał określenia wartości czynszu poprzez odwrotność wartości rynkowej (realnej utraty wartości) z uwzględnieniem czynników ekono­micznych inwestowania w tego typu nieruchomości.

Mając na uwadze, iż stawki czynszowe oraz ceny transakcyjne na badanym rynku są za­leżne głównie od cech przedmiotu wyceny, tj. przede wszystkim od lokalizacji ogólnej i szczegółowej, powierzchni, uzbrojenia, dojazdu itp. określono wartość rynkowa (naj­bardziej prawdopodobną do uzyskania na wolnym rynku - def. wartości rynkowej). Analogicznie wysokość czynszu musi odpowiadać realnej stracie w okresie zwrotu inwestowania w tego typu nieruchomości. Zgodnie z założeniami metody docho­dowej, potencjalny nabywca (wolnorynkowy uczestnik rynku) nie zapłaci za nieru­chomość więcej niż mógłby uzyskać z obligacji Skarbu Państwa z uwzględnieniem dodatku za ryzyko przy uwzględnieniu sytuacji społeczno-gospodarczej na rynku lokalnym (stopy zwrotu).

Pozwana zakwestionowała przyjęcie przez biegłego w uzasadnieniu opinii, że trafostacja zajmuje całą nieruchomość. Zlecono biegłemu uzupełnienie opinii. W opinii uzupełniającej (k. 353-384) biegły wyliczył rzeczywiste obciążenie, natomiast wysokość czynszu za korzystanie przez pozwaną z nieruchomości powódki stanowiącej część tej działki zajętej pod trafostację, pozostawił na tym samym poziomie. Dopiero w drugiej opinii uzupełniającej (k. 477) biegły uwzględnił stopień obciążenia wynikający z faktu, że stał w tym czasie pusty budynek po zlikwidowanej trafostacji, o bardzo małych wymiarach. Ponadto biegły uwzględnił zmianę od lutego 2011 r. przeznaczenia nieruchomości z przeznaczenia pod komercję na budownictwo mieszkalne jednorodzinne. Uwzględniając obciążenie nieruchomości związane z posadowieniem nieczynnej trafostacji w wyżej wymienionym okresie, wysokość czynszu za korzystanie z tej części nieruchomości powódki wynosiła 8.000 zł netto.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał powództwo oparte o art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. za częściowo uzasadnione.

Sąd Rejonowy stwierdził, że powódka udowodniła, iż przysługuje jej praw własności nieruchomości, na której znajduje się trafostacja oraz zasadę odpowiedzialności żądania. Oznacza to, że co do zasady przysługuje jej prawo do wynagrodzenia za bezumowne korzystania z nieruchomości przez pozwaną.

W ocenie Sądu orzekającego w pierwszej instancji pozwaną należało uznać za posiadacza samoistnego w złej wierze, gdyż za przyjęciem jej złej wiary przemawiały okoliczności niniejszej sprawy, tj. fakt, że pozwana miała świadomość, iż nie miała żadnego tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości.

Zdaniem Sądu I instancji wynagrodzenie z tytułu korzystania z rzeczy bez tytułu prawnego powinno stanowić równowartość tego, co uzyskałby właściciel, gdyby gospodarował rzeczą zgodnie z jej przeznaczeniem. Wynagrodzenie powinno być ustalone według kryterium obiektywnego, a jego wysokość powinna odpowiadać średnim stawkom rynkowym. Powódka wskazała w pozwie, że domaga się zasądzenia po 992 zł miesięcznego wynagrodzenia, co odpowiadać ma stawce czynszu, określonej przez biegłego w innej sprawie między tymi samymi stronami za wcześniejszy okres.

Sąd Rejonowy uznał, że w świetle zarzutów podniesionych przez pozwaną w niniejszym procesie, a mianowicie, że należność winna zostać obliczona w stosunku do faktycznego zajęcia działki w związku z posadowieniem na niej nieczynnej trafostacji, należne wynagrodzenie winno zostać ustalone za okres objęty pozwem przez biegłego na potrzeby niniejszej sprawy. Zwłaszcza, że w sprawie XIII GC 54/06 pozwana podniosła zarzut, iż wynagrodzenie było wygórowane, jako że zostało obliczone tak, jakby pozwana zajmowała cała działkę, tymczasem trafostacja i dojście do niej tylko częściowo obciążały nieruchomość pozwanej. Sąd I instancji podkreślił, że zarzut ten jednak został oddalony z uwagi na prekluzję w postępowaniu w sprawach gospodarczych. W niniejszej sprawie również miał znaczenie fakt, że w okresie, za który powódka domaga się wynagrodzenia, urządzenia elektroenergetyczne były już zdemontowane. Niespornym jest, że pozwana usunęła te urządzenia w 2006 r. W okresie objętym pozwem na nieruchomości pozwanej stał tylko budynek po trafostacji, co znacząco zmniejszyło stopień zajętości nieruchomości powódki. Okoliczność czy pozwana korzystała z budynku czy nie, nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia co do zasady. Niewątpliwie nie mogła być bez znaczenia dla oceny stopnia zajętości nieruchomości, na co zwracał uwagę biegły w opinii uzupełniającej. Brak bowiem podstawy do ustalenia, że pozwana posiadała całą nieruchomość, skoro trafostacja zajmowała zaledwie kilka metrów kwadratowych. Zdaniem Sądu Rejonowego fakt, że powódka nie korzystała z nieruchomości w inny sposób nie był wynikiem posadowienia tam budynku trafostacji. Sąd ten zwrócił uwagę, że budynek został wybudowany przez powódkę, na potrzeby zasilania w energię elektryczną, przede wszystkim jej obiektów i produkcji. Nigdy nie doszło do przekazania pozwanej własności budynku, bowiem strony nie mogły dojść do porozumienia odnośnie wartości nakładów na wybudowanie go.

W ocenie Sądu Rejonowego należne wynagrodzenie winno zostać obliczone według stawek czynszu, jakie można byłoby w tamtym okresie uzyskać za najem lub dzierżawę za podobne nieruchomości. Powódka jest wieczystym użytkownikiem nieruchomości sąsiadujących z przedmiotową i korzystniej usytuowanych i nie była w stanie wydzierżawić tych nieruchomości z uwagi na panujący na rynku kryzys oraz sąsiedztwo atrakcyjniejszej nieruchomości z utwardzoną nawierzchnią, zadaszoną. Okoliczność, czy nieruchomość byłaby zbyta D. J. (1), gdyby trafostacji tam nie było, jest wysoce wątpliwa (w czasie, gdy rzekomo interesował się on przedmiotową nieruchomością, był tam tylko pusty budynek po trafostacji, który w dodatku był wybudowany przez powódkę, a między stronami toczył się spór o to, która ze stron winna go rozebrać. Okoliczność, że grunt był „najeżony kablami”, jak zeznał prezes powódki, nie stanowiłaby przeszkody w realizacji inwestycji budowlanej. Tereny miejskie w S. są pod ziemią wypełnione gęstą siatką różnych przewodów, a mimo to nieustannie wznoszone są potężne obiekty w samym centrum miasta.

W ocenie Sądu okoliczność, czy powódka mogłaby sprzedać tę nieruchomość D. J. jest bez znaczenia, gdyż przedmiotem pozwu jest odszkodowanie z tytułu zajmowania nieruchomości, a nie z tytułu straty, wynikającej ze spadku wartości rynkowej nieruchomości. Sąd I instancji oparł się na opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości, który wyliczył w ostatecznej wersji opinii uzupełniającej wartość rynkową czynszu za sporną nieruchomość w okresie objętym pozwem na kwotę w sumie 8.000 zł netto. Opinia została sporządzona prawidłowo, a zawarte w niej wnioski są logiczne i poparte prawidłowymi wyliczeniami. Biegły oparł swoje wyliczenia po przeprowadzeniu dogłębnej analizy lokalnego rynku i wartości nieruchomości o podobnym położeniu i przeznaczeniu w spornym okresie. Sąd Rejonowy podzielił argumentację biegłego, że przedstawione przez powódkę umowy (k. 27- 37 akt) nie mogą stanowić podstawy do obliczeń wartości czynszu z uwagi na to, że część gruntów dzierżawionych jest zabudowanych (grunt + budynek). Stawki w nich dotyczą dzierżawy łącznie za grunt i budynek, występuje duży rozrzut stawek, powiązany ze szczegółową lokalizacją i ich powierzchnią (od 1,96 zł/m ² do 41,62 zł/m ²). Stawki Gminy również nie mogą stanowić podstawy do obliczeń, a to z uwagi na fakt, iż są stawkami „nierynkowymi”, tj. narzuconymi w postaci uchwały rady gminy, nieuwzględniającej specyfiki i cech poszczególnych nieruchomości (wg zasady: „wszystkie nieruchomości są sobie równe”). Z uwagi na fakt, iż badany rynek jest rynkiem ubogim w tego typu transakcje oraz transakcje te nie są nigdzie publikowane i nie są ogólnodostępne, biegły dokonał określenia wartości czynszu poprzez odwrotność wartości rynkowej (realnej utraty wartości) z uwzględnieniem czynników ekonomicznych inwestowania w tego typu nieruchomości. Mając na uwadze, iż stawki czynszowe oraz ceny transakcyjne na badanym rynku są zależne głównie od cech przedmiotu wyceny, tj. przede wszystkim od lokalizacji ogólnej i szczegółowej, powierzchni, uzbrojenia, dojazdu itp. określono wartość rynkową (najbardziej prawdopodobną do uzyskania na wolnym rynku - def. wartości rynkowej). Analogicznie wysokość czynszu musi odpowiadać realnej stracie w okresie zwrotu inwestowania w tego typu nieruchomości. Zgodnie z założeniami metody dochodowej, potencjalny nabywca (wolnorynkowy uczestnik rynku) nie zapłaci za nieruchomość więcej niż mógłby uzyskać z obligacji Skarbu Państwa z uwzględnieniem dodatku za ryzyko przy uwzględnieniu sytuacji społeczno-gospodarczej na rynku lokalnym (stopy zwrotu).

Zdaniem Sądu Rejonowego dla oszacowania wynagrodzenia powódki istotne znaczenie ma rodzaj i stopień obciążenia jej nieruchomości. Sąd ten podzielił argumentację przedstawioną przez pozwaną w piśmie stanowiącym zarzuty do opinii, że rodzaj zajmowania nieruchomości powódki był zbliżony do służebności gruntowej, bowiem budynek trafostacji był niewielki, pozwana nie przebywała stale na nieruchomości, a tylko okresowo, do konserwacji lub usunięcia awarii. Nadto trafostacja służyła między innymi do przesyłu prądu na potrzeby powódki i w tym celu została przez powódkę wybudowana. Odwołując się do stanowiska wyrażonego przez Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia 18 kwietnia 2013 r. (II CSK 504/12) i 7 kwietnia 2000 r. (IV CKN 5/2000) Sąd Rejonowy stwierdził, że dla ustalenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie nie można posługiwać się dowolnie obranymi stawkami, gdyż o jego wysokości decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy w określonych warunkach i czas ich posiadania przez adresata roszczenia.

Sąd I instancji wskazał, że w drugiej opinii uzupełniającej biegły zastosował współczynnik K, przy obliczaniu wynagrodzenia. Oznacza on stopień współkorzystania z obciążonej nieruchomości i wyrażany jest poprzez procentowe wskazanie udziału właściciela gruntu i właściciela urządzeń na nich zlokalizowanych w korzystaniu z nieruchomości. Nieuwzględnienie go wcześniej w tej konkretnej sprawie w odniesieniu do gruntów zajętych pod pas techniczny, mogłoby oznaczać, że powódka została zupełnie pozbawiona władztwa nad nieruchomością. Tymczasem, o ile pod linią elektroenergetyczną nie można wznieść obiektu budowalnego, o tyle całkowicie dopuszczalne jest wykorzystanie takiego gruntu gdzie linie przebiegają w gruncie. Odnosząc się do rzekomego zainteresowania D. J. zakupem nieruchomości, Sąd Rejonowy stwierdził, że gdyby rzeczywiście chciał kupić tę nieruchomość, to podjąłby określone kroki, udałby się do E., dowiedział o jej plany, czy i jakie kable są w gruncie. Po ustaleniu, że tam coś jest w gruncie, negocjowałby z powódką cenę nieruchomości. D. J. zeznał, że w ogóle tam nie chodził, a oświadczenie załączone do pozwu przygotował prezes P., zaś świadek tylko się podpisał. Jednak w dalszej części zeznał, że w tym samym czasie nabył nieruchomość w innej miejscowości, korzystniej usytuowaną z punktu widzenia jego potrzeb, o powierzchni 5.000 m ². Biegły również się wypowiedział w ustnej opinii, że to, iż nieruchomość była w części zajęta czynną trafostacją, uzasadniałoby obniżenie ceny gruntu o 10.000 zł. Wtedy jednakże stał tylko pusty bardzo mały budynek po trafostacji, a strony wiodły spór o to, która z nich ma ponieść koszty rozbiórki. W przekonaniu Sądu Rejonowego osoba D. J. pojawiła się na potrzeby procesu i wynikało to z faktu, że D. J. rzeczywiście wtedy szukał nieruchomości, o czym wiedział jego wuj, będący jednocześnie znajomym prezesa powódki, stąd taki rodzaj czynności. Zwykle zbywca nieruchomości nie pobiera oświadczenia od niedoszłego kontrahenta, że ten rozważał kupno nieruchomości.

W opinii uzupełniającej, którą Sąd Rejonowy uznał za miarodajną dla rozstrzygnięcia została uwzględniona powierzchnia gruntu, jaka była zajmowana przez urządzenia przesyłowe, fakt że trafostacja była nieczynna oraz rodzaj przeznaczenia nieruchomości do lutego 2011 r. i od lutego 2011 r. Sąd ten stanął na stanowisku, że wynagrodzenie powinno być urealnione stosownie do rzeczywistego obciążenia

Zdaniem Sądu I instancji wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego jest roszczeniem o nieokreślonym terminie spełnienia, wobec czego odsetki należą się od dnia wezwania do zapłaty (art. 455 k.c.). Powódka domagała się odsetek od dnia wniesienia pozwu i tym żądaniem sąd był związany. Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego nie jest roszczeniem okresowym miesięcznym, tylko przysługującym za cały okres korzystania. Wobec tego powódka nie była uprawniona do naliczania odsetek od upływu każdego miesiąca, jak przy najmie, lub dzierżawie. Roszczenie w zakresie skapitalizowanych odsetek podlegało oddaleniu.

O kosztach postępowania orzeczono zgodnie z treścią art. 108 k.p.c. Porównując wartość przedmiotu sporu z zasądzoną na rzecz powódki kwotą Sąd stwierdził, że powódka przegrała spór w 88% a pozwana w 12 %. Szczegółowe wyliczenie kosztów pozostawiono referendarzowi.

Powódka zaskarżyła powyższy wyrok wnosząc o jego zmianę w części co do punktu II sentencji, tj. zasądzenie różnicy pomiędzy kwotą dochodzoną pozwem a kwotą zasądzoną w punkcie I sentencji oraz co do punktu III, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Wniosła również o zasądzenie zwrotu kosztów procesu za obie instancje.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła: - naruszenie art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art. 286 k.p.c. poprzez nieuwzględnienie wniosku jej pełnomocnika o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa w celu ustalenia czy możliwe jest korzystania z działki na cele budowlane w sytuacji, gdy posadowiony jest na niej budynek trafostacji oraz dodatkowej opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości w celu wyliczenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z całej działki; - art. 233 k.p.c. poprzez zastosowanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów i w konsekwencji przyjęcie, że powódka mogła wykorzystać na cele budowlane pozostałą część działki, w sytuacji gdy budynek trafostacji uniemożliwia wykorzystanie całej działki budowlanej przez powódkę; - błąd w ustaleniach faktycznych poprzez przyjęcie bez opinii biegłego z zakresu budownictwa, o którą wnioskowała powódka, że istnieje możliwość wykorzystania całej działki zgodnie z przeznaczeniem, bez usunięcia budowli stacji transformatorowej; - nierozpoznanie istoty sprawy poprzez niedokonanie wyliczenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości liczonego od całej nieruchomości, w sytuacji gdy budowa trafostacji znajduje się blisko środka działki, w ten sposób uniemożliwia wzniesienie na działce jakichkolwiek budynków i inne wykorzystanie całej działki.

W uzasadnieniu apelująca wskazała, że wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego powinno stanowić równowartość tego, co właściciel uzyskałby, gdyby gospodarował rzeczą zgodnie z jej przeznaczeniem. Pomimo, ze trafostacja zajmowała część nieruchomości, uniemożliwiała powódce należyte korzystanie z całości działki zgodnie z przeznaczeniem m. in. poprzez brak możliwości jej sprzedaży. Apelująca stwierdziła, że rozumowanie przyjęte przez biegłego stoi w sprzeczności z zasadami logiki, albowiem budynek trafostacji i siatka przewodów obniżają wartość nieruchomości ograniczając możliwość korzystania z niej. Natomiast zbliżenie tego budynku do służebności gruntowej jest argumentem nie do przyjęcia, gdyż znaczenie wpływają na obniżenie atrakcyjności, a co za tym idzie i wartości tej nieruchomości. Nadto stwierdzenia te nie wynikały z opinii biegłego, tylko stanowiły stanowisko wyrażone przez pozwaną.

Apelująca za nieprawdzie uznała fakt, że stawki czynszu ustalone przez gminę nie mogą stanowić podstawy do obliczeń, ponieważ nie uwzględniają specyfiki i cech poszczególnych nieruchomości.

Zdaniem apelującej za nieuzasadnione i nie znajdujące pokrycia jest przyjęcie wielkości realnego obciążenia nieruchomości jako wynoszące 15%, a nie całej powierzchni działki i nie uwzględnienie stawki czynszu w kwocie 992 zł, ustaloną na potrzeby postępowania sądowego, które toczyło się pomiędzy stronami.

W odpowiedzi na powyższe pozwana wniosła o oddalenie apelacji w całości oraz zasądzenie od powódki na jej rzecz zwrotu kosztów procesu. Pozwana wskazała, że od daty usunięcia urządzeń elektroenergetycznych nie korzystała z budynku ani z nieruchomości. Brak jest podstaw do ustalenia, że korzystała z całej nieruchomości, skoro trafostacja zajmuje zaledwie kilka metrów kwadratowych. Podkreśliła, że powództwo dotyczy wynagrodzenia za zajmowanie nieruchomości, a nie odszkodowanie z tytułu obniżenia jej wartości. Wyjaśniła, że dla ustalenia wysokości wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości znaczenie ma stopień ingerencji przez właściciela urządzeń o jakich mowa w art. 49 § 1 k.c. w treść prawa własności. W orzecznictwie za zawodne uznano kryteria ustalenia wysokości wynagrodzenia za korzystanie oparte wyłącznie na układzie cen rynkowych właściwych dla najmu lub dzierżawy gruntu. Wynagrodzenie to powinno uwzględniać charakter i trwałość obciążenia oraz jego uciążliwość, a następnie podlegać weryfikacji o stopień ingerencji w prawa właściciela. W niniejszej sprawie uciążliwości te odnoszą się jedynie do powierzchni zajmowanej przez budynek trafostacji. Wobec powyższego bezzasadne byłoby przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa w celu ustalenia czy możliwe jest wykorzystanie działki na cele budowlane.

Na rozprawie w dniu 21 maja 2015 r. pełnomocnik apelującej podtrzymał dotychczasowe stanowisko, szczegółowo odniósł się do treści sporządzonych przez biegłego opinii. Zwrócił uwagę, że postępowaniu, które toczyło się wcześniej pomiędzy stronami postępowania, biegły ustalił wartość stawki czynszu dla całej nieruchomości, na której znajduje się budynek trafostacji, a na rzecz powódki zasądzono wynagrodzenie za całą powierzchnię nieruchomości. Jedyna różnica w stanie faktycznym jest taka, że obecnie trafostacja nie jest już połączona do sieci elektroenergetycznej pozwanej.

Z ostrożności procesowej wniósł o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa w zakresie wskazanym przed sądem I instancji, tj. celu ustalenia, czy ze względu na społeczno-gospodarcze przeznaczenie działki czy właściciel przy założeniu, że na działce znajdują się pozostałości stacji transformatorowej może skorzystać z części tej działki to znaczy wybudować budynek mieszkalny albo budynek usługowy w sposób zgodny z przepisami ustawy Prawo budowlane.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powódki okazała się nieuzasadniona.

Przed przystąpieniem do omówienia zarzutów apelującego stwierdzić należy, że Sąd I instancji w sposób prawidłowy przeprowadził postępowanie dowodowe w zakresie źródeł osobowych oraz dowodów z dokumentów i na ich podstawie wyprowadził prawidłowe ustalenia co do przebiegu zdarzeń pomiędzy stronami, istniejącego stanu nieruchomości oraz wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, co znalazło wyraz w pisemnym uzasadnieniu wyroku. Ustalenia te Sąd odwoławczy przyjmuje za własne bez potrzeby ich ponownego szczegółowego przytaczania. Sąd Okręgowy akceptuje również w całości rozważania prawne, dokonane przez Sąd Rejonowy.

Zarzuty apelacyjne sprowadzały się do nieuwzględnienia przez Sąd Rejonowy wniosku strony powodowej o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego w celu ustalenia, czy możliwe było wykorzystanie działki na cele budowlane wobec posadowienia budynku trafostacji oraz dodatkowo w celu wyliczenia wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z działki. Apelujący zarzucił również, iż Sąd Rejonowy dokonał dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów poprzez ustalenie, że powódka mogła wykorzystać na cele budowlane pozostałą część działki w sytuacji, gdy budynek trafostacji uniemożliwiał wykorzystanie całej działki budowlanej. Tak sformułowane zarzuty zdaniem Sądu odwoławczego okazały się nieuzasadnione.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że Sąd Rejonowy nie naruszył zasady swobodnej oceny dowodów, ponadto przeprowadził dowody w sposób, któremu nie sposób zarzucić braku wszechstronności i dowolność.

Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania przez skarżącego, że Sąd orzekający w I instancji uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu Sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Dla wykazania słuszności zarzutu naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów konieczne jest zatem wykazanie przez skarżącego, iż ocena została dokonana sprzecznie z wymaganiami prawa procesowego, w sposób wybiórczy, nie odpowiadający zasadom logiki i doświadczenia życiowego. W ocenie Sądu odwoławczego pozwany nie zdołał wykazać, żeby zaistniała którakolwiek z powołanych okoliczności. Ograniczył się jedynie do wskazania własnej i subiektywnej oceny materiału dowodowego, a dokładnie do zakwestionowania oceny przeprowadzonej przez Sąd Rejonowy, co sprowadziło się do podtrzymania stanowiska zaprezentowanego w toku postępowania przed Sądem I instancji, a zwłaszcza skupieniu się na kwestii nieprawidłowego określenia przez ten sąd wysokości odszkodowanie za bezumowne korzystanie z działki, w tym kwestii przyjęcia że pozwana korzystała jedynie z części nieruchomości zabudowanej budynkiem trafostacji. W rezultacie wywody skarżącej nie mogą uzasadniać zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.c.

W zarzutach apelacyjnych, w punkcie skarżąca wskazuje, iż Sąd Rejonowy w sposób nietrafny oszacował odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, tymczasem przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie nie było odszkodowanie, tylko wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Należy zauważyć. iż są to dwie odmienne instytucja prawne.

Korzystanie z nieruchomości bez umowy z właściciela może być źródłem roszczenia właściciela na podstawie różnych podstaw prawnych: przepisów art. 224-225 i art. 230 k.c lub na przepisach o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu umowy, jeśli strony łączył węzeł obligacyjny. Przepisy art. 224-225 i art. 230 k.c. nie są w stosunku do art. 471 k.c. przepisami szczególnymi i z tej przyczyny kumulacja norm nie jest wyłączona. Wybór jednego ze zbiegających się roszczeń pozostawiony został uprawnionemu. Do powstania odpowiedzialności kontraktowej nie wystarczy niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z przyczyn, za które dłużnik odpowiada, konieczna jest ponadto szkoda będąca normalnym następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 w związku z art. 361 k.c.). W odniesieniu do właściciela nieruchomości będącym zazwyczaj wynajmującym lub wydzierżawiającym, względem którego najemca, lub dzierżawca nie wykonał obowiązku przewidzianego w art. 675 § 1 k.c., oznacza to, że musi on wykazać, że na skutek niezwrócenia mu w terminie przedmiotu umowy poniósł określony uszczerbek w swym majątku (por wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2006 roku IV CK 400/05 LEX nr 192044

Niezwrócenie przedmiotu najmu lub dzierżawy przez najemcę w umówionym terminie lub po rozwiązaniu umowy najmu w wyniku wypowiedzenia narusza przepis art. 675 § 1 k.c. i stanowi nienależyte wykonanie umowy. Stan taki stwarza obowiązek naprawienia wynikłej z niego szkody na podstawie art. 471 k.c. Zakres odszkodowania określa przepis art. 361 § 2 k.c., co oznacza, że obejmuje ono straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, których nie osiągnął z powodu niezwrócenia lokalu we właściwym terminie. W praktyce powstała szkoda będzie się z reguły równać należnościom czynszowym, które wynajmujący osiągnąłby, gdyby wynajął obiekt innej osobie. Jednakże w sytuacji, w której zastosowanie przepisu art. 471 k.c. jako podstawy roszczenia odszkodowawczego okazuje się z różnych powodów nieskuteczne, możliwe dochodzenie należności za bezumowne zajmowanie lokalu w oparciu o przepisy o ochronie własności, mianowicie art. 224-225 i art. 230 k.c. Według tych przepisów samoistny posiadacz lokalu w złej wierze, a także samoistny posiadacz w dobrej wierze, który dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie lokalu, są zobowiązani do wynagrodzenia właścicielowi za korzystanie z lokalu.

Problematyka przyznawania należności za bezumowne zajmowanie obiektów (najczęściej lokali) była przedmiotem pogłębionych rozważań w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84, wpisanej do księgi zasad prawnych. W uchwale tej Sąd Najwyższy wyjaśnił, że "wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego przez najemcę, który utracił tytuł prawny do dalszego zajmowania lokalu, lub przez innego użytkownika tego lokalu bez tytułu, powinno odpowiadać należnościom za najem danego lokalu; nie wyłącza to odpowiedzialności najemcy lub innego użytkownika za szkodę na zasadach ogólnych". Uchwała dotyczy wprawdzie wprost wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego, jednak z punktu widzenia rozważanej problematyki kumulacji roszczeń kwestia, czy chodzi o lokal mieszkalny, czy użytkowy, czy też o nieruchomość gruntową nie ma istotnego znaczenia.

W uzasadnieniu powołanej uchwały Sąd Najwyższy wyjaśnił, że niezwrócenie przedmiotu najmu przez najemcę w umówionym terminie lub po rozwiązaniu umowy najmu w wyniku wypowiedzenia narusza przepis art. 675 § 1 k.c. i stanowi nienależyte wykonanie umowy. Stan taki stwarza obowiązek naprawienia wynikłej stąd szkody na podstawie art. 471 k.c.; zakres należnego odszkodowania określa przepis art. 361 § 2 k.c. Stosowanie przepisu art. 471 k.c. jako podstawy roszczenia odszkodowawczego przeciwko byłemu najemcy może jednak okazać się nieskuteczne w sytuacji, gdy osoba zajmująca lokal bez podstawy prawnej wykaże, że nie może go opuścić na skutek okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi. Trudności te - podkreślił Sąd Najwyższy - nie zachodzą w sytuacji, gdy dochodzenie należności za bezumowne zajmowanie lokalu jest oparte na przepisach o ochronie własności, ściśle - na przepisach art. 224-225 i art. 230 k.c. Z wąsko ujętej treści wymienionych przepisów wynika, że samoistny posiadacz lokalu w złej wierze, jak również samoistny posiadacz lokalu w dobrej wierze, który dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie lokalu, jest zobowiązany do wynagrodzenia właścicielowi za korzystanie z tego lokalu (art. 224-225 k.c.). Przytoczone przepisy stosuje się odpowiednio do roszczeń właściciela lokalu przeciwko posiadaczowi zależnemu takiego lokalu, jeśli z przepisów regulujących tego rodzaju stosunek nie wynika nic innego (art. 230 k.c.). W większości wypadków bezumownego zajmowania lokali roszczenia o należności z tego tytułu znajdują podstawę w przepisach o ochronie własności, nie jest jednak wyłączone - stwierdził Sąd Najwyższy - występowanie w tego rodzaju sprawach z roszczeniami odszkodowawczymi według przepisów o czynach niedozwolonych lub przepisów o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu umowy, jeżeli spełnione będą warunki uzasadniające tego typu roszczenia (zob. uchwałę składu siedmiu sędziów SN z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84, OSNCP 1984, nr 12, poz. 209).

Należy podkreślić, że odszkodowanie dotyczyć może jedynie sytuacji niewykonania przez najemcę lub dzierżawcę obowiązku terminowego zwrotu rzeczy z art. 675 § 1 kc co uprawnia wynajmującego/wydzierżawiającego do żądania na podstawie art. 471 k.c. odszkodowania obejmującego korzyść jaką mógłby otrzymać gdyby zwrócono mu rzecz w terminie, jeżeli po ustaniu stosunku zobowiązaniowego był on uprawniony do dysponowania rzeczą w sposób umożliwiający osiągnięcie wskazywanej korzyści.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości (art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c.) natomiast obejmuje wynagrodzenie za okres korzystania z nieruchomości przez posiadacza bez tytułu prawnego. O wysokości należnego wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy, w określonych warunkach i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia (wyroki Sądu Najwyższego: - z dn. 7 kwietnia 2000 r., sygn. akt IV CKN 5/2000; - z dn. 15.09.2005 r., sygn. akt II CK 61/2005). Stosownie do uchwały Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2005 r. (sygn. III CZP 29/05): „właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o odpowiednie wynagrodzenie za korzystanie z niej, przeciwko posiadaczowi służebności w złej wierze, niezależnie od zgłoszenia roszczenia określonego w art. 222 § 2 k.c.”.

W niniejszym procesie strona powodowa w pozwie wyraźnie wskazała, że domaga się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Dodatkowo odwołała się do jej zdaniem wysokości należnego miesięcznego czynszu, a więc bez żadnych wątpliwości dochodziła wynagrodzenia z art. 224 § 2 k.c., gdzie należy stosować stawki rynkowe za korzystanie z rzeczy danego rodzaju. W ocenie Sądu odwoławczego Sąd Rejonowy trafnie ustalając stan faktyczny wskazał, że korzystanie przez przedsiębiorstwo energetyczne z części działki strony powodowej odbywało się poprzez używanie stacji transformatorowej, która została wybudowana na początku lat 70-tych w celu zaopatrywania powódki w energię elektryczną. Powyższe ustalenia faktyczne nie zostały w żaden sposób zakwestionowane przez strony procesu. T. ta służyła więc do przesyłu energii elektrycznej na potrzeby powódki i w tym celu została wybudowana. Konsekwencją takiego stanu faktycznego jest prawidłowe wskazanie przez Sąd orzekający w I instancji, że sposób zajmowania nieruchomości przez pozwaną zbliżony był do służebności gruntowej. Trafnie Sąd Rejonowy zwrócił uwagę, że pozwana nie przebywała stale na tej nieruchomości, tylko okresowo i to na potrzeby konserwacji i wykonywania czynności technicznych, które są konieczne do obsługi stacji transformatorowej. To korzystanie w pewien sposób służyło, czy też było korzystne dla powodowej spółdzielni albowiem za pośrednictwem stacji była zaopatrywana w energię elektryczną. Istotne jest także to, że budynek stacji jest niewielki i zajmuje niedużą powierzchnię działki. Zatem za prawidłowe uznać należy wskazanie przez Sąd I instancji, że w niniejszej sprawie w określonym stanie faktycznym należy stosować takie ustalenia stawek rynkowych tytułem wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, które są właściwe do posiadania służebności gruntowej. Sąd Rejonowy zwrócił przy tym uwagę, że obecnie uregulowane w art. 305 ¹ § 1 k.c. dopuszcza możliwość korzystania z nieruchomości z oznaczonym zakresie zgodnie z przeznaczeniem urządzeń niezbędnych do przesyłu - tak jak to odbywało się w niniejszej sprawie. Zdaniem Sądu Okręgowego, to czy na działce można wybudować konkretne budynki zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane, czy też nie można zabudować tej nieruchomości nie ma żadnego znaczenia. Skoro powódka domagała się wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w oparciu o normę art. 224 par. 2 k.c. i podstawą jej żądań nie było roszczenie odszkodowawcze zbędnym stało się powołanie biegłego celem ustalenia czy możliwym było wykorzystanie działki na cele budowlane, skoro cześć gruntu zajęta była przez budynek trafostacji. Korzystanie przez pozwaną z części nieruchomości odbywało się w związku z celem dla którego stacja została wybudowana, a jak już wcześniej powiedziano korzyść z urządzeń przesyłowych osiągała także powódka.

Sąd Rejonowy trafnie zwrócił uwagę, że poprzednia sprawa tocząca się z powództwa apelującej przeciwko spółce (...) w Sądzie Rejonowym w Szczecinie pod sygnaturą akt XIII GC 54/06, w którym apelującej zasądzono wynagrodzenie za bezumowne korzystanie i gdzie przyjęto wynagrodzenie za całą działkę, nie może mieć przełożenia na niniejszą sprawę. Z uzasadnień wyroków sądów orzekających w I i II instancji wynika, że oba orzeczenia obejmowały przypadki pominięcie przez sądy zarzutów strony pozwanej o korzystaniu jedynie z 100 m ² działki w świetle obowiązujących wówczas przepisów postępowania odrębnego w sprawach gospodarczych o prekluzji dowodowej. Nie jest więc tak, że jedyną różnica pomiędzy stanem faktycznym, który został ustalony we wcześniejszych postępowaniach, a stanem faktycznym w niniejszym procesie jest fakt niepodłączenia budynku trafostacji do sieci elektroenergetycznej pozwanej. Nie można podzielić stanowiska apelującej, że we wcześniejszych orzeczeniach zaakceptowana została okoliczność, iż strona powodowa nie mogła korzystać z całej nieruchomości, a w konsekwencji, że apelującej należy się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez pozwaną z całej nieruchomości.

Należy także zwrócić uwagę, iż niniejszym pozwem strona powodowa dochodzi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za okres od września 2007 r. do 17 grudnia 2011 r. Bezspornie jak wynika to z okoliczności niniejszej sprawy w 2006 r. zostały usunięte urządzenia elektroenergetyczne ze stacji transformatorowej. Następnie strony pozostawały w sporze sądowym kto jest właścicielem budynku trafostacji, tj kogo obciąża obowiązek jej rozbiórki. Dopiero w październiku 2011 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie w sprawie prowadzonej pod sygnaturą akt II Ca 772/11 na skutek apelacji spółdzielni ostatecznie przesądził, iż obowiązek usunięcia także budynku i tych wszystkich pozostałych jeszcze przynależności technicznych spoczywa na stronie pozwanej. Jednak wcześniej w wyroku 4 kwietnia 2011 r. Sąd Rejonowy w Szczecinie (I C 290/10) zaprezentował odmienne stanowisko. W ocenie Sądu Okręgowego również ta okoliczność ma w niniejszej sprawie znaczenie. Strona pozwana nie usuwała budynku stacji transformatorowej, gdyż pozostawała w sporze prawnym z powódką co do tego, kogo obciąża ten obowiązek. Sytuacja nie była jednoznaczna pod względem prawnym, o czym chociażby świadczą dwa odmienne orzeczenia Sądów I i II instancji.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd odwoławczy doszedł do przekonania, iż Sąd Rejonowy przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia należnego powódce prawidłowo zastosował opinię biegłego K. B., który wyliczył wynagrodzenie za bezumowne korzystanie tylko co do powierzchni zajmowanej przez budynek stacji transformatorowej. Sąd odwoławczy podziela w całości stanowisko Sądu Rejonowego co do prawidłowości wyliczeń dokonanych przez biegłego sądowego.

Apelacja wniesiona przez powódkę okazała się bezzasadna, zatem Sąd Okręgowy zgodnie z dyspozycją art. 385 k.p.c., orzekł o jej oddaleniu.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 k.p.c. Na zasądzoną kwotę składa się wynagrodzenie pełnomocnika procesowego pozwanej ustalone jako 50% stawki minimalnej adekwatnej do wartości przedmiotu zaskarżenia na podstawie stosownie do treści § 6 pkt. 6 w zw. z § 2 i § 12 ust 1 pkt. 1) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.490 j.t.).